物業(yè)管理師《基本制度》教材：物業(yè)管理條例

　　《條例》的指導思想和立法原則

　　《條例》在堅持民法基本原則和《立法法》規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。《條例》的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面，一是強調保護業(yè)主的財產權益，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系;二是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系; 三是強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

　　《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

　　(一)物業(yè)管理權利和財產權利相對應的原則

　　在我國《物權法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權理論，對業(yè)主權利義務的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人的權利義務。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產權份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

　　(二)維護全體業(yè)主合法權益的原則

　　為維護全體業(yè)主的合法權益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關政府部門行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

　　(三)現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則

　　《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質管理等制度，予以保留?！稐l例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經驗，如主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉嫁責任等，《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導思想，設立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。

　　(四)從實際出發(fā)，實事求是的原則

　　我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務水平等方面差異較大。《條例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權省、自治區(qū)、直轄市制定。

編輯推薦：

　　《條例》創(chuàng)設的法律制度

　　《條例》就業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，業(yè)主處理財產共同利益的方式等，創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度(具體內容見第三章)。學習和貫徹《條例》，關鍵在于要準確把握《條例》所創(chuàng)設的法律制度的內涵。

　　(一)尊重和維護業(yè)主的財產權利

　　物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產權。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產權的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)公司?！稐l例》本著尊重業(yè)主財產權利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業(yè)管理認同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

　　《條例》充分尊重和維護業(yè)主的財產權利。凡是依附于財產所產生的法律關系，均遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業(yè)主充分行使財產權。對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎上自行平衡?！稐l例》對業(yè)主財產權利的尊重和保護，還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產權的救濟上。建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應該依法承擔民事?lián)p害賠償責任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權益的立法精神。

　　(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制

　　共同財產和共同利益是構成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。業(yè)主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調性之間實現(xiàn)均衡;業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。業(yè)主大會是表達業(yè)主意愿、實現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據(jù)國家相關法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應當共同遵守的行為準則，對全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內涉及業(yè)主共同利益的權利與義務的自律性規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內一些重大事務的共同性約定，是調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關系人的行為準則，可以形成良好的共同財產管理、共同利益均衡秩序。

　　(三)《條例》和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動

　　物業(yè)管理活動中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學習領會《條例》的內涵，還要學習和貫徹好其他有關的法律、法規(guī)。

　　比如物業(yè)的質量問題。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設單位之間物業(yè)買賣的民事法律關系，有關法律規(guī)定由建設單位承擔物業(yè)建造過程中的質量責任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質量問題，但原來的法律關系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應當依據(jù)有關法律法規(guī)追究建設單位的質量責任。

　　(四)妥善處理政府和市場的關系

　　物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規(guī)則，由當事人自行調節(jié)和通過司法程序調節(jié)。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節(jié)。《條例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權;對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規(guī)則;對應當由業(yè)主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行?！稐l例》按照社會主義市場經濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務的定價、物業(yè)服務合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉變職能的行政法規(guī)。各級房地產行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。

　　《條例》主要內容簡介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

　　物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速，涉及面甚廣，但在實際生活中，對物業(yè)管理的內涵并沒有形成一個統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭，《條例》第二條對物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調整范圍。

　　就業(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務至關重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　在知識經濟時代，創(chuàng)新和科技進步是永恒的主題。物業(yè)管理服務質量的提高，也需借助新技術、新方法，也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提升物業(yè)管理服務水平。

　　為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級房地產主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理權。

編輯推薦：

　　(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

　　本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權利與義務，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質、職責與組成，業(yè)主公約的內容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關系等內容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內有多個產權人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效機制。

　　鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性，本條例專設第二章，對業(yè)主和業(yè)主大會的權責及其運行機制作了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權益，促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業(yè)管理

　　本章共11條，是關于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等內容。

　　由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務合同，只需在被業(yè)主大會選聘之后，與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)管理法律關系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實踐中，房地產“滾動開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。但在這個過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個階段的物業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。前期物業(yè)管理合同關系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同，而是根據(jù)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項?？梢钥闯觯捌谖飿I(yè)管理具有一定的特殊性?，F(xiàn)實生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區(qū)配套建設不齊全問題等。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動，1994年建設部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設部令第33號)對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，為了進一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權益，減少物業(yè)管理糾紛，建設部下發(fā)了《關于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務協(xié)議>(示范文本)的通知》，對前期物業(yè)管理的內容作了詳細的提示?！稐l例》在總結以往實踐經驗的基礎上，對前期物業(yè)管理的內容單列一章，詳細加以規(guī)定。

　　該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。

　　(四)第四章　物業(yè)管理服務

　　本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務中各方主體的權利義務關系。

　　為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經營行為，《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應當依法取得職業(yè)資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規(guī)定了一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)管理的原則，同時，《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項事務委托服務。

　　為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權利義務，《條例》第三十五條規(guī)定當事人應當訂立書面的物業(yè)服務合同，并規(guī)定了物業(yè)服務合同應當約定的內容。

　　為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責任，《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財產受損的，應當承擔相應的法律責任。

　　為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù);同時，《條例》第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好物業(yè)管理的交接工作，以做到進退有序，避免不必要的紛爭。

　　為了給物業(yè)管理的實施提供基礎性條件，《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權屬和用途。

　　為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務費用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務費用的義務人，第四十三條強調了有關主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督;第四十四條對物業(yè)服務合同約定以外的服務作了規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費責任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應當向最終用戶收取費用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費用。

　　為了維護好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當予以制止，并及時向有關行政主管部門報告。有關主管部門接到報告后，應當依法及時予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定，同時明確規(guī)定保安人員在維護公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權利義務及責任作了明確規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，要求主管部門及時處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當事人的相互關系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。

編輯推薦：

　　《條例》主要內容簡介

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級房地產主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理權。

　　(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

　　(三)第三章　前期物業(yè)管理

　　(四)第四章　物業(yè)管理服務

　　本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務中各方主體的權利義務關系。

　　為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應當依法取得職業(yè)資格證書。

　　為了給物業(yè)管理的實施提供基礎性條件，《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權屬和用途。

　　為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權利義務及責任作了明確規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，要求主管部門及時處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當事人的相互關系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。

編輯推薦：

　　《條例》確立的基本法律關系

　　(一)業(yè)主相互之間的關系

　　業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內共同利益的維護和管理。業(yè)主對自己的房屋套內部分獨立享有所有權，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調等設施設備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的關聯(lián)關系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務?！稐l例》在進行制度設計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權益的職責。業(yè)主在行使自己權利的同時，同樣應當承擔相應的義務?！稐l例》明確規(guī)定，業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務費用等等。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系

　　物業(yè)管理企業(yè)，是依照公司法設立的，自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務、業(yè)主支付服務費用的等價交換關系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關系。行為自愿，表現(xiàn)在幾個方面：業(yè)主是否選聘物業(yè)管理企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會自己決定;反過來，物業(yè)管理企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)管理企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿。對于合同內容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務，服務到什么標準，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務費用，同樣出于雙方當事人的自愿。相關主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內容，同時也接受了合同的約束。

　　(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系

　　開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產權歸屬上講，它本身也是業(yè)主，相對于其他單個的小業(yè)主而言，通常叫大業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發(fā)商銷售完所有房屋，購房人全部入住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務。商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，也就是前期物業(yè)服務，客觀上只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施?！稐l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人，或者說小業(yè)主。這樣，合同的簽訂者和合同權利義務的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。為了解決這個問題，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一個是建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內容的商品房銷售合同。開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內承擔物業(yè)的保修責任等。

　　(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產品和服務，業(yè)主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。而這些單位與相應的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關系。換句話說，這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應當由業(yè)主負擔的有關費用的權利，物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應的交費義務。當然，這些單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代為向業(yè)主收取有關費用，那就應當簽訂委托合同，確立委托關系，物業(yè)管理企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關費用。委托合同同樣應當遵循平等自愿原則。因此，《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。同時明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”

　　(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產關系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域對應的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會成員可能是該區(qū)域內的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級關系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭??！稐l例》設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務，規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關法律法規(guī)進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

　　(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系

　　物業(yè)管理各方主體之間的民事權利義務關系的確立主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。

　　政府與物業(yè)管理各方主體之間的關系，是一種行政法律關系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產生的糾紛。

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