2014年理財規(guī)劃師三級專業(yè)能力考點：制定住房消費方案

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　　一、為什么進行住房消費規(guī)劃

　　二、住房支出的分類

　　住房消費是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進行的消費，這種消費的實現(xiàn)形式是(買房或租房)。

　　按照國際慣例，住房消費價格常常是用(租金)價格來衡量的，而對于自有住房的價格則用(隱含租金)來衡量。

　　住房投資是指將住房看成投資工具，通過(住房價格)上升來應(yīng)對通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值，在國外住房投資有時還被用來避稅，在我國住房投資避稅(作用不大)。

　　三、購房的目標

　　理財規(guī)劃師在了解客戶的購房需求后，應(yīng)幫助其確定購房目標，購房的目標包括計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價。

　　(一)購房面積需求：1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行

　　(二)購房環(huán)境需求。房價取決于兩個因素：區(qū)位與面積。

　　(三)購房規(guī)劃的流程圖

　　購房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房價上漲率、居住年數(shù)、利率水平、負擔能力。

　　人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環(huán)境需求的決定因素主要是(生活品質(zhì))。

　　四、購房的財務(wù)決策

　　(一)購房財務(wù)規(guī)劃的基本方法

　　1、以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價

　　(1)可負擔首付款

　　(2)可負擔房貸

　　(3)可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸

　　(4)可負擔房屋單價

　　2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用

　　例2-2(P41)

　　經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的(6倍以下)，貸款期限在(8～15)年之間。因為在這個范圍內(nèi)，每月還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。

　　(二)其他需要考慮的因素

　　購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費等種費用，按揭購房還需要承擔按揭保險費等等。

　　1、契稅：普通住宅成交價1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0(含)以上;單套建筑面積140(含)平米以下;成交價低于同級別普通住房平均交易價格1.2倍以下。其他為非普通住宅。

　　2、評估費

　　3、律師費：辦理公積金貸款時不需要支付律師費。組合貸款，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。

　　4、保險費：保險費是貸款費用中額度最大的一筆費用。公積金貸款不買。商貸中財產(chǎn)抵押擔保須購買，稱為“財產(chǎn)抵押擔保加購房綜合險”;財產(chǎn)抵押并加連帶責(zé)任保證，須購買;財產(chǎn)質(zhì)押擔保或連帶責(zé)任擔保，可不購買。組合貸款保費計算中房屋險按商貸，人身險按公積金貸款方式繳納保費。

　　5、抵押登記費：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取每平米0.3元(建筑面積)計算的登記費。

　　6、印花稅：商品房買賣，0.5‰(萬分之五);貸款0.05‰(萬分之0.5);房產(chǎn)證，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)，按0.5‰(萬分之五)。(0611+-82、0611+-83)

　　(三)購房財務(wù)規(guī)劃的主要指標

　　理財規(guī)劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標：

　　1、房屋月供款與稅后月總收入的比率(注：三版是占“稅前”)：一般不應(yīng)超過25%-30%

　　2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率：33%-38%

　　(一)住房消費信貸的種類

　　目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)貸款、個人住房組合貸款等。

　　1、個人住房公積金貸款

　　(1)住房公積金貸款的定義與特點

　　定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以(公積金存款)為資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。

　　特點：

　　①貸款期限。一般來說，最長不得超過(30年)。

　?、谫J款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。

　?、蹅€人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔保方式作為貸款的擔保。擔保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質(zhì)押擔保、連帶責(zé)任保證四種。

　　住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預(yù)購房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權(quán))及貸款銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。

　　連帶責(zé)任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴格，且僅限于(5)年期以下貸款。

　?、苜J款對象。對貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個人住房貸款那么嚴格，沒有年齡上的限制。

　?、葙J款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。

　?、捱€款靈活度高

　?、咿k理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。

　　(2)舉例。

　　2、個人住房商業(yè)性貸款

　　(1)個人住房按揭貸款。

　　貸款期限不得超過(30年)。個人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用總額的80%(以二者低者為準)。

　　(2)個人二手房貸款

　　(3)個人商用房貸

　　個人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過所購房屋總價或經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款(二者以低者為準)的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。

　　申請條件：①申請人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦

　　(4)個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款

　　(個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款)是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭貸款需同時轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其最貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

　　(5)向集資建房和個人自建住房等發(fā)放個人住房貸款

　　(6)個人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。

　　3、個人住房組合貸款

　　貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應(yīng)檔次基準利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。

　　4、經(jīng)濟適用房

　　(二)還款方式和還款金額

　　1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的(20%-30%)。

　　2、期款

　　(1)等額本息還款法。在貸款期內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項中，利息是逐步減少的。

　　適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等。

　　(2)等額本金還款法。采用等額本金法進行還款，每月所還本金相等。

　　適合人群：目前收入較高但預(yù)計將來收入會逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較多款項來減少利息支出的人。

　　(3)等額遞增還款法

　　適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預(yù)期會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。

　　(4)等額遞減還款法

　　適合人群：目前還款能力較強，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士。

　　(5)等比遞增還款法

　　適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　(6)等比遞減還款法

　　適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　3、提前還貸的選擇權(quán)

　　(1)提前還貸發(fā)生的三種情況

　　(2)提前還貸的方法

　　①全部提前還款

　?、诓糠痔崆斑€款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)

　　③部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)

　?、懿糠痔崆斑€款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　(3)如何還貸更經(jīng)濟

　　(4)提前還貸需注意的問題

　?、偬崆皟斶€部分貸款，應(yīng)當在按月正常償還貸款本息1年后提出。

　?、厶崆斑€款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已經(jīng)還清。

　?、芙杩钊艘话沩毺崆?5天向貸款機構(gòu)提出書面申請還貸。

　?、葙J款期限在一年以內(nèi)，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。

　?、嘟M合貸款中不必先還公積金貸款。

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