2014物業(yè)管理師考點(diǎn):寫字樓租金的確定與調(diào)整

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　　寫字樓租金的確定與調(diào)整

　　寫字樓出租的常常是一個(gè)由外墻、隔墻、屋頂、樓面隔離出來的空殼子，當(dāng)然里面可能會(huì)有一些設(shè)備或設(shè)施。其地面、屋頂、墻面、燈具等常常由租戶根據(jù)自己的喜好進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，即使前面的租戶已經(jīng)裝修過，新租戶往往還要根據(jù)自己的意愿進(jìn)行裝修。

　　租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費(fèi)可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素。

　　(一)計(jì)算可出租或可使用面積

　　準(zhǔn)確地量測(cè)面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。如果一棟寫字樓的可出租面積為20000m2，1%的誤差就是200m2，而如果租金水平是3000元/(年?m2)，則年租金收入就會(huì)減少60萬元。如果資本化率為10%，則物業(yè)的價(jià)值損失就是600萬元。

　　在量測(cè)寫字樓面積時(shí)有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣�用建筑面積。

　　應(yīng)該注意的是，不同國家對(duì)上述各類面積的計(jì)算方法是有差別的，但區(qū)別主要在可分?jǐn)偣�用建筑面積的范圍上。例如，美國大廈業(yè)主及物業(yè)管理師協(xié)會(huì)(BOMA)的規(guī)定與我國建設(shè)部的規(guī)定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風(fēng)豎井和建筑物外墻水平投影面積的一半不計(jì)入可分?jǐn)偣�用建筑面積，更不計(jì)入出租單元內(nèi)建筑面積。

　　在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理師常要計(jì)算可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積的比例系數(shù)(R/U系數(shù))，實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R/U系數(shù)。

　　(二)基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況(即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段)。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭狀況來決定哪些經(jīng)營費(fèi)用可以計(jì)入租金，哪些經(jīng)營費(fèi)用可以單獨(dú)收取。

　　在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。

　　(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　租戶選擇寫字樓時(shí)，非常關(guān)心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，如果租戶不能充分使用其所承租的單元建筑面積，就會(huì)白白浪費(fèi)金錢，但如果為了少支付房租而使辦公空間過分擁擠，則會(huì)大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪費(fèi)金錢。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)可以通過對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

　　出租單元的面積規(guī)劃，實(shí)際上就是通過綜合考慮租戶的規(guī)模、組織構(gòu)架、偏好與品味、需要安裝的設(shè)備和財(cái)務(wù)支付能力等，確定其所需承租的單元內(nèi)建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內(nèi)就房間布置、辦公設(shè)備布置、內(nèi)部通道的安排等進(jìn)行設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)師或建筑師根據(jù)租戶的需要，借助建筑CAD技術(shù)，可以很方便地作出若干可供選擇的裝飾方案供租戶決策參考。

　　室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰來支付，經(jīng)常是租約談判過程中的焦點(diǎn)問題。通常業(yè)主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項(xiàng)目支付一些費(fèi)用，例如每15m2安裝一個(gè)電話插孔的費(fèi)用、每30m2安裝一個(gè)門的費(fèi)用等。也可能由業(yè)主籠統(tǒng)地提供一筆按每平方米單元內(nèi)建筑面積計(jì)算的資金，來補(bǔ)貼租戶初次裝修需支付的費(fèi)用。

　　除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰來支付，一般視市場(chǎng)條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場(chǎng)狀況有利于租戶而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)用來作為吸引租戶的手段。

　　不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)保留對(duì)整棟寫字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的入住按計(jì)劃進(jìn)行。

　　(四)租金的調(diào)整

　　由于寫字樓市場(chǎng)中供求變化比較劇烈，租金和價(jià)格也往往處于波動(dòng)之中，因此需根據(jù)市場(chǎng)狀況經(jīng)常對(duì)租金水平進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于租期較短的租戶，可設(shè)定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時(shí)的租金水平重新簽訂租約。對(duì)于租期較長的租戶(例如3～5年以上)，為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場(chǎng)狀況相符。租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。在下一節(jié)中將對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)分析。

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