英國物業(yè)管理

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　　我國開展物業(yè)管理活動的20多年時間里，國內物業(yè)管理主管部門、物業(yè)管理企業(yè)，以及房地產方面的老師、學者，與國外同行進行了廣泛的交流和研討。內容包括住房情況與政策、物業(yè)管理方式與機構、物業(yè)管理人員的資格與培訓、物業(yè)管理制度與活動規(guī)范等各個方面。這些交流與研討成果對于完善我國物業(yè)管理法制的建設，推動物業(yè)管理活動的廣泛開展和不斷深化，具有重要的借鑒意義。

　　英國物業(yè)管理

　　一、住房建設和分配制度

　　在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀80年代，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的英國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。從1980年到現(xiàn)在，英國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調查表明，90%的英國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

　　二、物業(yè)管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我國差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行、維修和改造等。物業(yè)管理服務內容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分入住在獨立式別墅或聯(lián)排別墅里，別墅之問的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅(Council　Tax)，一套別墅(建筑面積200m2左右)一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資(年工資36000英鎊)的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責。當然，業(yè)主也可以自己做一些零星維修的活兒，因為在英國，水、電零星維修的人工費是非常貴的，基本上是每半小時50英鎊。由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區(qū)關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

　　除了別墅外，還有少量的入住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不像我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

　　住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用酬金制，每年預定一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，賬目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的賬目，業(yè)主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

　　關于業(yè)主的決策機制問題，是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門申請政府裁決，政府主管部門接到申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。 　三、皇家特許屋宇經理學會

　　在英國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制，但有一個半官方的非盈利性組織，即英國皇家特許屋宇經理學會(Chartered　Institute　of　Housing，簡稱“CIH”)，在物業(yè)管理行業(yè)非常有權威性，專門負責物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓和交流，該組織不受政治派別所左右，其宗旨在于提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國中國香港有2000多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所收取的費用，如有盈利歸組織全體成員所有。學會的管理機構是理事會，理事由在行業(yè)里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在英國考文垂市(Coventry)，總部設有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務部、政策部、培訓教育部、企業(yè)事務及秘書部等，在英國很多地區(qū)及亞太地區(qū)設有分會。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會就比較多。因此，要在英國從事物業(yè)管理，加入該學會非常必要，學會在行業(yè)里的地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關問題進行談判。

　　加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業(yè)者，或者3年全職大學生或5年半脫產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分會對會員都進行培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。學會平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還發(fā)放學會雜志周刊、月刊等。

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　　四、住房管理注冊學院

　　CIH最具特色的就是各種形式的、針對不同人群的培訓課程。CIH下屬的住房管理注冊學院(CPD)是一所在住房管理領域內提供卓越的專業(yè)培訓以及專業(yè)學習的學院。無論是想要深造的個人，或是需要學習策的公司員工，或者正在重組公司的人員，學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠程學習課程。

　　學習可以通過兩種方式，一種是在遍布英格蘭，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產形式學習;另一種是以遠程學習方式進行CIH資格認證的學習，CIH資格認證是一種適合大多數(shù)人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

　　(一)成為CIH的A級會員，包括以會員價購買專業(yè)用書如報告等，有權從本地進入CIH網絡，免費的政策信息及建議，以會員價格參加CIH培訓，研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓以及職業(yè)信息和提供時事通信電子周刊，以保證學員掌握最新專業(yè)動態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。

　　(二)二級認證課程設計可滿足以下人群需求：現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士;業(yè)主希望了解住房知識的;加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對于住房管理的整體認識;在住房管理相關領域內工作。二級認證相當于GCSE(A-C級)或MVQ二級資格。

　　(三)三級認證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內的專業(yè)人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業(yè)主;希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護;可持續(xù)發(fā)展社區(qū);看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為CIH的合作會員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業(yè)身份。

　　(四)四級認證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內達到管理層職位的人士;希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士;希望完成CIH專業(yè)資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成四級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理;支持性住房;學生宿舍管理。完成四級資格認證將幫助您成為CIH的合作會員并可以在名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業(yè)身份。

　　(五)遠程教育

　　CIH建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程。遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業(yè)技能進行充電，以擴大個人職業(yè)前景。當無法選擇脫產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業(yè)資格認證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業(yè)并給予反饋意見。

　　另外，學員通過學習取得CIH的職業(yè)資格，這也是國家認可的職業(yè)資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫助個人在申請職位時顯出優(yōu)勢。

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