土地估價理論與方法各章詳解(十九)

　　三、成本逼近法的應用

　　1、應用成本逼近法應注意的問題

　　(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用;

　　(2)各項費用的取費標準應有足夠的依據和充分的分析;

　　(3)評估結果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。

　　2、成本比較法例題

　　估價步驟：

　　(1)計算土地取得費

　　(2)計算土地開發(fā)費

　　(3)計算投資利息

　　(4)計算開發(fā)利潤

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　　(5)計算土地增殖收益

　　(6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權價格)

　　(7)進行出讓比率、年期等各項修正

　　(8)計算土地單價和總價格

　　3、常見難點與問題

　　(1)新增建設用地有償使用費計算問題

　　該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。

　　(2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算

　　(3)年期修正錯誤

　　(4)注意單位的轉換以及總價和單價的計算

　　單位的轉換方法：元/畝轉化為平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉化為元/平方米(直接乘100)，

　　平方米換算市畝：根據平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數點左移三位，即為0.192畝。

　　市畝換算平方米：根據1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數點向右移三位，即16400平方米(近似值)。