土地估價(jià)理論與方法各章詳解(十八)

　　成本逼近法

　　第八章 土地估價(jià)方法之四――成本逼近法

　　輔導(dǎo)內(nèi)容：

　　1、成本逼近法的概念、特點(diǎn)、基本公式

　　2、成本逼近法的應(yīng)用

　　一、成本逼近法概述

　　1、成本逼近法的定義

　　即以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法。

　　要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式

　　基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。

　　基本公式：

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類似。

　　3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成

　　土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。

　　注意4個(gè)公式的變換

　　啟示：首先，討論土地價(jià)格構(gòu)成必須針對(duì)具體的土地條件進(jìn)行探討;其次，要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格。

　　開(kāi)發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：

　　(1)土地取得費(fèi)，分國(guó)家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

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　　(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(包括相應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息)

　　(3)土地增值收益及土地開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)值

　　4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍

　　一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無(wú)法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。

　　但是，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。

　　二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法

　　成本逼近法估價(jià)的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　1、計(jì)算土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　2、計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　開(kāi)發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)

　　首先必須準(zhǔn)確確定土地開(kāi)發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度、紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點(diǎn)〉。

　　然后根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，注意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。

　　分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用

　　3、稅費(fèi)的計(jì)算

　　有些地方跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。

　　4、計(jì)算投資利息

　　跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)(前三項(xiàng))、計(jì)息方式和計(jì)息期。

　　5、計(jì)算投資利潤(rùn)(計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng))

　　投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率

　　6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)(前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格)，收益率

　　土地增殖收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地增殖收益率

　　7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果

　　最重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

　　成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過(guò)市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。