水電公攤費用糾紛的防范與處理

　　一、水電公攤費用糾紛的成因

　　1.水電公攤費用界限“模糊”

　　物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是一個過于籠統(tǒng)的概念，如共用部位，一般是指承重結(jié)構(gòu)部位、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等;共用設(shè)施設(shè)備一般是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、室外停車場、各類球場等。以上所列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有的平時并不耗用水電，有的所耗用的水電需要小區(qū)全體業(yè)主分擔(dān)，有的只需某一幢樓、某一單位或某一樓層的部分業(yè)主承擔(dān)，有的則需某些經(jīng)營項目承擔(dān)。而構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費用顯然是需要小區(qū)全體業(yè)主公平分擔(dān)的，它并不包括只需要部分業(yè)主或某些經(jīng)營項目承擔(dān)的公攤費用。至于水電公攤費用是否包含在物業(yè)服務(wù)費中的問題，法律并沒有作出特別規(guī)定，自然允許雙方約定。但是，由于是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的概念表述過于籠統(tǒng)，致使一些業(yè)主產(chǎn)生了誤解，認(rèn)為所繳物業(yè)服務(wù)費中必然或已經(jīng)包含了水電公攤費用。這是導(dǎo)致水電公攤費用糾紛產(chǎn)生的一個客觀因素。

　　2.個別業(yè)主缺乏公共服務(wù)消費意識

　　《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)”。然而，在現(xiàn)實生活中，個別業(yè)主義務(wù)觀念淡薄，常常以放棄權(quán)利為由，不履行共同義務(wù)。比如，有的業(yè)主以自己沒有入住為由拒繳公攤水電費用(共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與專有部分不可分割，即使不入住也會發(fā)生公共照明、綠化用水等需要分?jǐn)偟馁M用)。

　　3.個別物業(yè)企業(yè)對拒交水電公攤費用處置失當(dāng)

　　拒繳水電公攤費用，表面上看是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛，實質(zhì)則是業(yè)主與供水、供電部門之間的合同糾紛。作為物業(yè)企業(yè)，無論所承接的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)是否實行了抄表到戶，是否落實了供水供電部門向最終用戶收取費用的法律規(guī)定，在水電費用包括水電公攤費用的收繳過程中，一般來說，要么是接受業(yè)主的委托負(fù)責(zé)統(tǒng)一代收，要么是接受供電供電部門的委托負(fù)責(zé)代收。因此，當(dāng)遇到拒繳水電公攤費用時，除了應(yīng)向委托方報告，由委托方進(jìn)行處理外，是不允許擅自采取停水?dāng)嚯姶胧┑�。但是，由于一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在收繳水電費用中的角色定位錯誤，加之夾在業(yè)主與供水供電部門之間，常常兩頭“受氣”，有時為了不影響絕大部分已經(jīng)繳納水電公攤費用業(yè)主的正常生活，擅自采取了一些拉閘斷電、卸表停水等超越自身權(quán)限的過激做法，從而進(jìn)一步激化了矛盾。

　　4.向“最終用戶收取費用”的法律制度得不到落實

　　《特業(yè)管理條例》等法律法規(guī)明確規(guī)定，“特業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電……等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”。但是，這一法律制度在落實中存在很多困難和問題。如筆者所在城市，除絕大部分新建住宅小區(qū)實行了向終端用戶收取費用的規(guī)定外，大量舊有住宅小區(qū)除少數(shù)經(jīng)過業(yè)主與供水供電部門協(xié)商改造外，多數(shù)尚無法落實抄表到戶的要求。

　　二、水電公攤費用糾紛的防范與處理

　　1.政策界限應(yīng)當(dāng)明晰準(zhǔn)確

　　水電公攤費用是否應(yīng)當(dāng)包含在物業(yè)服務(wù)費中的問題，必須從政策層面予以具體明確。從廣州等地的規(guī)定看，水電公攤費用根據(jù)不同情況，有的包含在物業(yè)服務(wù)費中，有的不包含在物業(yè)服務(wù)費中，有的則由物價部門議定�！赌详柺形飿I(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》(下稱《辦法》)對水電公攤費用的界限也作出了政策規(guī)定，《辦法》把物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的“日常運行”費用及綠化用水費用予以單列，規(guī)定“小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備、共公照明用電及綠化用水，應(yīng)單獨裝表計量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每月公示其共用水、電的數(shù)量、單價、金額及分?jǐn)偡椒�，其費用由業(yè)主共同負(fù)擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用水、電費用由物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)”。雖然該《辦法》并不像廣州那樣對水電公攤問題一一列舉并作出規(guī)定，但基本上抒水電公攤的政策界限作出了厘定，這對于防范和減少水電公攤費用糾紛必將產(chǎn)生積極的影響。

　　2.收取分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)公開透明

　　綜合國內(nèi)其他城市物業(yè)管理的情況，目前物業(yè)小區(qū)水電公攤的方式一般有三種，一種是水電分?jǐn)偛挥嬋胛飿I(yè)服務(wù)費中，單獨收取;第二種是將所有公攤費用計入物業(yè)服務(wù)費中，不再另外收取，即實行包干制;第三種是抒涉及小區(qū)全體業(yè)主的公共部分水電開支計入物業(yè)服務(wù)費或者列入管理費，而把僅涉及部分業(yè)主的公共部分，如單棟樓的走廊、電梯、洗水池等水電費由涉及范圍內(nèi)的業(yè)主自行分?jǐn)偂�無論采取何種分?jǐn)偡绞�，水電公攤的費用最終都只能由業(yè)主來承擔(dān)。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時把當(dāng)期需要公攤的項目、水電總量、費用標(biāo)準(zhǔn)、分?jǐn)偡绞降葍?nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)的顯著位置或者通過其他方式予以公示，做到公開透明，消除不必要的誤解，從而減少矛盾的糾紛。

　　3.處置糾紛應(yīng)當(dāng)依法示范

　　在水電公攤費用收繳過程中，物業(yè)企業(yè)只是“中間人”，當(dāng)遇到個別業(yè)主拒交水電公攤費用時，不管物業(yè)企業(yè)有什么充分理由，都絕不能擅自采取停水?dāng)嗟碾姷拇胧�。而必須以“中間人”的公正身份，正確把握委托合同的性質(zhì)，積極協(xié)調(diào)各方并協(xié)助有關(guān)方面妥善加以解決。具體講，當(dāng)遇到個別業(yè)主拒交水電公攤費用時，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行勸告、催繳義務(wù)。勸告、催繳后業(yè)主仍拒絕繳納的，物業(yè)企業(yè)可分別情況處理：若是接受業(yè)主委托，應(yīng)向業(yè)主委員會報告，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)納繳，或根據(jù)業(yè)主委員會的指示，向水電供應(yīng)部門反映解決;若是接受供電供電部門委托，則應(yīng)向供水供電部門直接反映解決;若所管物業(yè)項目既沒有進(jìn)行水電履行，又沒有成立業(yè)主委員會時，物業(yè)企業(yè)可以直接向水電供應(yīng)部門呈報未繳納水電公攤費用的戶主名單及明細(xì)賬，由水電供應(yīng)部門下達(dá)催繳水電費用的通知，否則水電供應(yīng)部門可以采取停水?dāng)嚯姷葢土P性措施。當(dāng)然，在物業(yè)管理的實際工作中，對沒有實行水電履行的物業(yè)小區(qū)，水電供應(yīng)部門通常的做法只是負(fù)責(zé)抄表到物業(yè)小區(qū)，也就是只負(fù)責(zé)抄到總表，對總表到業(yè)主分戶表之間的損耗以及其他公共分?jǐn)偛糠趾挠玫乃�電并不關(guān)心。但因水電公攤必然導(dǎo)致水價升高，這往往成為個別業(yè)主拒交水電費或拒交水電公攤費用的理由。長此以往則積少成多，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無法墊支代繳個別業(yè)主拖欠的水電費用。對于這種情況，供水供電部門一般采取對整個物業(yè)小區(qū)實施停水?dāng)嚯姷奶幜P，即使已經(jīng)按期繳納水電費用的業(yè)主也不能幸免。遇到這種情況，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主說明情況，并應(yīng)當(dāng)告知已經(jīng)繳納費用的業(yè)主有權(quán)通過民事法律途徑去維護自己的合法權(quán)益，要求違約方承擔(dān)責(zé)任。這是物業(yè)企業(yè)依法處置水電費用糾紛時能夠采取的最大限度的措施。逾越這一限度，擅自采取停水?dāng)嚯姷拇胧�，物業(yè)企業(yè)就必須承擔(dān)侵權(quán)的法律責(zé)任。

　　4.抄表到戶是治本之策

　　實踐證明：凡是抄表到戶、向終端用戶收取費用制度落實的物業(yè)小區(qū)，水電公攤費用的糾紛基本上很少發(fā)生。因此，實行抄表到戶可以就的上是治本之策。對于新建特業(yè)小區(qū)而言，只要建設(shè)單位與供水供電部門之間溝通到位，實行抄表到戶一般不會存在問題。但對于舊有物業(yè)小區(qū)，必須解決水電改造問題。這需要各方面的共同努力。

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