2017注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》歷年經(jīng)典試題：第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法(1)

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、某公司2008年購(gòu)進(jìn)一處房產(chǎn)，2009年5月1日用于投資聯(lián)營(yíng)(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn))，投資期3年，當(dāng)年取得固定收入160萬(wàn)元。該房產(chǎn)原值3000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除幅度為30%，該公司2009年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(　)萬(wàn)元。

　　A.21.2

　　B.27.6

　　C.29.7

　　D.44.4

　　【答案】B

　　【解析】應(yīng)納房產(chǎn)稅=3000×(1-30%)×1.2%×4/12+160×12%=27.6(萬(wàn)元)

　　2、張?zhí)m擁有兩處房產(chǎn)，一處原值150萬(wàn)元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值80萬(wàn)元的房產(chǎn)于2015年7月1日出租給王新居住，按市場(chǎng)價(jià)每月取得租金收入2400元。張?zhí)m當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(　)元。

　　A.432

　　B.576

　　C.1152

　　D.3456

　　【答案】B

　　【解析】應(yīng)納房產(chǎn)稅=2400×4%×6=576(元)

　　3、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是(　)。

　　A.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目

　　B.審批備案項(xiàng)目

　　C.商業(yè)推廣項(xiàng)目

　　D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目

　　【答案】B

　　【解析】以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　4、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除

　　B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋值的10%

　　【答案】A

　　【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除。

　　5、某單獨(dú)建造的地下商業(yè)用房，房屋原價(jià)為3000萬(wàn)元，1～6月份該房屋為自用，7～12月份該房屋出租，月租金30萬(wàn)元。當(dāng)?shù)匾?guī)定的房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的比例為70%，計(jì)算房產(chǎn)余值扣除比例為30%。則該房產(chǎn)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅(　)萬(wàn)元。

　　A.23.94

　　B.25.2

　　C.30.42

　　D.39.42

　　【答案】C

　　【解析】應(yīng)納房產(chǎn)稅=3000×70%×(1-30%)×1.2%×6÷12+30×6×12%=30.42(萬(wàn)元)

　　6、某工業(yè)企業(yè)2016年2月自建的廠房竣工并投入使用。該廠房的原值為8000萬(wàn)元，其中用于儲(chǔ)存物資的地下室為800萬(wàn)元。假設(shè)房產(chǎn)原值的減除比例為30%，地下房屋應(yīng)稅房產(chǎn)原值為房產(chǎn)原值的60%。該企業(yè)2016年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)萬(wàn)元。

　　A.56

　　B.59.14

　　C.61.60

　　D.53.76

　　【答案】A

　　【解析】只有單獨(dú)建造的地下建筑，才按照房產(chǎn)原值的一定比例計(jì)算應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納稅額=8000×(1-30%)×1.2%×10÷12=56(萬(wàn)元)。

　　7、下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是(　)。

　　A.農(nóng)村的居住用房

　　B.建在室外的露天游泳池

　　C.個(gè)人擁有的市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房

　　D.尚未使用或出租而待售的商品房

　　【答案】C

　　【解析】選項(xiàng)A，房產(chǎn)稅征稅范圍不包含農(nóng)村;選項(xiàng)B，獨(dú)立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻、室外游泳池等)不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅;選項(xiàng)D，商品房在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對(duì)出售前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　8、下列各項(xiàng)中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是(　)。

　　A.房產(chǎn)售價(jià)

　　B.房產(chǎn)余值

　　C.房產(chǎn)原值

　　D.房產(chǎn)租金

　　【答案】B

　　【解析】對(duì)融資租賃房屋，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

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　　9、某上市公司2011年以5000萬(wàn)元購(gòu)得一處高檔會(huì)所，然后加以改建，支出500萬(wàn)元在后院新建一露天泳池，支出500萬(wàn)元新增中央空調(diào)系統(tǒng)，拆除200萬(wàn)元的照明設(shè)施，再支付500萬(wàn)元安裝智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)，會(huì)所于2011年底改建完畢并對(duì)外營(yíng)業(yè)。當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值扣除比例為30%，2012年該會(huì)所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)萬(wàn)元。

　　A.42

　　B.48.72

　　C.50.4

　　D.54.6

　　【答案】B

　　【解析】2012年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72(萬(wàn)元)

　　10、某企業(yè)擁有一棟原值為2000萬(wàn)元的房產(chǎn)，2016年2月10日將其中的40%出售，月底辦理好產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)計(jì)稅余值的扣除比例為20%，2016年該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅(　)萬(wàn)元。

　　A.11.52

　　B.12.16

　　C.12.60

　　D.12.80

　　【答案】D

　　【解析】應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=2000×60%×(1-20%)×1.2%+2000×40%×(1-20%)×1.2%×2÷12=12.80(萬(wàn)元)

　　11、居民乙因拖欠居民甲180萬(wàn)元款項(xiàng)無(wú)力償還，2010年6月經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)調(diào)解，以房產(chǎn)抵償該筆債務(wù)，居民甲因此取得該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并支付給居民乙差價(jià)款20萬(wàn)元。假定當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為5%。下列表述中正確的是(　)。

　　A.居民甲應(yīng)繳納契稅1萬(wàn)元

　　B.居民乙應(yīng)繳納契稅1萬(wàn)元

　　C.居民甲應(yīng)繳納契稅10萬(wàn)元

　　D.居民乙應(yīng)繳納契稅10萬(wàn)元

　　【答案】C

　　【解析】以房產(chǎn)抵債，按房產(chǎn)折價(jià)款由產(chǎn)權(quán)承受人繳納契稅。

　　12、甲企業(yè)2016年1月因無(wú)力償還乙企業(yè)已到期的債務(wù)3000萬(wàn)元，經(jīng)雙方協(xié)商甲企業(yè)同意以自有房產(chǎn)償還債務(wù)，該房產(chǎn)的原值5000萬(wàn)元，凈值2000萬(wàn)元，評(píng)估現(xiàn)值9000萬(wàn)元，乙企業(yè)支付差價(jià)款6000萬(wàn)元，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，則乙企業(yè)計(jì)繳契稅的計(jì)稅依據(jù)是(　)萬(wàn)元。

　　A.5000

　　B.6000

　　C.9000

　　D.2000

　　【答案】C

　　【解析】以房產(chǎn)抵償債務(wù)，按照房屋的折價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，本題中的折價(jià)款為9000萬(wàn)元。

　　13、居民甲2008年購(gòu)置了一套價(jià)值100萬(wàn)元的新住房，同時(shí)對(duì)原有的兩套住房處理如下：一套出售給居民乙，成交價(jià)格50萬(wàn)元;另一套市場(chǎng)價(jià)格80萬(wàn)元的住房與居民丙進(jìn)行等價(jià)交換。假定當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為4%，則居民甲2008年應(yīng)繳納的契稅為(　)。

　　A.4萬(wàn)元

　　B.6萬(wàn)元

　　C.7.2萬(wàn)元

　　D.9.2萬(wàn)元

　　【答案】A

　　【解析】契稅以受讓方為納稅人，居民之間等價(jià)交換房屋的免征契稅，甲應(yīng)納契稅=100×4%=4(萬(wàn)元)。

　　14、居民甲某有四套住房，將一套價(jià)值120萬(wàn)元的別墅折價(jià)給乙某抵償了100萬(wàn)元的債務(wù);用市場(chǎng)價(jià)值70萬(wàn)元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈(zèng)送價(jià)值12萬(wàn)元的小轎車一輛;將第四套市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn)元的公寓房折成股份投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是(　)。

　　A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納

　　C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納

　　【答案】A

　　【解析】以房產(chǎn)抵債，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋折價(jià)款繳納契稅，乙繳納契稅=100×3%×10000=3000(元);房屋交換，由多支付差價(jià)的一方繳納契稅，丙繳納契稅=12×3%×10000=3600(元);以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。

　　15、下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征收范圍的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)的出租行為

　　B.房地產(chǎn)的抵押行為

　　C.房地產(chǎn)的重新評(píng)估行為

　　D.個(gè)人互換自有住房的行為

　　【答案】D

　　【解析】選項(xiàng)A、B、C，房地產(chǎn)權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征收范圍。

　　16、下列情形中，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅的是(　)。

　　A.工業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)

　　B.房產(chǎn)所有人通過(guò)希望工程基金會(huì)將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與西部教育事業(yè)

　　C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入

　　【答案】A

　　【解析】選項(xiàng)B，公益性贈(zèng)與不屬于土地增值稅征稅范圍;選項(xiàng)C，建成后按比例分房自用，暫免征稅;選項(xiàng)D，代建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍。

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　　17、某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓獲得收入8000萬(wàn)元，計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額3500萬(wàn)元，則適用稅率為(　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　【答案】C

　　【解析】增值額=8000-3500=4500(萬(wàn)元)

　　增值額占扣除項(xiàng)目金額比例=4500÷3500×100%=128.57%

　　適用第3級(jí)稅率，即50%，速算扣除系數(shù)15%。

　　18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是(　)。

　　A.增值稅、印花稅

　　B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅

　　C.城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加

　　D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅

　　【答案】C

　　【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，不包括印花稅、增值稅。

　　19、某國(guó)有企業(yè)2013年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬(wàn)元。2017年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得含增值稅收入10000萬(wàn)元，該企業(yè)增值稅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為(　)萬(wàn)元。

　　A.400

　　B.1488.33

　　C.1490

　　D.200

　　【答案】B

　　【解析】(1)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格=12000×70%=8400(萬(wàn)元);

　　(2)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的增值稅=(10000-8000)/1.05×5%=95.24(萬(wàn)元)

　　(3)城建及教育費(fèi)附加、地方教育附加=95.24×(7%+3%+2%)=11.43(萬(wàn)元)

　　(4)應(yīng)納印花稅=10000×0.05%=5(萬(wàn)元)

　　(5)增值額=(10000-95.24)-8400-(11.43+5)=1488.33(萬(wàn)元)

　　20、2016年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得不含增值稅銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元;該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息;該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%;銷售商品房繳納的增值稅700萬(wàn)元，城建及教育費(fèi)附加70萬(wàn)元，不考慮地方教育附加。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)萬(wàn)元。

　　A.2256.5

　　B.2445.5

　　C.3070.5

　　D.2898.5

　　【答案】D

　　【解析】計(jì)算扣除金額=4800+4800×10%+70+4800×20%=6310(萬(wàn)元)

　　計(jì)算土地增值額=14000-6310=7690(萬(wàn)元)

　　計(jì)算增值率=7690÷6310×100%=121.87%，確定適用稅率為50%、速算扣除系數(shù)15%

　　應(yīng)納土地增值稅=7690×50%-6310×15%=2898.5(萬(wàn)元)

　　21、某生產(chǎn)企業(yè)2017年銷售一棟8年前自建的辦公樓，取得不含增值稅銷售收入1200萬(wàn)元。該辦公樓原值600萬(wàn)元，已計(jì)提折舊200萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓的重置成本為1400萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納增值稅60萬(wàn)元，城建、教育費(fèi)附加、地方教育附加共計(jì)7.2萬(wàn)元，印花稅0.6萬(wàn)元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅(　)萬(wàn)元。

　　A.128.4

　　B.161.49

　　C.146.8

　　D.171.2

　　【答案】B

　　【解析】扣除項(xiàng)目=1400×50%+7.2+0.6=707.8(萬(wàn)元)

　　增值額=1200-707.8=492.2(萬(wàn)元)

　　增值率=492.2÷707.8=69.54%，確定適用稅率為40%、速算扣除系數(shù)5%

　　應(yīng)納土地增值稅=492.2×40%-707.8×5%=161.49(萬(wàn)元)

　　22、2016年某企業(yè)支付8000萬(wàn)元取得20萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，新建廠房建筑面積6萬(wàn)平方米，工程成本2000萬(wàn)元，2016年底竣工驗(yàn)收，對(duì)該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是(　)萬(wàn)元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.6800

　　D.10000

　　【答案】C

　　【解析】(1)房產(chǎn)原值包括地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用;(2)宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值=8000×12÷20+2000=6800(萬(wàn)元)。

　　23、甲公司2016年房產(chǎn)原值為8000萬(wàn)元，3月與乙公司簽訂租賃合同，約定自2016年4月起將原值500萬(wàn)元房產(chǎn)租賃給乙公司，租期3年，月租金2萬(wàn)元，2016年4月-6月份為免租使用期間。甲公司所在地計(jì)算房產(chǎn)稅余值減除比例為30%，甲公司2016年度應(yīng)納房產(chǎn)稅(　)萬(wàn)元。

　　A.66.21

　　B.65.49

　　C.66.54

　　D.67.26

　　【答案】C

　　【解析】應(yīng)納房產(chǎn)稅=(8000-500)×(1-30%)×1.2%+500×(1-30%)×1.2%×6÷12+2×6×12%=66.54(萬(wàn)元)

　　24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是(　)。

　　A.加罰的利息

　　B.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

　　C.逾期開(kāi)發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

　　D.未取得建筑安裝施工企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

　　【答案】B

　　【解析】選項(xiàng)AC，不得扣除;選項(xiàng)D，未取得發(fā)票，質(zhì)量保證金不得扣除，取得發(fā)票可以扣除。

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