一、契稅概念

　　契稅是國(guó)家在±地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

　　二、契稅的納稅人和征稅范圍

　　(一)契稅的納稅人

　　契稅的納稅人是在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

　　(二)契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對(duì)象。包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，房屋贈(zèng)與、房屋交換。

　　土地、房屋權(quán)屬變動(dòng)還有其他一些不同的形式，如典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、出租或者抵押等，不屬于契稅的征稅范圍。

　　三、契稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)契稅的計(jì)稅依據(jù)

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。

　　4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的契稅，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益作為計(jì)稅依據(jù)。

　　(二)契稅的稅率

　　契稅采用比例稅率，并實(shí)行3%-5%的幅度稅率。

　　(三)契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　契稅應(yīng)納稅額依照省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收。其計(jì)算公式為：

　　契稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　四、契稅稅收減免

　　1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。

　　4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。

　　經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，如改變有關(guān)土地、房屋用途的，則不再屬于減征、免征契稅范圍，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

　　五、契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)和納稅期限

　　(一)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　契稅的納稅環(huán)節(jié)是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

　　(二)納稅地點(diǎn)

　　契稅實(shí)行屬地征收管理。納稅人發(fā)生契稅納稅義務(wù)時(shí)，應(yīng)向土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　(三)納稅期限

　　納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的稅收征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅收征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

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