2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:寫字樓的租約制定

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　　寫字樓的租約制定

　　通常情況下，業(yè)主會事先要準備好一個適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標準租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個基礎(chǔ)上，針對某一特定的出租單元就各標準條款和特殊條款進行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判。談判中雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整、所提供的服務(wù)及服務(wù)收費、公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費用的分擔方式等。

　　(一)租賃合約中的標準條款

　　在編制標準租賃合約(簡稱租約)的過程中，業(yè)主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營費用;而對于潛在的租戶來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時須共同遵守的一系列特定條款。

　　由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標準指數(shù)(如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。顯然，各城市的消費者價格指數(shù)能比較準確地反映當?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃�平，但由于消費者價格指數(shù)有時變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟高速發(fā)展的地區(qū)或經(jīng)濟不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租戶很難接受用消費者價格指數(shù)作為租金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個條件。因此，租戶和物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個租期內(nèi)每年增長10元/m2或每年上調(diào)8%;當租期很長時，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規(guī)定租金可以按消費者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限，以便由租戶承擔最高限以內(nèi)的風險，由業(yè)主承擔最高限以外的風險。

　　在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營費用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括進這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些經(jīng)營費用如能源費用，可由寫字樓內(nèi)的租戶以某種方式按比例分攤，由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)向租戶單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租戶歡迎，因為物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費，如果將經(jīng)營費用加到租金里面去，業(yè)主或租戶多少會有一種多支出了物業(yè)管理費的感覺。

　　當所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳的費用可按租賃面積基礎(chǔ)租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎(chǔ)租金就越低。換句話說，寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為業(yè)主要從所收租金中支付所有的經(jīng)營費用;采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因為租戶直接分擔了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費用。

　　具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租戶間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產(chǎn)稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。此外，設(shè)備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用，也常常單獨繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔的最大經(jīng)營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數(shù)額的經(jīng)營費用就要由租戶分擔。

　　(二)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或?qū)ψ鈶羧胱∏暗难b修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過各種方式歸還業(yè)主。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場所能承受的水平相當。

　　另外的折讓優(yōu)惠，可能會體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶預計由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常可以給租戶一個優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時租戶還會要求在租約中加上原租約條件下續(xù)租的條款。

　　然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權(quán)利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實際租金常常低于市場租金;另外，在租約期滿時賦予租戶一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場競爭力，有時不得不這樣做。

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