物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選：合同的要件

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　　三、合同的要件

　　合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個方面。

　　(一)當(dāng)事人的締約能力

　　當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時，必須具有相應(yīng)的法律資格。

　　(二)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示

　　當(dāng)事人同意的真實(shí)，即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示的真實(shí)反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思表示基礎(chǔ)上的。因此，如果合同內(nèi)容不能反映當(dāng)事人的真實(shí)意思，該合同就必然屬于無效合同。

　　(三)合同的內(nèi)容合法

　　合同的內(nèi)容不合法，會致使合同無效。因此，合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，符合社會的公共利益。

　　(四)合同的形式合法

　　合同形式是合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，否則也將構(gòu)成合同的無效?！吨腥A人民共和國合同法》第十條就明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”這條規(guī)定的實(shí)質(zhì)就是要求合同形式必須合法。

　　訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。

　　四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同

　　(一)口頭合同

　　口頭合同是指當(dāng)事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。除了當(dāng)事人面對面協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議之外，當(dāng)事人通過電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達(dá)意思達(dá)成一致的表示一般也都認(rèn)為屬于口頭合同。

　　口頭合同的優(yōu)點(diǎn)是簡便易行，缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。因此，口頭合同一般適用于數(shù)額較小、即付即清、經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標(biāo)的金額大、時間周期較長、法律關(guān)系復(fù)雜、不太了解對方信用的情況，就應(yīng)該采用書面合同。在實(shí)踐中，有些口頭合同雖然已經(jīng)履行完畢，還會因質(zhì)量等問題而引發(fā)糾紛，如物業(yè)裝飾裝修等工程，當(dāng)事人之間應(yīng)該訂立書面合同。

　　(二)書面合同

　　所謂書面合同，就是指當(dāng)事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、公約等一般都屬于書面合同的形式，如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等。通過信件、電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式進(jìn)行協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，也屬于書面合同。

　　合同采用書面形式，不僅可以強(qiáng)化雙方當(dāng)事人的責(zé)任心，敦促雙方嚴(yán)肅認(rèn)真全面履行合同義務(wù)，而且在發(fā)生糾紛時，可以形成比較可靠的證據(jù)。因此，只要條件允許，合同應(yīng)當(dāng)盡可能采用書面形式。

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　　(三)事實(shí)合同

　　《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”其他形式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，而是通過實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表述所達(dá)成的協(xié)議。

　　在現(xiàn)實(shí)生活中存在著大量的事實(shí)合同。如顧客到自選商場購買商品，直接到貨架上拿取商品，支付價款后合同即成立;又如車主將車輛開到停車場進(jìn)口處，即表示要進(jìn)入停車場停放車輛，停車場管理員將停車倒閘打開允許車輛入內(nèi)后車輛停放合同即成立。

　　五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

　　合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。

　　(一)主體平等

　　合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得竟自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)對交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。

　　(二)合同自由

　　當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由。當(dāng)然，實(shí)行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適當(dāng)干預(yù)和限制。

　　(三)權(quán)利義務(wù)公平對等

　　在經(jīng)濟(jì)活動中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。誠實(shí)信用原則，公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系、制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等。對于顯失公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

　　(四)誠實(shí)信用

　　誠實(shí)信用原則，也稱為誠信原則。誠信信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實(shí)信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)該誠實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。

　　(五)守法和維護(hù)社會公益

　　當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，遵守社會公德，不得撓亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準(zhǔn)則。維護(hù)社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會公益原則，是合同法的最高要求。

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