物業(yè)管理中的成本及其分類

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　　一、物業(yè)管理中的成本

　　(一)成本的含義

　　一般而言，成本是指全部生產費用，即企業(yè)生產經營過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現出來的各種物化勞動和活勞動的耗費。它包括兩大部分：一是所耗費的生產資料轉移價值，即物化勞動的價值，如企業(yè)生產所耗費的材料的轉移價值、所耗費的設備轉移價值等;二是活勞動或勞動力耗費所創(chuàng)造的價值，即勞動者的必要勞動耗費的補償價值，表現為勞動者的工資及福利費等。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，如進行物業(yè)的維修、清潔和保養(yǎng)等，從性質上看也屬于生產活動，也會發(fā)生各種生產耗費。這些生產耗費同樣包括生產資料中的勞動手段如物業(yè)維修用機器設備等，勞動對象如維修用材料，以及勞動力如人工費等方面的耗費。一定時期內物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現的生產費用，我們稱其為物業(yè)管理企業(yè)的生產費用。物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務所支出的各種生產費用的總和，就是這些物業(yè)的物業(yè)管理成本。一定時期內，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。

　　此外，物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務活動會發(fā)生管理費用，為籌措經營管理資金會發(fā)生財務費用，這些費用又稱為物業(yè)管理企業(yè)的經營管理費用，它們大多按時期發(fā)生，難以按受托物業(yè)進行歸集，為了簡化成本核算，都作為期間費用處理，不計入成本，但計入并沖減當期損益。

　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出。1998年4月財政部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》第七條也非常明確地這樣界定。

　　(二)物業(yè)管理成本構成

　　《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》指出，除該規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》。據此可知，物業(yè)管理成本由以下兩個部分構成：

　　1.營業(yè)成本

　　營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

　　(1)直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　　(2)直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

　　2.期間費用或經營管理費用

　　期間費用或經營管理費用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務活動沒有直接聯系，屬于某一會計期間耗用的費用。

　　(1)管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(注：實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用)。其中：

　　■公司經費：包括公司總部管理人員的工資、獎金及職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經費等。

　　■勞動保險費：是指公司支付離退休職工的退休金、價格補貼、醫(yī)藥費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤金、按規(guī)定支付給離退休干部的各項經費等。

　　■董事會費：是指公司最高權利機構，如董事會及其成員為履行職責而發(fā)生的各項費用，如差旅費、會議費等。

　　■稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

　　■無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。

　　(2)財務費用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：①利息凈支出，是指公司在經營期間發(fā)生的各項債務的利息支出減去利息收入后的凈額;②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，是指已經收入的外幣資金在使用時、已經發(fā)生的外幣債權和債務在償還時，由于時間和匯率的不同而發(fā)生的折合為記賬本位幣的凈損失，以及不同貨幣之間的買賣、兌換，由于實際兌換的匯率與賬面或記賬匯率的不同而發(fā)生的凈損失;③金融機構手續(xù)費，是指公司為籌資和辦理各種結算業(yè)務而支付給銀行和非銀行金融機構的各種手續(xù)費;④公司籌資發(fā)生的其他財務費用。

　　關于物業(yè)管理成本的構成或開支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》和《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》還有以下特別規(guī)定：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或管理費用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用;

　　(5)按現行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出;②對外投資支出;③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出;④國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費;⑤國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。

　　(三)劃清營業(yè)成本與期間費用的界限

　　營業(yè)成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現后即得到補償，期間費用則計入當期損益。凡期間費用要按有關規(guī)定(或標準)分別計入管理費用或財務費用。這樣，就能弄清企業(yè)的直接耗費和間接耗費，準確地核算企業(yè)的成本和損益，促進企業(yè)加強成本管理，降低成本，提高效益。

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　　二、物業(yè)管理成本的分類

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本內容繁雜，為了加強企業(yè)對成本的管理，加深對其成本的認識，有必要以不同標準對其進行分類。

　　(一)按照經濟性質分類

　　按照成本的經濟性質或內容分類，通?？梢詫⑽飿I(yè)管理企業(yè)發(fā)生的成本分為以下七個要素：

　　(1)外購材料。指物業(yè)管理企業(yè)耗用的從外部購進的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(2)工資。指企業(yè)職工的工資總額。

　　(3)職工福利費。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計提的職工福利費。

　　(4)折舊費。指按照規(guī)定計算的固定資產折舊費用。

　　(5)利息支出。指財務費用中銀行借款利息支出減去利息收入后的凈額。

　　(6)稅金。指應計入管理費用的各種稅金，如房產稅、車船使用稅、印花稅等。

　　(7)其他支出。指不屬于以上各要素的費用，如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。

　　按照費用的經濟內容(或性質)進行分類，有助于具體反映物業(yè)管理企業(yè)各種費用的構成和水平。

　　(二)按照經濟用途劃分

　　物業(yè)管理企業(yè)在經營過程中發(fā)生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業(yè)管理成本的構成實際上就是按照經濟用途的不同來分類的。

　　按經濟用途進行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。

　　(三)按照與業(yè)務量的關系劃分

　　按照與物業(yè)管理服務業(yè)務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。

　　(1)固定成本。這是指在相關的范圍內，所發(fā)生的成本總額保持相對穩(wěn)定，不隨物業(yè)管理服務業(yè)務量而變化的項目，如固定資產的折舊、第一線物業(yè)管理師的基本工資等。但當物業(yè)管理服務業(yè)務量的增減超過一定幅度(相關范圍)時，固定成本會相對地有所增減，所以固定成本也稱為“相對固定成本”。

　　(2)變動成本。變動成本是指其成本總額隨著物業(yè)管理服務業(yè)務量的增減變動而變動的那部分成本。它又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成本兩個部分。比例變動成本是指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量而比例變化的費用，如物業(yè)管理成本中的原材料成本。非比例變動成本是指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量而呈同向趨勢變化的項目，如物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。

　　(3)半固定或半變動成本。是指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。半固定或半變動成本又稱混合成本，系即使無產量時，也有一定的支出，而當生產開始時，成本會按一定比率增加。

　　將成本劃分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，對于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來說，由于固定成本總額與業(yè)務量的變動關系不大，因此降低單位業(yè)務量的固定成本應從增加業(yè)務量和減少費用的絕對額入手;而變動成本隨著業(yè)務量的變動而變動，因此降低變動成本應從降低單位業(yè)務量的消耗入手。此外，這種成本劃分方式，還有利于進行物業(yè)經營管理的預測與決策。

　　(四)按照計算依據不同劃分

　　按照成本計算依據的不同，可以有以下一些成本的劃分(并非成本構成項目)。

　　(1)目標成本。在目標利潤已經確定的基礎上所要求實現的期望成本。

　　(2)定額成本。成本項目按定額計算，再匯總出物業(yè)管理成本。例如，依據材料消耗定額確定材料成本、依據工時定額確定人工成本、依據費用標準確定生產成本，由此而得出定額成本。

　　(3)計劃成本。計劃期經過預測而預算出來.并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本。計劃成本是指令性成本。

　　(4)實際成本。計算期依據實際費用支出而計算出來的物業(yè)管理成本。它又可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。

　　把成本劃分為目標成本、定額成本、計劃成本和實際成本，對于物業(yè)管理企業(yè)正確看待成本支出，加強成本的核算和管理，具有十分重要的意義。

　　(五)按照與決策的關系劃分

　　按照與決策的關系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等。

　　(1)邊際成本。是指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算。當增加一個單位服務量所增加的收入高于邊際成本時，是合算的;反之，是不合算的。微觀經濟學理論認為，服務量增至邊際成本等于邊際收入時，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務量。

　　(2)差異成本。是指不同經營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。在數量上，差異成本等于不同方案之間增加或縮小單位物業(yè)管理服務量的成本變化量，乘以增加或減少的單位服務量，再加上由于增加或縮小服務規(guī)模而導致的“固定成本”?！安町惓杀尽睍嫻ぷ髡哒J為，邊際分析的方法固然科學和精巧，但邊際在現實中是難以把握的，不如“差異分析”那樣易于求得較優(yōu)效果。

　　(3)機會成本。機會成本是指選擇使用經濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項目，就意味著放棄其他住宅小區(qū)物業(yè)管理項目或收益性物業(yè)管理項目潛在收益。

　　(4)估計成本。是指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)管理工作預估的成本，目的在于預測實際成本以供定價參考。

　　(5)沉沒成本。是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。

　　(6)可緩成本。是指可延緩至以后期間支出，而對當期營業(yè)效率無影響的成本。

　　(7)可免成本。是指一項成本僅與某一方案有關，當該方案被取消時，此項成本亦可免除。

　　(8)附加價值成本。是指當投入的成本可使顧客覺得服務質量或價值有增加，或是將此成本刪減后顧客會覺得服務質量或價值會減低時，所對應的成本即為附加價值成本。

　　將成本劃分為邊際成本、差異成本和機會成本等，對于分析評價各種不同經營方案，從中選擇最優(yōu)方案，以提高企業(yè)物業(yè)經營管理服務的經濟效益具有十分重要的意義。

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