2015物業(yè)管理師考試講義:現(xiàn)金流和成本管理

　　現(xiàn)金流和成本管理

　　支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì)對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。因此，有必要回顧一下支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。

　　相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。因?yàn)榭偸杖脒€必須支付各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

　　1.支出的分配

　　當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶(hù)在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來(lái)的意外成本。

　　但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶(hù)既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式：

　　(1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。

　　(2)由于短期的商業(yè)租戶(hù)會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jī)?nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。

　　(3)租戶(hù)可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿(mǎn)意，這時(shí)為了留住租戶(hù)，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶(hù)承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。

　　2.費(fèi)用和成本

　　物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶(hù)支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過(guò)各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商，來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。

　　3.租金

　　一般來(lái)說(shuō)，按照租約規(guī)定進(jìn)行開(kāi)支的一方需要說(shuō)明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外：

　　(1)物業(yè)有多個(gè)租戶(hù)，每個(gè)租戶(hù)提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開(kāi)支來(lái)源。實(shí)踐證明具體操作過(guò)程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對(duì)各種開(kāi)支進(jìn)行管理，并從每個(gè)租戶(hù)那里收取相應(yīng)比例的租金。寫(xiě)字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個(gè)租戶(hù)在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。

　　(2)租戶(hù)要各自支付保險(xiǎn)費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來(lái)補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶(hù)可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專(zhuān)門(mén)付費(fèi)。

　　(3)有時(shí)租戶(hù)不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶(hù)履行租約。

　　(4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶(hù)的租金沒(méi)有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止，可能全部的租金收入都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對(duì)物業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。

　　4.服務(wù)費(fèi)

　　接受租約的租戶(hù)需要和業(yè)主或者合租者一起對(duì)公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來(lái)進(jìn)行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專(zhuān)門(mén)的公司來(lái)完成這項(xiàng)工作。業(yè)主會(huì)要求租戶(hù)按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)支出。

　　(1)目的

　　服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶(hù)支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。

　　(2)成本分?jǐn)?/P>

　　當(dāng)業(yè)主代表租戶(hù)進(jìn)行開(kāi)支的時(shí)候，由于涉及到不止一個(gè)租戶(hù)，因此有必要在租戶(hù)中明確成本分?jǐn)偟谋壤＠缭谝粋€(gè)購(gòu)物中心中的某個(gè)店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶(hù)相比可能會(huì)有所不同。這些費(fèi)用將包括整個(gè)物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲(chǔ)藏空間費(fèi)用、電話費(fèi)，以及供暖、照明、裝修、保潔、營(yíng)銷(xiāo)和促銷(xiāo)活動(dòng)的成本等。

　　一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶(hù)的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。按照承租面積分配成本有時(shí)并不那么令人滿(mǎn)意，特別是當(dāng)同一個(gè)物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個(gè)租戶(hù)享受到的服務(wù)差別比較大的時(shí)候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問(wèn)題。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會(huì)隨著時(shí)間的變化而發(fā)生改變?？蛇@類(lèi)成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目?jī)r(jià)格一般都會(huì)越來(lái)越高，維修成本會(huì)不斷增加，這種方法無(wú)法保證收取的專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。

　　這些公共服務(wù)的成本如果沒(méi)能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶(hù)墊付大筆資金。因此很多租約都會(huì)要求租戶(hù)能夠提前支付這筆款項(xiàng)。這種做法可以保證在大筆款項(xiàng)支出時(shí)，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類(lèi)似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)資金的提取。

　　(3)其他相關(guān)費(fèi)用

　　每個(gè)租戶(hù)在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶(hù)繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。

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