房屋維修養(yǎng)護(hù)管理知識(shí)點(diǎn)解析

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　　我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的房屋使用和維護(hù)規(guī)定了管理制度，而社會(huì)上還有許多沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理或無(wú)法實(shí)施物業(yè)管理的房屋，這些房屋使用、維修管理也需要按照政策法規(guī)進(jìn)行。為此，本節(jié)僅扼要介紹建設(shè)部制定并頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》和《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》，上述相關(guān)規(guī)定如與《條例》原則有沖突的，以《條例》為準(zhǔn)，《條例》未作具體規(guī)范的，仍可適用上述相關(guān)規(guī)定。

　　一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理

　　(一)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。

　　異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。異產(chǎn)毗連房屋的所有人和使用人，使用和修繕?lè)课荼仨毞铣鞘幸?guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門(mén)的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。所有人和使用人對(duì)共有、共用的門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨(dú)占、損害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他方權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。

　　經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時(shí)治理。一方所有人或使用人造成房屋危險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除危險(xiǎn)，同時(shí)，其他所有人和使用人有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)的發(fā)生，造成損失的，由造成房屋危險(xiǎn)的責(zé)任方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

　　異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。

　　(二)異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則

　　異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書(shū)面同意。

　　因使用不當(dāng)造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修繕。異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，房屋所有人應(yīng)當(dāng)修繕，不得拖延或者拒絕。

　　異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費(fèi)用依下列原則處理：

　　1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　2.共有墻體的修繕按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé);其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　4.屋蓋的修繕：

　　(1)不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　(2)可上人屋蓋，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　5.樓梯及樓梯間的修繕：

　　(1)各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　(2)為某些層所專(zhuān)用的樓梯，由其專(zhuān)用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

　　7.房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。

　　異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋的使用、修繕等管理工作。

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　　二、城市危險(xiǎn)房屋管理

　　(一)危險(xiǎn)房屋的概念與鑒定程序

　　1.危險(xiǎn)房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

　　2.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋安全鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專(zhuān)用章”。房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)罔b定機(jī)構(gòu)提出鑒定申請(qǐng)時(shí)，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。鑒定機(jī)構(gòu)接到鑒定申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按下列程序進(jìn)行鑒定：

　　(1)受理申請(qǐng);

　　(2)初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀;

　　(3)現(xiàn)場(chǎng)查勘、測(cè)試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況;

　　(4)檢測(cè)驗(yàn)算，整理技術(shù)資料;

　　(5)全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議;

　　(6)簽發(fā)鑒定文書(shū)。

　　鑒定機(jī)構(gòu)鑒定房屋為危險(xiǎn)房屋的，分為四種情況進(jìn)行處理：

　　(1)觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。

　　(2)處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險(xiǎn)的房屋。

　　(3)停止使用。適用于已無(wú)修繕價(jià)值，暫時(shí)不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

　　(4)整體拆除。適用于整幢危險(xiǎn)且無(wú)修繕價(jià)值，需立即拆除的房屋。

　　鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定必須有兩名以上鑒定人員參加。對(duì)特殊復(fù)雜的鑒定項(xiàng)目，鑒定機(jī)構(gòu)可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員或邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)派員參與鑒定。經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的，鑒定機(jī)構(gòu)必須及時(shí)發(fā)出危險(xiǎn)房屋通知書(shū);屬于非危險(xiǎn)房屋的，應(yīng)當(dāng)在鑒定文書(shū)上注明在正常使用條件下的有效時(shí)限。

　　(二)危險(xiǎn)房屋的鑒定費(fèi)用與修繕責(zé)任

　　房屋所有人和使用人都有權(quán)申請(qǐng)危險(xiǎn)房屋鑒定。經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，鑒定費(fèi)由所有人承擔(dān);經(jīng)鑒定為非危險(xiǎn)房屋的，鑒定費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。

　　房屋所有人對(duì)危險(xiǎn)房屋能夠解除危險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除危險(xiǎn);解除危險(xiǎn)暫時(shí)有困難的，必須采取安全措施，防止發(fā)生危害。異產(chǎn)毗連房屋被鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋各所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家對(duì)異產(chǎn)毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責(zé)任。

　　房屋所有人對(duì)經(jīng)鑒定的危險(xiǎn)房屋，必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議及時(shí)加固或修繕治理;如果房屋所有人拒絕按照處理建議修繕治理危險(xiǎn)房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險(xiǎn)房屋，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權(quán)指定有關(guān)部門(mén)代修，或者采取其他的強(qiáng)制措施。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　(三)危險(xiǎn)房屋造成損害事故的法律責(zé)任

　　1.房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)有險(xiǎn)不查或損壞不修;

　　(2)經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解除危險(xiǎn)措施。

　　2.房屋使用人、行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì);

　　(2)使用人阻礙房屋所有人對(duì)危險(xiǎn)房屋采取解除危險(xiǎn)措施;

　　(3)行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。

　　3.鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

　　(1)因故意把非危險(xiǎn)房屋鑒定為危險(xiǎn)房屋而造成損失;

　　(2)因過(guò)失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋，并在有效時(shí)限內(nèi)發(fā)生事故;

　　(3)因拖延鑒定時(shí)間而發(fā)生事故。

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　　三、公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理

　　《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》(已廢止)是住房制度改革中，國(guó)家向居民和職工售賣(mài)公有住宅初期，建設(shè)部制定和頒布的管理規(guī)章。該規(guī)定根據(jù)國(guó)家售賣(mài)公有住宅的形勢(shì)和住房制度改革政策，明確了公有住宅售后的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)和管理責(zé)任，對(duì)推動(dòng)住房商品化，保障住宅所有人的合法權(quán)利和住用安全，有著重要的作用，至今仍是各地房地產(chǎn)行政管理部門(mén)指導(dǎo)、監(jiān)督公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的重要文件。其中對(duì)住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則，也是目前商品住宅界定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍的主要原則。

　　(一)住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則

　　住宅與其他物品不同，不僅具有復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，而且普遍處于共有財(cái)產(chǎn)狀態(tài)。因此區(qū)分公有住宅售后的管理責(zé)任，首先必須對(duì)住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備提出劃分原則，然后才能確定責(zé)任主體。

　　1.住宅自用部位和自用設(shè)備

　　住宅的自用部位和自用設(shè)備，是指戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶(hù)表以?xún)?nèi)的設(shè)備和自用陽(yáng)臺(tái)。

　　2.住宅共用部位

　　住宅的共用部位，是指住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車(chē)庫(kù)等。

　　3.住宅共用設(shè)施設(shè)備

　　住宅的共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線(xiàn)、共用照明、天線(xiàn)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。

　　(二)住宅各部位與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　1.住宅所有人的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由住宅所有人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托他人維修養(yǎng)護(hù)。

　　2.售房單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。售房單位可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托其他房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位即物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向購(gòu)房人收取。維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不足時(shí)，暫由原售房單位承擔(dān)。具體收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新，按照國(guó)家和地方原有規(guī)定執(zhí)行。

　　3.其他責(zé)任

　　包括道路、上下水管道、窨井、化糞池、室外泵房、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設(shè)施，按照政府規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)維修和管理。

　　(三)公有住宅出售后的使用與管理

　　住宅所有人和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)定期對(duì)住宅的自用部位、自用設(shè)備或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，保證居住安全和設(shè)備的正常使用，并接受房屋所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對(duì)該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行有影響的自用設(shè)備。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)存人銀行，由維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的使用受該幢住宅各所有人的共同監(jiān)督。

　　在當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由原售房單位、有關(guān)管理部門(mén)及相關(guān)住宅所有人協(xié)商成立民主管理性質(zhì)的住宅管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)組織落實(shí)住宅維修養(yǎng)護(hù)管理工作;監(jiān)督維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的使用;組織制訂相關(guān)所有人共同遵守的協(xié)議;并協(xié)助有關(guān)部門(mén)調(diào)解相關(guān)所有人之間的住宅糾紛。

　　個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的其他住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理，參照上述規(guī)定執(zhí)行。已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護(hù)管理方式，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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