房地產(chǎn)權(quán)屬登記知識點解析

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　　一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況

　　我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。

　　就我國各地人民政府關(guān)于房地產(chǎn)行政管理的實際情況，有的城市對房地產(chǎn)實行統(tǒng)一管理，有的城市對房屋和土地分別設(shè)立機構(gòu)進行管理，因此頒發(fā)的權(quán)屬證件有所區(qū)別。本文主要針對房屋權(quán)屬管理制度做扼要介紹。

　　由于房地產(chǎn)在社會生活和經(jīng)濟活動中的重要地位，世界各國和地區(qū)都對房地產(chǎn)權(quán)屬實行登記管理制度，但管理制度有所不同?？梢詣澐譃閮深悾活愂瞧踝C登記制度，一類是權(quán)證登記制度。

　　1.契證登記制度

　　契證登記制度對當事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對抗要件制度。當事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進行實證，行政登記沒有證據(jù)效力。政府行政主管部門雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對所提供形式要件的真實性、合法性不做實質(zhì)性審查。政府行政主管部門對當事人主張的房地產(chǎn)權(quán)利，既不頒發(fā)權(quán)屬證件，也不承擔證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的僅僅是為了公示，公眾可以借助政府登記的公簿，查閱房地產(chǎn)的權(quán)屬情況和狀態(tài)。契證登記制度所進行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無公信力。契證登記制度注重當事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時成立。

　　一旦發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利爭議，當事人完全憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)與稅據(jù)，通過訴訟主張權(quán)利。發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭議，最終取決于法院審理后的確認，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準，政府登記機關(guān)也不承擔登記責任。

　　2.權(quán)證登記制度

　　權(quán)證登記制度對當事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。即政府登記機關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對所提供形式要件的真實性、合法性進行實質(zhì)性審查。經(jīng)行政審查無誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機關(guān)對登記確認的房地產(chǎn)權(quán)屬負有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認的權(quán)能。權(quán)證登記制度認為，當事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，僅僅是債權(quán)的設(shè)定、變更和解除，只能得到法律關(guān)于債權(quán)的保護，而不能得到物權(quán)的保護。當事人關(guān)于房地產(chǎn)的債權(quán)文件，必須經(jīng)政府行政主管部門審查、核準并頒發(fā)相關(guān)證件后，才產(chǎn)生物權(quán)效力。

　　如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機關(guān)同時承擔登記責任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門也不代行行政權(quán)，而是判決行政登記機關(guān)撤消確權(quán)決定，由行政機關(guān)根據(jù)查明的事實作出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。

　　3.我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

　　我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)有：

　　(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

　　(2)對權(quán)利申請人提供的文件進行實質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準，不符要求的不予登記。

　　(3)實行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進行房地產(chǎn)活動的憑證。

　　(4)法律確認房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤消權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

　　1.保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

　　2.避免交易風險

　　實行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風險，房地產(chǎn)交易管理部門只要查驗當事人提供的權(quán)屬證件，核對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案記載，當事人即可快捷、方便的完成交易。

　　3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

　　房地產(chǎn)活動環(huán)節(jié)很多，從取得建設(shè)用地到房屋拆遷再到開發(fā)建設(shè)、市場流通、物業(yè)管理，任何一個環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料及權(quán)屬證件的查詢和證實。房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。

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　　二、房屋權(quán)屬登記的種類

　　房屋權(quán)屬登記分為以下幾種：

　　(一)總登記

　　總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

　　房屋登記機關(guān)認為需要對房屋權(quán)屬進行總登記時，經(jīng)過縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證?？偟怯?、驗證、換證的期限，由縣級以上地方人民政府具體規(guī)定。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

　　各地實施總登記、驗證、換證，縣級以上地方人民政府應(yīng)當在規(guī)定期限開始之日30日前發(fā)布公告。

　　(二)初始登記

　　1.初始登記即指對房屋產(chǎn)權(quán)進行的原始登記。一般有三種情況。一是新建房屋進行的初始登記;二是集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進行的初始登記;三是城市國有土地上少量從未辦理過登記的房屋，所進行的初始登記。

　　2.新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。申請人應(yīng)當提交的文件有：

　　(1)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

　　(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(4)施工許可證;

　　(5)房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

　　3.集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當自土地權(quán)屬性質(zhì)變更之日起30日內(nèi)，向登記機關(guān)提交土地權(quán)屬性質(zhì)變更證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。

　　(三)轉(zhuǎn)移登記

　　轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進行的登記。房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并，以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的。以上情況房屋所有權(quán)主體都會發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　當事人申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當自房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。權(quán)利人申請轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、當事人身份證明、以及與房屋轉(zhuǎn)讓情況相關(guān)的證明文件。

　　(四)變更登記

　　變更登記是針對房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進行的登記。房屋狀況發(fā)生變化包括房屋坐落地點名稱和門牌號碼的變更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所發(fā)生的物資狀況變更。

　　權(quán)利人申請變更登記，應(yīng)當自變更事實發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請，并提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件。

　　(五)他項權(quán)利登記

　　他項權(quán)利是指當事人針對房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。其中既包括擔保物權(quán)，如抵押權(quán)，也包括用益物權(quán)，如典權(quán)、承租權(quán)等。由于承租權(quán)周期暫短，變化很快，目前房地產(chǎn)行政主管部門不作為房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)的登記事項，僅由房屋交易管理機構(gòu)做房屋租賃備案登記。產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)的他項權(quán)利登記主要是抵押權(quán)登記，還有很少量的典權(quán)登記。

　　申請房屋他項權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當自他項權(quán)利成立之日起30日內(nèi)提出申請，并提交房屋權(quán)屬證書，和設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書，以及相關(guān)的證明文件。

　　(六)注銷登記

　　注銷登記即是指房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿等情況，對房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷手續(xù)。

　　原權(quán)利人應(yīng)當于發(fā)生房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿之日起30日內(nèi)申請注銷登記。申請辦理注銷登記，應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、房屋他項權(quán)利證書，以及房屋滅失、他項權(quán)利終止、土地使用年限屆滿的有關(guān)合同、協(xié)議和相關(guān)文件。

　　登記機關(guān)掌握應(yīng)當辦理注銷登記的情況，但原權(quán)利人未辦理注銷登記手續(xù)的，登記機關(guān)代為辦理注銷登記，并宣告原權(quán)利人所持房屋有關(guān)證件作廢。 　三、房屋權(quán)屬證書

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　　房屋權(quán)屬證書有以下幾種：

　　1.《房屋所有權(quán)證》。由房屋所有權(quán)人收執(zhí)。

　　2.《房屋共有權(quán)證》。共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書1份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。

　　3.《房屋他項權(quán)證》。由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護。

　　房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機關(guān)查驗需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，由登記機關(guān)作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的，予以補發(fā)。

　　四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則

　　(一)房屋權(quán)屬登記程序

　　房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號、幢、套(問)以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進行登記。

　　登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。經(jīng)登記機關(guān)審查登記申請，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記，在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。

　　申請人申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當按照國家規(guī)定交納登記費和權(quán)屬證書工本費。申請人逾期申請房屋權(quán)屬登記的，登記機關(guān)可以按照規(guī)定登記費的3倍以下收取登記費。

　　(二)房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

　　1.登記機關(guān)依法直接代為登記

　　以下情況由登記機關(guān)代為進行房屋權(quán)屬登記：

　　(1)依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋;

　　(2)無人主張權(quán)利的房屋;

　　(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　其中房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，是指由政府依據(jù)法律程序和有關(guān)政策代行管理的房屋，不包括房屋所有權(quán)人依據(jù)民法規(guī)定委托代管的房屋。

　　由登記機關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

　　2.暫緩登記

　　以下情況申請人可以申請暫緩登記：

　　(1)因正當理由不能按期提交證明材料的;

　　(2)按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的;

　　(3)法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。

　　3.不予登記

　　下列情況登記機關(guān)不予登記：

　　(1)屬于違章建筑的;

　　(2)屬于臨時建筑的;

　　(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　4.注銷房屋權(quán)屬證書

　　下列情況登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

　　(1)申報不實的;

　　(2)涂改房屋權(quán)屬證書的;

　　(3)房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的;

　　(4)因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。

　　注銷房屋權(quán)屬證書，由登記機關(guān)作出書面決定送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

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