成本估算方法

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　　一、成本估算的目的

　　物業(yè)管理服務成本，主要有包括有人工費、辦公費、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　專項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業(yè)主預先繳納的專項維修資金中支付，不計入物業(yè)管理服務支出或者物業(yè)管理服務成本，但也需要依據(jù)有關(guān)估算結(jié)果，制定科學的支出計劃和補充計劃。此外，在經(jīng)營性物業(yè)中，與住宅專項維修資金相對應的公共維修基金或大修基金，是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營收入中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據(jù)。

　　目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實行物業(yè)管理服務費用包干制時，物業(yè)管理服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同。實行物業(yè)管理服務費用酬金制時，預收的物業(yè)管理服務資金包括物業(yè)管理服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費方式，類似工程采購中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。

　　由此可以看出，不論是以包干制還是以酬金制，科學估算物業(yè)管理服務成本或者物業(yè)管理服務支出，是物業(yè)管理企業(yè)的一項重要工作。成本估算的成果，既可以服務于物業(yè)管理招標投標階段確定物業(yè)管理服務費用報價，更可以服務于物業(yè)管理服務實施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。

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　　二、主要成本項目的估算方法

　　(一)人工費的估算

　　該項成本是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費以及加班費和服裝費等。

　　1.基本工資(F1)(元/月)

　　各類管理服務人員的基本工資標準根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當?shù)仄骄べY水平確定。

　　2.社會保險費(F2)(元/月)

　　社會保險費包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、住房基金(含住房公積金)等，應當根據(jù)當?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定。

　　3.按規(guī)定提取的福利費(F3)(元/月)

　　福利費包括以下三項：

　　(1)福利基金。按工資總額的14%計算。

　　(2)工會基金。按工資總額的2%計算。

　　(3)教育經(jīng)費。按工資總額的1.5%計算。

　　4.加班費(F4)(元/月)

　　加班費按人均月加班2～3天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。

　　5.服裝費(F5)(元/月)

　　按每人每年2套服裝計算，其服裝標準由企業(yè)自定。計算出服裝費后再除以12個月，即可得到每月服裝費。

　　該項費用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總收費面積，先確定各級各類管理服務人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額;再按基本工資總額計算上述各項的金額;匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米。

　　6.工服洗滌費(F6)(元/月)

　　工服洗滌費根據(jù)實際需要企業(yè)擔負洗滌費用的工服數(shù)量，按照當?shù)氐南礈熨M標準計算確定。

　　(二)辦公費估算

　　辦公費是物業(yè)管理企業(yè)開展正常工作所需要的有關(guān)費用。主要包括：

　　1.交通費(F1)(元/年)

　　交通費包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費等。

　　2.通信費(F2)(元/年)

　　通信費包括電話費、傳真費、手機費等。

　　3.低值易耗文具、辦公用品費(F3)(元/年)

　　低值易耗文具、辦公用品費包括文具(如筆墨)、紙張、打印復印費等。

　　4.書報費(F4)(元/年)

　　書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的花費。

　　5.宣傳廣告和市場推廣費(F5)(元/年)

　　該項費用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況等。

　　6.法律費用(F6)(元/年)

　　經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用、預估房產(chǎn)稅的支出、定期檢討法律文件(如租約、合同等)等費用支出等。律師費是該項下的經(jīng)常費用。

　　7.節(jié)日裝飾費(F7)(元/年)

　　在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進行物業(yè)裝飾的費用。

　　8.辦公用房租金(含水電費)(F8)(元/年)

　　(三)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費估算

　　該項費用在物業(yè)管理成本中通常都占有較大比例，而且其中的具體項目也比較多。主要包括以下幾項：

　　1.維修保養(yǎng)費(F1)(元/年)

　　該項費用主要用于核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)費用支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動工具和防火設(shè)備購置等支出。

　　2.裝修費(F2)(元/年)

　　該費用科目一般包括裝修材料費(如墻紙、涂料等)、工器具和設(shè)備使用費(攤銷)、人工費、管理費和承包商利潤(如果發(fā)包)。

　　3.能源費(電、氣、油料等)(F3)(元/年)

　　物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源的成本。

　　4.康樂設(shè)施費(F4)(元/年)

　　該項成本即康樂設(shè)施的運營成本，主要是健身設(shè)施、游泳池和其他康樂設(shè)施的維修、保養(yǎng)費支出。有時救生員、器械使用指導員和其他康樂服務人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。

　　5.雜項費用(F5)(元/年)

　　該項費用是指為保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目，如停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆建筑物內(nèi)外的有關(guān)標志或符號等的費用支出。

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　　(四)保安費估算

　　保安費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由保安系統(tǒng)費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。

　　1.保安系統(tǒng)費(F1)(元/年)

　　保安系統(tǒng)費具體包括以下內(nèi)容：

　　(1)保安系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為保安系統(tǒng)用電量×電費單價+日常維修養(yǎng)護費。

　　(2)日常保安器材費。即日常保安用警棍、對講機、電池和電筒等的購置費。

　　(3)更新儲備金。該項費用為保安系統(tǒng)購置費與安裝費之和除以保安系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。

　　2.保安人員人身保險費(F2)(元/年)

　　3.保安用房和保安人員住房租金(F3)(元/年)

　　根據(jù)實際情況，分別計算出這些費用，加總后再分攤到每月每平方米中即得出保安費。

　　(五)清潔衛(wèi)生費估算

　　清潔衛(wèi)生費是指樓宇內(nèi)共用部位、公共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費用。包括：

　　1.清潔工具購置費(F1)(元/年)

　　此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。

　　2.勞保用品費(F2)(元/年)

　　3.清潔機械材料費(F3)(元/年)

　　此項費用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。

　　4.化糞池清理費(F4)(元/年)

　　5.垃圾外運費(F5)(元/年)

　　6.其他費用(F6)(元/年)

　　7.水池清潔費(F7)(元/年)

　　上述各項費用可按實際情況分別估算出其各自的年總支出，然后加總，用各項費用總和除以參與測算的物業(yè)面積與12個月的乘積即得到環(huán)衛(wèi)清潔費。

　　(六)綠化養(yǎng)護費估算

　　綠化養(yǎng)護費是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護費用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應測算項目有：

　　1.綠化工具費(F1)(元/年)

　　此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。

　　2.勞保用品費(F2)(元/年)

　　此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。

　　3.綠化用水費(F3)(元/年)

　　4.農(nóng)藥化肥費(F4)(元/年)

　　5.雜草清運費(F5)(元/年)

　　6.園林景觀再造費(F6)(元/年)

　　此項費用包括補苗費、環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等的費用。

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　　(七)固定資產(chǎn)折舊費估算

　　該項費用是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定包括：

　　1.交通工具(汽車等)(F1)(元/年)

　　2.通信設(shè)備(電話機、手機、傳真機等)(F2)(元/年)

　　3.辦公設(shè)備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調(diào)機等)(F3)(元/年)

　　4.工程維修設(shè)備(管道疏通機、電焊機等)(F4)(元/年)

　　5.其他設(shè)備(F5)(元/年)

　　(八)保險費估算

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用開支，不包括員工醫(yī)療險和失業(yè)險，后者在人工費里列支。

　　對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設(shè)施投保;對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產(chǎn)險，包括土建、裝修和設(shè)備(如酒店的中央空調(diào)等)。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投購公共責任險(如電梯責任保險)。

　　(九)專項維修資金

　　專項維修資金支出，是在新建物業(yè)保修期滿后，為確保物業(yè)的公用部位、公共設(shè)施和共用設(shè)備的完好和正常運轉(zhuǎn)，而對其進行定期檢查、維修和更新、改造所需的費用開支。專項維修資金項下的開支，從主要包括以下幾項費用：

　　1.工資津貼等費用(F1)(元/年)

　　它是指物業(yè)的維修更新工程中施工工人、維修技術(shù)人員的工資、獎金、津貼和多種物價補貼費等。

　　2.設(shè)備、零部件和材料購置費(F2)(元/年)

　　它是指在維修更新物業(yè)的過程中，需要更換的設(shè)備、零部件購置費用和維修更新工程中使用的各種材料費。

　　3.機械使用費(F3)(元/年)

　　它是指維修更新工程中使用各類機械的費用，主要包括機械用的燃料動力費、材料費、折舊修理費、替換工具部件費、運輸裝卸費、輔助設(shè)施費等。

　　4.水、電、氣費(F4)(元/年)

　　它是指維修或更新工程中耗用的水、電、氣費支出。

　　5.管理費(F5)(元/年)

　　它是指為組織和管理維修或更新工程所發(fā)生的各項費用，包括辦公費、管理人員工資、交通費和其他管理費等。

　　三、成本估算結(jié)果匯總

　　完成前述各單項成本估算后，還需要進行各成本項目的匯總，以便形成按單位建筑面積計算的合計物業(yè)管理服務成本或物業(yè)管理服務支出。物業(yè)管理成本估算結(jié)果匯總計算，可借助于如下公式：

　　P=∑Fi/S

　　式中：

　　P――某項物業(yè)管理成本，單位為元/月?m2;

　　Fi――各分項費用;

　　i――費用項數(shù)，i=1，……，n;

　　∑――所有費用項目算術(shù)和;

　　S――參加測算的物業(yè)總建筑面積。

　　此外，物業(yè)管理企業(yè)還要進行成本估算結(jié)果的分析工作，根據(jù)以往經(jīng)驗，分析判斷各項費用比例的合理性，并在必要時進行相應的調(diào)整和修正。

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