2020年銀行從業(yè)資格《個人貸款》第三章第二節(jié)：合作項目準入流程

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【知識點9】合作項目準入流程

合作項目準入調查

針對開發(fā)商與項目本身進行考察，如實地調查等，最后撰寫調查報告。

開發(fā)商資信調査包括：

房地產開發(fā)商資信調查

1.目前，房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四共四個資質等級。

2.一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制；

3.二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定；

4.各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級承擔任務。

企業(yè)資信等級或信用程度：是企業(yè)信用程度的形象標識，表明了企業(yè)守約或履約的主觀愿望與客觀能力。

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)進行合法經營的憑證

會計報表：綜合反映企業(yè)一定時期內財務狀況和經營成的書面文件，一般包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表。

開發(fā)商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況：可以對企業(yè)的擔保能力、融資能力和樓宇能否按期竣工作出判斷并提供參考資料。

企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力：企業(yè)領導的素質及信譽往往在一定程度上代表了企業(yè)的素質和信譽，企業(yè)領導的決策能力往往決定著企業(yè)的發(fā)展命運，左右企業(yè)的未來。

項目調查具體包括：

1.項目資料的完整性、真實性和有效性調查；

2.項目的合法性調查；

3.項目工程進度調查；

4.項目資金到位情況調查；

5.對項目的實地考察；

撰寫調查報告

1.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；

2.開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景；

3.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對負債業(yè)務、資產業(yè)務、中間業(yè)務等各類業(yè)務帶來哪些效益和風險；

4.項目合作的可行性結論，并對可提供個人住房貸款的規(guī)模、相應年限及貸款成數提出建議。

合作項目準入審查和審批

準入審查，審查人員審查內容主要包括：

1.開發(fā)商及住房樓盤項目資料的完整性、有效性和合規(guī)性；

2.開發(fā)商及住房樓盤項目是否符合準人條件；

3.項目開發(fā)進度是否正常，項目到位資金是否充足；

4.項目銷售價格是否合理；

5.項目銷售前景是否良好；

6.是否存在影響后續(xù)個人住房貸款安全性的不利因素；

7.調查報告內容和結論是否合理。

審查人員提出準入審查意見，并根據實際情況提出合作的限制性條件。

準入審批：對開發(fā)商及住房樓盤項目的合法性、可行性，銷售價格合理性，項目市場前景，以及后續(xù)貸款合作安全性等進行綜合判斷后，進行準入審批。

簽署合作協(xié)議

合作項目經審批同意準入的，銀行與開發(fā)商簽署商品房銷售貸款合作協(xié)議，約定雙方合作事宜、權利和義務，明確貸款階段性保證擔保、后續(xù)權證辦理等重要內容。

簽署合作協(xié)議后，可正式開展按揭合作，辦理單筆個人住房貸款。

合作后的管理

1.及時了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程；

2.及時了解開發(fā)商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；

3.借款人的人住情況及對住房的使用情況等；

4.借款人早期發(fā)生違約行為后，及時通知開發(fā)商履行擔保責任；

5.密切注意和掌握房地產市場的動態(tài)等。

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