招標(biāo)師合同管理考點：土地使用權(quán)出讓

　　【摘要】2016年招標(biāo)師考試時間確定為11月12日、13日，想要報考2016年招標(biāo)師考試的考友們該提前準(zhǔn)備了。2016年招標(biāo)師考試教材仍沿用 2015版，大家可以用舊教材提前備考。小編給大家整理了：招標(biāo)師合同管理考點：土地使用權(quán)出讓，預(yù)祝大家順利通過考試。

　　國有土地使用權(quán)出讓合同概述

　　(1) 國有土地使用權(quán)出讓合同的概念

　　國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓 與土地使用者，并由土地使用者向國家支付國有土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使 用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付國有土地使用權(quán)出讓金的協(xié)議。國有土地使用 權(quán)出讓，必須通過合同形式予以明確。《城市房地產(chǎn)管理法》第15條規(guī)定：“國有土地使 用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。國有土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府管理部門 與土地使用者簽訂。”

　　(2) 國有土地使用權(quán)出讓的方式 國有土地使用權(quán)的出讓方式是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時所采取的 方式或程序。我國土地所有權(quán)分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市市區(qū)的土地屬 于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有; 宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 根據(jù)法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓方式有劃撥和出讓兩種，其中以出讓方式出讓 土地使用權(quán)的，可以采取拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議的方式。《物權(quán)法》第137條明確規(guī)定：工 業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向甩地者的， 應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性 用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布 后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。《城 市房地產(chǎn)管理法》第13條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的 方式。”國土資源部2002年11月1日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī) 定》又明確了一種新的出讓方式掛牌出讓。因此，我國現(xiàn)行國有建設(shè)用地使用權(quán)的出 讓方式包括四種：拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議出讓。

　　1) 拍賣出讓

　　拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進 行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除 了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度地增加財政收入。這種方式主要適用于投 資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地。

　　2) 招標(biāo)出讓

　　招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱“出讓 人”)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用 權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或 者個人(受讓方)根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競投某地塊的使用權(quán)，由 招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出 標(biāo)價，也可既規(guī)定出標(biāo)價，又提出一個規(guī)劃設(shè)計方案，開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機關(guān)公 證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目。

　　3) 掛牌出讓

　　掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗 地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格， 根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓具有招標(biāo)、拍賣不具備 的優(yōu)勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于競買人的理性決策和競爭;二是操作 簡便，便于開展;三是有利于土地有形市場的形成和運作。

　　4) 協(xié)議出讓

　　協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓 給土地使用者，由土地使用者向國家支付國有土地使用權(quán)出讓金的行為。市、縣人民政府 國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、 土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，國有土地 使用權(quán)出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃， 在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政 主管部門提出意向用地申請。在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣 人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂 和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

　　以協(xié)議方式出讓國有土地使用的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的權(quán)土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和;有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊 所在級別基準(zhǔn)地價的70%。市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議結(jié)果， 與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

　　(3)國有土地使用權(quán)出讓合同的特點

　　國有土地使用權(quán)出讓合同具有以下特點：

　　1) 國有土地使用權(quán)出讓合同的目的在于轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)

　　建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)中的一項重要類型。出讓人通過設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，使 建設(shè)用地使用權(quán)人對國家所有的土地享有了占有、使用和收益的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人 可以利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。受讓人簽訂出讓合同是為了取得對特 定的土地占有、使用和收益的權(quán)利。政府簽訂出讓合同是為了使國家土地所有權(quán)的權(quán)能發(fā) 生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權(quán)權(quán)能，實現(xiàn)用益目的。依 據(jù)《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，國有土地使用權(quán)自登記時發(fā)生轉(zhuǎn)移效力。

　　2) 國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)采用書面形式訂立

　　國有土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果未簽訂書面出讓合同并未辦理國有土地使用權(quán)登記的，則國有土地 使用權(quán)出讓行為無效。

　　3) 合同主體具有特定性

　　由于國家是國有土地的所有權(quán)人，因此國有土地使用權(quán)出讓的一方只能是國家。根據(jù) 《城市房地產(chǎn)管理法》第15條第2款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地 管理部門與土地使用者簽訂，表明市、縣人民政府有權(quán)作為國有土地所有者的代表出讓國 有土地使用權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律 問題的解釋》(法釋[2005] 5號)規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會不能作為國有土地使用權(quán)出 讓合同的出讓方主體，開發(fā)區(qū)管理委員會與受讓方訂立的國有土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng) 認定無效。

　　國有土地使用權(quán)出讓中的受讓方是指土地使用者?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓 暫行條例》第3條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法 律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得國有土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng) 營。”由此規(guī)定可見，除法律另有規(guī)定外，受讓方一般不受限制。

　　4) 出讓雙方的權(quán)利與義務(wù)具有法定性

　　我國法律中明確規(guī)定了國有土地使用權(quán)出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)?！冻鞘蟹康?產(chǎn)管理法》第16條和第17條分別規(guī)定了國有土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第16條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付國有土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。”第17條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還國有土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。”而《土地管理法》第5條明確規(guī)定：“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。”土地行政主管部門作為土地出讓方，在簽訂和履行土地出讓合同時都可以行使行政權(quán)力。土地 使用者按照合同約定支付全部國有土地使用權(quán)出讓金后，作為行政相對人向出讓人申請辦理土地登記，領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》，取得出讓國有土地使用權(quán)。因此，國有土地使 用權(quán)出讓合同具有行政合同的法律性質(zhì)。

　　5) 合同標(biāo)的是國有土地使用權(quán)

　　國有土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的是國有土地使用權(quán)，而不是國有土地所有權(quán)。根據(jù)我 國《憲法》第10條的規(guī)定，我國實行土地公有制，只有兩種土地所有權(quán)形式，國有土地所有權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)，任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但國有土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。需要說明的是，出讓國有土地使用權(quán)的范圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。

　　6) 出讓年限特定性

　　出讓國有土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓國有土地使用權(quán) 的最高年限。國有土地使用權(quán)年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限?？紤]到我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展過程中的一系列變化的因素，《城市房地產(chǎn)管理法》對國有土地使用權(quán)出讓最高年限僅作了授權(quán)性的規(guī)定：“國有土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。”

　　據(jù)此，《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照出讓土地的不同用途規(guī)定 了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

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　　(一)凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并符合下列條件之一的，可申請參加招標(biāo)師職業(yè)資格考試：

　　1.取得經(jīng)濟學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)大學(xué)?？茖W(xué)歷，工作滿6年，其中從事招標(biāo)專業(yè)工作滿4年;

　　2.取得經(jīng)濟學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事招標(biāo)專業(yè)工作滿3年;

　　3.取得含經(jīng)濟學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)在內(nèi)的雙學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事招標(biāo)專業(yè)工作滿2年;

　　4.取得經(jīng)濟學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)碩士學(xué)位，工作滿2年，其中從事招標(biāo)專業(yè)工作滿1年;

　　5.取得經(jīng)濟學(xué)、工學(xué)、法學(xué)或者管理學(xué)類專業(yè)博士學(xué)位，從事招標(biāo)專業(yè)工作滿1年;

　　6.取得其他學(xué)科門類上述學(xué)歷或者學(xué)位的，其從事招標(biāo)專業(yè)工作的年限相應(yīng)增加2年。

　　(二)符合上述報名條件，并具備下列條件之一者，可免試《招標(biāo)采購項目管理》和《招標(biāo)采購合同管理》2個科目，只參加《招標(biāo)采購專業(yè)知識與法律法規(guī)》和《招標(biāo)采購專業(yè)實務(wù)》2個科目的考試。

　　1.2012年12月31日前，取得高級經(jīng)濟師或者高級工程師職稱;

　　2.通過全國統(tǒng)一考試取得監(jiān)理工程師、造價工程師，或者注冊咨詢工程師(投資)資格證書的。

　　上述報名條件中有關(guān)學(xué)歷或?qū)W位的要求是指經(jīng)國家教育行政部門承認的正規(guī)學(xué)歷或?qū)W位，從事相關(guān)工作年限計算截止日期為2015年12月31日。全日制學(xué)歷報考人員，未畢業(yè)期間經(jīng)歷不計入相關(guān)專業(yè)工作年限。

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