一、契稅概念

　　契稅是國家在±地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。

　　二、契稅的納稅人和征稅范圍

　　(一)契稅的納稅人

　　契稅的納稅人是在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

　　(二)契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。包括：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣，房屋贈與、房屋交換。

　　土地、房屋權屬變動還有其他一些不同的形式，如典當、繼承、分拆(分割)、出租或者抵押等，不屬于契稅的征稅范圍。

　　三、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

　　(一)契稅的計稅依據

　　1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據。

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3.土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據。

　　4.以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時應補交的契稅，以補交的土地使用權出讓費用或土地收益作為計稅依據。

　　(二)契稅的稅率

　　契稅采用比例稅率，并實行3%-5%的幅度稅率。

　　(三)契稅應納稅額的計算

　　契稅應納稅額依照省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規(guī)定的計稅依據計算征收。其計算公式為：

　　契稅應納稅額=計稅依據×稅率

　　四、契稅稅收減免

　　1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。

　　6.依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。

　　經批準減征、免征契稅的納稅人，如改變有關土地、房屋用途的，則不再屬于減征、免征契稅范圍，應當補繳已經減征、免征的稅款。

　　五、契稅納稅義務發(fā)生時間、納稅地點和納稅期限

　　(一)納稅義務發(fā)生時間

　　契稅的納稅環(huán)節(jié)是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

　　(二)納稅地點

　　契稅實行屬地征收管理。納稅人發(fā)生契稅納稅義務時，應向土地、房屋所在地的稅務征收機關申報納稅。

　　(三)納稅期限

　　納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的稅收征收機關辦理納稅申報，并在稅收征收機關核定的期限內繳納稅款。

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