2020年注冊會計師《稅法》知識點及試題：新建房地產扣除項目的確定

新建房地產扣除項目的確定

1.取得土地使用權所支付的金額

2.房地產開發(fā)成本

(1)土地的征用及拆遷補償費;

(2)前期工程費;

(3)建筑安裝工程費;

(4)基礎設施費;

(5)公共配套設施費;

(6)開發(fā)間接費用。

【注意】

(1)銷售已裝修房屋的裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

(2)房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定，不得扣除。

(3)多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

(4)質量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

(5)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

3.房地產開發(fā)費用

房地產開發(fā)費用包括銷售費用、管理費用、財務費用，開發(fā)費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是計算扣除，計算方法的選擇取決于財務費用中的利息支出。

(1)能夠分攤利息支出，并提供金融機構貸款證明的：

房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+開發(fā)成本)×5%以內

【注意】

①超過上浮幅度的部分不允許扣除。

②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

③有金融機構和其他機構借款的，不能同時適用兩種辦法。

④清算時，已開發(fā)成本的利息支出，應調至財務費用中扣除

(2)不能分攤利息支出或不能金融機構貸款提供證明的：

房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+開發(fā)成本)×10%以內

【注意】全部使用自有資金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金

城市維護建設稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。

【注意】在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

(1)房地產開發(fā)企業(yè)：城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

(2)其他納稅人：印花稅(按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花)、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

(3)營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

【總結】

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

只適用于從事房地產開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用，加計20%扣除。

加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%

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練一練

【例題】2017年4月稅務機關對某房地產開發(fā)公司開發(fā)的房地產項目進行土地增值稅清算，該房地產開發(fā)公司提供的資料如下：

(1)2016年6月以17760萬元購得一宗土地使用權，并繳納契稅。

(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，管理費用200萬元，銷售費用400萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關稅金及附加290萬元。

(3)2017年3月該項目實現全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

其他資料：當地適用的契稅稅率為5%;不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素;該項目未預繳土地增值稅。

要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。

(1)簡要說明房地產開發(fā)成本包含的項目。

(2)簡要說明房地產開發(fā)費用的扣除標準。

(3)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。

(4)計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。

(5)計算該公司清算土地增值稅時應繳納的土地增值稅。

【答案】

(1)房地產開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

(2)房地產開發(fā)費用的扣除標準：

①納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

②納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內。

(3)取得土地使用權所支付的金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)

(4)房地產開發(fā)成本=6000(萬元)

房地產開發(fā)費用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)

允許扣除的稅金及附加=290(萬元)

其他扣除項目=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)

允許扣除項目金額的合計數=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)

(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)

增值率=10955÷20045×100%=54.65%，適用稅率40%，速算扣除系數5%。

應納土地增值稅稅額=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)

【例題】某市房地產開發(fā)公司競拍取得一宗土地使用權，支付價稅合計6000萬元，2016年3月占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4000萬元;管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收，10～12月將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得不含稅收入為12000萬元。12月，該房地產開發(fā)公司的建筑材料供應商催要材料價款，經雙方協(xié)商，房地產開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉為固定資產自用。

(注：開發(fā)費用扣除的比例為10%，選擇簡易計稅方法，假定不考慮地方教育附加)

(1)計算寫字樓土地增值稅準予扣除項目的金額。

【答案】

抵債部分的寫字樓也應視同銷售繳稅。

土地使用權金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)

開發(fā)成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)

開發(fā)費用=(3840+3200)×10%=704(萬元)

允許扣除的稅金=12000÷3×4×5%×(7%+3%)=80(萬元)

加計扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)

扣除項目金額總計=3840+3200+704+80+1408=9232(萬元)

(2)計算銷售寫字樓應繳納土地增值稅。

【答案】銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)

增值額=16000-9232=6768(萬元)

增值率=6768÷9232×100%=73.31%

應繳納土地增值稅=6768×40%-9232×5%=2245.6(萬元)

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