物業(yè)管理中的主要合同類型

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　　一、合同的概念

　　合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。人們根據(jù)合同所明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，就稱為合同關(guān)系。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善，整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括生產(chǎn)、銷售、分配與消費(fèi)活動(dòng)，都需要按照合同來(lái)進(jìn)行，合同在整個(gè)社會(huì)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》規(guī)定任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用和合法的原則。

　　就物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)看，物業(yè)管理中的各種合同是開(kāi)展物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中物業(yè)管理企業(yè)提供的一切服務(wù)都可以在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)出來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)與眾多的業(yè)主、非業(yè)主使用人發(fā)生物業(yè)管理的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)與其他專營(yíng)企業(yè)之間發(fā)生的有關(guān)物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的法律關(guān)系，最根本的依據(jù)在于彼此之間簽訂的各項(xiàng)合同。收益性物業(yè)管理中業(yè)主與承租人之間的租賃關(guān)系，則要依靠?jī)烧咧g的租賃合同。

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　　二、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型

　　物業(yè)管理活動(dòng)中存在著大量的主體，根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型：

　　(1)物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同。物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業(yè)管理的合同自然成為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，如土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購(gòu)及安裝合同。

　　(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同;物業(yè)服務(wù)合同則是指業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。

　　(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同。這包括收益性物業(yè)的租賃合同、業(yè)主簽訂的業(yè)主公約、業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的裝修合同管理、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的保管合同、業(yè)主與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)合同等。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動(dòng)必然要涉及到許多專營(yíng)的業(yè)務(wù)，如垃圾清運(yùn)、環(huán)境衛(wèi)生承包、治安保衛(wèi)管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養(yǎng)維修承包、專項(xiàng)維修工程承包等。物業(yè)管理企業(yè)從專業(yè)化的角度出發(fā)，將這些專營(yíng)業(yè)務(wù)通過(guò)簽訂合同承包給各專營(yíng)公司，因此就形成了與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的一系列專營(yíng)合同。

　　對(duì)以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)，即物業(yè)管理企業(yè)不負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)只有管理權(quán)。因此，物業(yè)服務(wù)合同是這類企業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)中最主要的合同。

　　對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)，如寫字樓、綜合樓、商廈等，以及租賃為主的高檔居住物業(yè)，如高級(jí)公寓、別墅等，物業(yè)管理進(jìn)行的是出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理。這種類型的物業(yè)管理，業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。業(yè)主在保持物業(yè)所有權(quán)的同時(shí)，通過(guò)簽訂租賃或承包協(xié)議的方式，將物業(yè)出租或承包給物業(yè)管理企業(yè)，由其負(fù)責(zé)該物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù);業(yè)主通過(guò)定期收取租金或上繳承包金的方式收回投資，并獲取利潤(rùn)。此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不僅擁有物業(yè)的管理權(quán)，而且也擁有物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)權(quán)。其物業(yè)管理工作就是出租經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)并重，從某種意義上講，出租經(jīng)營(yíng)占有更重要的地位。對(duì)于這類企業(yè)來(lái)說(shuō)，租賃合同管理是物業(yè)合同管理中的重要部分。

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　　三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素

　　在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，不論是那種類型的合同，其構(gòu)成要素主要由如下部分構(gòu)成：

　　(1)物業(yè)描述，旨在界定管理對(duì)象及其范圍;

　　(2)合同期限，旨在界定合同雙方責(zé)任和權(quán)力存續(xù)的時(shí)間;

　　(3)管理者的責(zé)任，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn);

　　(4)業(yè)主的目標(biāo)，旨在明確業(yè)主委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)所要達(dá)到的目標(biāo)，以便物業(yè)公司依此制定工作計(jì)劃、確定管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn);

　　(5)管理者的權(quán)力范圍，旨在清晰界定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提供服務(wù)的過(guò)程中，就有關(guān)決策問(wèn)題可以行使的管理權(quán)限;

　　(6)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求，旨在確定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在提交給委托方的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理報(bào)告中，具體應(yīng)該包含的有關(guān)內(nèi)容要求;

　　(7)服務(wù)費(fèi)用及支付方式，確定服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(包干制)或計(jì)算方法(酬金制)，以及該服務(wù)費(fèi)用的支付方式;

　　(8)成本分配與使用，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算，并就其分配和使用方案作出安排。

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