零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理

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　　一、租戶選擇

　　在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，物業(yè)管理企業(yè)要對許多因素進行權衡。除了消費者的自然習慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預計有哪些因素可以主動地吸引消費者的光顧。理想的租戶要能提供貨真價實的商品和服務，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競爭力。

　　此外，理想租戶所經營的商品種類應該配合整個物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內部出現(xiàn)多個經營同類型商品的商家而引起不必要的競爭。還要對零售商的信譽和財務狀況進行了解和分析，因為除了租戶所提供的商品與服務的質量及其對消費者所承擔的責任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經營商品或服務的類型及其對物業(yè)的特殊要求，因為這將影響到能否在本物業(yè)內安置該零售商以及在哪個具體位置安置更合適。

　　(一)聲譽

　　聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。由于聲譽是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對待消費者的態(tài)度如何。這對于一些大型百貨公司、連鎖店或準備改變經營地點的零售商來說，很容易對其聲譽作出評估。例如，一個購買了某商家商品的消費者，能否方便地享受退貨或更換服務，就反映出了該商家的顧客服務質量。觀察零售商的售貨員對待消費者的態(tài)度和服務水準，了解消費者對商家的評價，也能幫助物業(yè)管理企業(yè)認識潛在租戶是如何做生意的。

　　除了顧客服務質量外，柜臺中商品更迭頻率也是考察零售商的一個方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說明該商家的銷售狀況很差，如果柜臺內或貨架上的商品總在不斷地更新，則說明該商家銷售狀況良好。此外，售貨員對所銷售的商品了如指掌且著裝整潔、服務規(guī)范，也可以視為整個商場的一筆無形財富;零售商在多大程度上進行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽方面所做努力的大小。

　　經營業(yè)務新則意味著商家所面臨的風險較大，但其收益可能會超過其所承擔的風險。一個新建立的充滿活力和創(chuàng)造力的企業(yè)，只要它與當前的零售商或連鎖店有與眾不同之處，很快就可以建立起自己的客戶群。一個新的發(fā)展中的企業(yè)可能缺乏有關聲譽的記錄，但物業(yè)管理企業(yè)可以評估其經營思想和策略，一個企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務的計劃，且經過對所處商業(yè)影響區(qū)域內消費者的研究，確定了合理的商品種類和適應當?shù)叵M者支付能力的價格結構，肯定會好于那些沒有認真進行市場策劃的商家。

　　(二)財務能力

　　除了租戶的聲譽外，物業(yè)管理企業(yè)還要認真分析可能租戶的財務狀況。大型零售商在某一個連鎖店經營的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關權益人的成功。母公司可能會通過轉讓其下屬的某一連鎖店，來解決整個企業(yè)對資金的需求，而在商店經營權更替的過程中，雖然可能對母公司所經營的業(yè)務影響較小，但對某一個具體連鎖店的經營業(yè)務影響較大，從而加大了整個購物中心空置的風險。

　　低于預期的資本回報水平，是商業(yè)經營失敗的最大原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對租戶開展每一項新的商業(yè)經營項目進行認真的分析研究。經營零售業(yè)的經營成本不僅包括租金、公共設備設施使用費和建筑物內營業(yè)空間的維護費用，還包括存貨和流動資金占用利息、職員工資、貨架及收款設備折舊、商店設計和廣告費用等支出，對于轉移經營地點的零售商，遷移成本和遷移過程中的停業(yè)損失也考慮在經營成本之中。潛在租戶有否足夠的儲備基金來應付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財務能力大小的一個方面。

　　(三)租戶組合與位置分配

　　一宗零售商業(yè)物業(yè)內經營不同商品和服務的出租空間組合構成了該物業(yè)的租戶組合。以一個大型百貨公司為主要租戶的購物中心將以其商品品種齊全、貨真價實吸引購物者，以倉儲商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場將吸引那些想買便宜貨的消費者。主要租戶的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。換句話說，次要租戶所經營的商品和服務種類不能與主要租戶所提供的商品和服務的種類相沖突，兩者應該是互補的關系。

　　與租戶組合相關的另外一個問題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內所經營的商品和服務的種類時，同時滿足有目的性的購物和沖動性購物的需求。消費者進入購物中心的眼鏡店或珠寶店時，往往有很明確的目的，也就是說消費者來到該購物中心的目的就是尋找某項特定的商品或服務。如果消費者在到達或離開其目標商店的過程中隨手買了一支蛋卷冰淇淋，則屬于沖動性購物。良好的租戶組合應該很好的滿足目的性和沖動性購物的需要，以提高整個零售商業(yè)物業(yè)的總營業(yè)額。

　　當購物中心內有兩個或兩個以上的主要租戶時，應該注意他們各自提供的商品種類是否搭配合理，且與次要租戶所提供的商品類型互為補充。將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心內的一部分來對待，是使租戶組合最優(yōu)化的有效方法。

　　合理確定各租戶在整個購物中心中的相對位置非常重要，位置分配的目標是，在綜合考慮各零售業(yè)務之間的效益外溢、效益轉移、比較、多目標和沖動性購物行為等因素的前提下，實現(xiàn)購物中心整體利潤的最大化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補充，冰淇淋等冷飲店一般設置在商場的入口或與快餐店為鄰;較小的、較高銷售密度的零售業(yè)務，例如食品和珠寶，趨向于位于距離購物商場中心較近的地方;較大的、較低銷售密度的零售業(yè)務，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中心較遠的地方。當一個新的購物中心落成時，合理地為每個租戶確定位置，對于提高該租戶乃至整個物業(yè)吸引消費者的潛力大有益處。

　　(四)租戶需要的服務

　　零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內的租戶，非常關心是否有足夠的樓面面積來開展其經營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內的位置是否容易識別、整個購物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務、超級市場需要大面積的臨時停車場、銀行需要提供特殊的保安服務等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務，是租賃雙方進行租約談判時要解決的重要問題。

　　盡管獲得某些特殊服務的租戶要為此支付額外的費用，但仍會引起其他租戶的關注，解決這一問題的最好辦法，是由物業(yè)管理企業(yè)向全體租戶作出公開的說明。例如購物中心內的餐飲娛樂部分如果在商店關門后繼續(xù)營業(yè)，通向餐飲娛樂部分的公共空間就需保持開啟，以方便顧客通行。但即使通向商場的大門采用堅固的鋼質卷簾門并上鎖，商場內的租戶也會擔心酒后的食客會對其商店構成威脅。物業(yè)管理企業(yè)應該理解租戶的這些疑慮，并給予必要的解釋，采取必要的措施。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請專門的保安人員(由餐飲娛樂的經營者提供費用)，負責商場營業(yè)時間之外而餐飲娛樂部分營業(yè)時的保安工作，同時限制進入購物中心入口的開啟數(shù)量(例如僅留一個出入口)。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購物中心內的租戶說明，餐飲娛樂部分晚間營業(yè)，也可能會在商場關門前給他們帶來額外的生意。

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　　二、租金確定與調整

　　(一)基礎租金

　　基礎租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算?；A租金是業(yè)主獲取的、與租戶經營業(yè)績(營業(yè)額)不相關的一個最低收入。

　　(二)百分比租金

　　當收取百分比租金時，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內作為租戶的零售商的部分經營成果。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎計算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個月之間有較大的波動，所以百分比租金常常作為基礎租金的附加部分。

　　收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準，因為租戶經營的商品種類和經營方式不同，使其經營毛利潤率水平有很大的差異，但不論經營什么內容，都存在一個可接受的百分比范圍。例如，超級市場的營業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的營業(yè)額就可以產生一個非常大的百分比租金;相反，男女時裝店的營業(yè)額相對來說很小，但其毛利水平非常高，也許其10%的營業(yè)額作為百分比租金才比較合適。在實踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對超出某一營業(yè)額以外的部分才收取此項超額租金。例如，某租戶的基礎租金為10萬元/月，如果營業(yè)額的5%作為百分比租金，則只有當月營業(yè)額超過200萬元(10萬元/5%=200萬元)時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。當然，如果零售商的月營業(yè)額低于200萬元，則仍按10萬元/月的基本租金收租。

　　在前面的案例中，每月200萬元的營業(yè)額為自然平衡點，如果零售商在一個月內的營業(yè)額為250萬元，則其應支付的租金為10萬元加上超出自然平衡點的營業(yè)額乘以 5%(在本案例中，50萬元的5%為2.5萬元)，故該月應繳納的租金總額為12.5萬元。然而，租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個人為平衡點作為計算百分比租金的基礎，人為平衡點可以高于或低于自然平衡點，而如果人為平衡點低于自然平衡點，在百分比不變時，會令業(yè)主的收入增加。

　　(三)代收代繳費用和凈租約

　　像寫字樓出租時一樣，當使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時，所有的經營費用都應由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業(yè)的經營費用由租戶直接支付。而業(yè)主提供的凈租的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費用、哪些費用是屬于代收代繳費用、哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)總可出租面積的比例來收取、哪些費用主要取決于租戶對設備設施和能源使用的程度。凈租的形式一般有以下幾種：

　　(1)租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項;

　　(2)租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費;

　　(3)所有的經營費用包括與物業(yè)有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結構部分的維修費用。

　　當然在不同的城市可能還有許多其他的分類方法，但不論是哪種情況，租戶在租金外還需支付的費用項目都要在租約中仔細規(guī)定。租戶為了保護自己的利益，有時還會和業(yè)主就租金外的一些主要費用項目(如公用面積維護費用)協(xié)商出一個上限，以使租戶對自己應支付的全部承租費用有一個準確的數(shù)量概念。

　　(四)租金的調整

　　由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(對于主要租戶來說，通常是20～30年;次要租戶的租期也達到3～10年)，因此在租約中必須對租金調整做出明確規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調整可以基于消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調整比率。租金調整條款一般僅對基本租金有效，經營過程中的費用可根據(jù)每年的實際情況確定。對于主要租戶一般每5年調整一次，次要租戶可每年調整一次。

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　　三、租約制定

　　零售商業(yè)物業(yè)的標準租約是根據(jù)該類物業(yè)的特點制定的，目的在于就容易引起租賃雙方矛盾的問題和今后若干年中可能出現(xiàn)的不可預見因素做出具體約定。租約中除了對租金及其他費用的數(shù)量和支付方式、支付時間等進行具體規(guī)定外，還要對下述的幾個特殊問題做出具體規(guī)定。

　　1.關于每一獨立承租單元的用途。某零售商業(yè)物業(yè)在開發(fā)建設過程中是針對一個特定服務區(qū)域內的一個特定市場設計的，如果物業(yè)內的某一租戶想改變其經營商品與服務的種類或對其經營方式進行重大調整，必須事先告知物業(yè)內的其他租戶并獲認可。制定該項條款的主要目的，是為了防止某一個租戶隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個購物中心或商場的統(tǒng)一協(xié)調。

　　2.限制經營內容相似的租戶。設置該項條款的目的，是防止購物中心內的租戶經營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內的競爭。但人們一般認為，在一個購物中心內允許存在某些競爭通常是利大于弊，而限制經營內容相似的租戶同時出現(xiàn)在一個購物中心，可能不利于提高經營效果。由于在對購物中心進行整體規(guī)劃時，就統(tǒng)籌考慮了各租戶間所經營的商品種類的協(xié)調互補性，且保護當前租戶的利益能有助于其履行按時支付租金的義務，因此業(yè)主一般不會同意新的租戶經營與原租戶雷同的商品;從租戶的角度來說，除非是那些特別搶手的旺鋪，否則也不愿以咄咄逼人的架式進行公開的競爭。所以該條款發(fā)揮作用的機會并不多。

　　3.限制租戶在一定地域范圍內重復設店。該條款旨在防止某一租戶于購物中心的一定距離范圍內(通常為4～8km)，重復設立經營內容相似的商店或發(fā)展相似的連鎖店。業(yè)主做出這一規(guī)定的目的是為了確保百分比租金收入不受影響，因為允許租戶在一定地域范圍內重復設立連鎖分支店，會分散前往購物中心購物的顧客，影響其在購物中心的營業(yè)額。當然，如果租戶同意在該范圍內連鎖分支店的營業(yè)額之全部或部分，亦納入繳納百分比租金的范疇，業(yè)主也應該同意與其協(xié)商。

　　4.營業(yè)時間。同一個購物中心的租戶之間，營業(yè)時間的安排應協(xié)調一致。制定該條款的目的在于授權物業(yè)管理企業(yè)確定整個購物中心統(tǒng)一的營業(yè)時間，以方便物業(yè)管理工作。統(tǒng)一的營業(yè)時間一般以購物中心內的主要租戶為準，次要租戶可以適當縮短營業(yè)時間但不能超過統(tǒng)一營業(yè)時間。有關營業(yè)時間的條款可能還包括隨季節(jié)變化對營業(yè)時間的調整、節(jié)假日營業(yè)時間的具體規(guī)定等。

　　5.公用面積的維護。該條款應準確地界定購物中心內公用面積的組成，說明租戶為此應支付哪些費用。該條款往往還授權業(yè)主增加、減少或調整公用面積分布的權利。大型購物中心內的公用面積一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。例如，某租戶承租了3000m2的面積，占整個購物中心可出租總面積30000m2的10%，該租戶就要分擔10%的公用面積維護費用。

　　6.廣告、標志和圖形。為了增強物業(yè)的形象和感染力，大型零售商業(yè)物業(yè)都為自己設計了一套統(tǒng)一的圖形符號，并以此作為物業(yè)的統(tǒng)一標志。業(yè)主保留對購物中心內所有招牌和標志的尺寸大小、懸掛位置、語言文字的使用等進行限制的權力。由于這項工作是物業(yè)整體廣告宣傳與促銷活動的一部分，因此租戶通常要拿出其毛利潤的一定比例來支付旨在推廣其商店和整個物業(yè)的廣告費用。

　　7.折讓優(yōu)惠。同寫字樓租約一樣，業(yè)主為了能夠簽訂新的租約或保持現(xiàn)有租戶到期后續(xù)租，常常給予租戶一定的折讓優(yōu)惠。在理想的情況下，給予租戶的任何優(yōu)惠盡量不要使租約中所載明的租金水平降低，因為任何形式的折讓優(yōu)惠尤其是租金折扣會導致物業(yè)價值的下降。折讓優(yōu)惠的具體方式包括向租戶提供裝修補貼、為租戶支付搬家費用或提供一段時間的免租期等。

　　8.其他條款。除上述條款外，零售商業(yè)物業(yè)的租約中還經常包括中止租約條款和持續(xù)經營條款(保持商業(yè)經營活動的連續(xù)性和穩(wěn)定性)，有時還有對租戶承租面積的變更、租戶經營風險投保做出規(guī)定的條款。對租戶使用停車位的權力和限制條件的規(guī)定、租戶為整個物業(yè)統(tǒng)一的市場推廣計劃承擔財務義務的規(guī)定、租期延展、租約中止的處理等也常常出現(xiàn)在租約的條款中。

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