土地估價理論與方法各章詳解(二十)

　　路線價估價法

　　第九章 土地估價方法之五――路線價估價法

　　輔導(dǎo)內(nèi)容：

　　1、路線價的基本概念與原理

　　2、路線價修正及路線價估價法運用

　　一、路線價估價法概述

　　1、路線價估價法定義與基本原理

　　路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論(可及性)的具體運用。

　　2、路線價估價法的基本公式

　　基本公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積

　　修正公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

　　或 宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

　　3、路線價估價法的特點與適用范圍

　　僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格。

　　4、路線價估價中涉及的有關(guān)概念

　　(1)標準宗地

　　(2)標準深度

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　　(3)里地線

　　(4)深度指數(shù)修正表

　　(5)路線價區(qū)段

　　二、路線價及其修正體系的建立(理解就可以了)

　　1、路線價及其修正體系確定的基本程序

　　2、路線價區(qū)段劃分與標準深度設(shè)定

　　設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

　　3、路線價的評估確定

　　樣點宗地單位地價求取方法：收益還原法、市場比較法等

　　平均這些標準宗地單位地價的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等

　　路線價評估確定的具體步驟：地價實例調(diào)查-宗地地價計算-宗地數(shù)據(jù)檢驗-確定地價區(qū)段-計算區(qū)段地價-劃分地價等級

　　4、深度修正系數(shù)表的編制

　　深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。

　　(1)深度指數(shù)修正的原理

　　(2)深度修正的各種方法

　　歐美的慎格爾法則(四三二一法則)、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則

　　路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。

　　(3)深度修正表編制：單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率