2020年銀行從業(yè)資格《個(gè)人貸款》第三章第一節(jié)：房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法

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【知識點(diǎn)8】房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法

1、市場法

2、成本法

3、收益法

4、假設(shè)開發(fā)法

5、長期趨勢法

6、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

1、市場法

市場法的概念和理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

市場法適用的對象和條件

1.市場法適用的對象是交易活躍的房地產(chǎn)，對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價(jià)。

2.市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)的交易。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不良、市場不活躍的地區(qū)，則難以采用市場法估價(jià)。

市場法的操作步驟

1.搜索交易實(shí)例：交易實(shí)例必須具有豐富性、真實(shí)性和完整性。

2.選取3〜10個(gè)可比實(shí)例：可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)，且成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格正常或可修正為正常。

3.建立可比價(jià)格基礎(chǔ)：統(tǒng)一的付款方式、采用單價(jià)、面積內(nèi)涵、面積單位。

4.交易情況修正：將特殊交易成交價(jià)格調(diào)整為正常交易價(jià)格。

5.交易日期修正：將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

6.房地產(chǎn)狀況調(diào)整：將可比實(shí)例在其區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

7.求取比準(zhǔn)價(jià)格：把多個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整后形成的比準(zhǔn)價(jià)格，綜合成一個(gè)最終的比準(zhǔn)價(jià)格。

市場法的難點(diǎn)

市場法的難點(diǎn)在于如何保證可比實(shí)例成交價(jià)格的客觀合理性，以及如何對其各種因素進(jìn)行修正或調(diào)整。

2、成本法

成本法的理論依據(jù)

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論—商品的價(jià)格是由其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。

成本法的適用對象和條件

只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。

特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易，及獨(dú)特設(shè)計(jì)需要的房地產(chǎn)的估價(jià)。單純建筑物的估價(jià)以及市場不完善或市場狹小無法運(yùn)用市場法時(shí)也多采用成本法估價(jià)。

成本法的操作步驟

1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；

2.測算重新構(gòu)建價(jià)格：重新構(gòu)建價(jià)格是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象所需付出的客觀成本和應(yīng)獲得的平均水平利潤之和；

3.測算折舊：估價(jià)對象為建筑物時(shí)需測算。估價(jià)上的“折舊”指市場價(jià)值的真實(shí)減損，非會計(jì)意義上的原始價(jià)值分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收的“折舊”；

4.求取積算價(jià)格：積算價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊。

成本法的難點(diǎn)

成本法的難點(diǎn)在于不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，且折舊包含物質(zhì)上、功能上和經(jīng)濟(jì)上的價(jià)值減損，求取的難度較大。

3、收益法

收益法的理論依據(jù)

以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，是市場參與者對其未來所能帶來的收益或能得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。

收益法適用的對象和條件

1.對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、公寓、旅館、影劇院等，它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

2.條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確的量化。

收益法的操作步驟

1.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益相關(guān)的數(shù)據(jù)資料；

2.預(yù)測估價(jià)對象的未來收益(潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營收益等)；

3.求取回報(bào)率(累加法、市場提取法和排序插入法)或資本化率、收益乘數(shù)(市場提取法)；

4.選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或直接資本化法)。

收益法的難點(diǎn)

在于求取凈收益時(shí)的扣除項(xiàng)目“運(yùn)營費(fèi)用”如何準(zhǔn)確界定以及如何確定合理的報(bào)酬率或資本化率。

4、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。

假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件

適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程等。對于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

2.選擇最佳的開發(fā)利用方式(在城市規(guī)劃許可范圍內(nèi)選取最佳利用方式)；

3.估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期(起點(diǎn)是取得估價(jià)對象的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期)；

4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值)；

5.測算開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等(根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況分項(xiàng)測算)；

6.求取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格(采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法或傳統(tǒng)計(jì)算利息的方法)。

假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)

假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)在于利潤的估算和預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)格。

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