寫字樓租賃管理

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　　一、寫字樓的租戶選擇

　　正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶并長久與之保持友好關(guān)系也很重視。考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。雖然相對于居住物業(yè)的租戶來說，寫字樓租戶的這些信息比較容易獲得(公開的年度財務(wù)報告)，但如果對這些信息研究不夠也可能會給業(yè)主或物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)帶來損害。

　　(一)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

　　一宗寫字樓物業(yè)的價值在某種程度上取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽(yù)。資產(chǎn)管理公司或者物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理必須認(rèn)真分析每個租戶的信譽(yù)對其租住的寫字樓物業(yè)的影響。潛在租戶的經(jīng)營內(nèi)容應(yīng)該與寫字樓中已有租戶所經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽(yù)應(yīng)能加強(qiáng)或強(qiáng)化大廈的整體形象。

　　物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)分析潛在租戶在從事商業(yè)經(jīng)營過程中的財務(wù)穩(wěn)定性，因為這關(guān)系到潛在租戶在租賃期限內(nèi)能否履行合約中規(guī)定的按期支付租金的義務(wù)。為了達(dá)到這個目的，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)常先請申請入住的租戶填寫一個申請表，以了解其經(jīng)營內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的地區(qū)范圍、如果是某公司的分支機(jī)構(gòu)那它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽(yù)擔(dān)保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還可以從稅務(wù)機(jī)構(gòu)、工商管理機(jī)構(gòu)、往來銀行、經(jīng)紀(jì)人及租戶提供的財務(wù)報表來判斷其信譽(yù)等級和財務(wù)狀況。對每一個潛在的租戶，不管其規(guī)?；蜻^去的信譽(yù)情況如何都應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)的審查，因為某些大型的跨國企業(yè)也可能會象一些小公司那樣面臨著轉(zhuǎn)手或破產(chǎn)的厄運(yùn)。

　　(二)所需面積大小

　　選擇租戶過程中最復(fù)雜的工作之一就是確定建筑物內(nèi)是否有足夠的空間來滿足某一特定租戶的需求。寫字樓建筑內(nèi)是否有足夠的有效使用空間來滿足尋租者對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現(xiàn)實(shí)的租戶。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮以下三個方面的因素。

　　1.可能面積的組合

　　同樣大小的面積，在不同的建筑物內(nèi)其使用的有效性是不可能一樣的。外墻、柱子、電梯井、樓梯間不可能為適合某一個租戶的需要而移動或改變，所以這些建筑結(jié)構(gòu)因素常常決定了能否組合出一個獨(dú)立的出租單元，以滿足某一特定尋租者的需要。

　　2.尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　一些機(jī)構(gòu)需要許多分隔的辦公室，而且常常希望這些辦公室都能沿建筑物的外墻布置，以便能夠獲得充裕的自然光和開闊的視野;但也有些公司可能不希望有太多的房間靠近外墻。

　　3.尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計劃

　　如果一個公司在將來期望有較大規(guī)模的擴(kuò)展，必須要考慮在建筑物內(nèi)是否或如何滿足其未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，尤其是當(dāng)尋租者希望其辦公室集中布置時。

　　一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20m2的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6m2，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動所需的面積等應(yīng)給予足夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設(shè)計中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公面積的指標(biāo)可適當(dāng)提高一些。

　　(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

　　在挑選租戶的過程中，有些尋租者為了順利地開展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。例如，尋租者可能要求物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)提供更高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)、對電力或空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)有更高的要求、辦公時間與大樓內(nèi)其他租戶有較大的差異、要求提供的服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)已提供的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)有較大差異。如果物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)沒有適當(dāng)?shù)目紤]這些問題，在將來的物業(yè)管理過程中就可能會出現(xiàn)許多矛盾。然而，在接受或拒絕潛在租戶的特殊要求之前，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)及業(yè)主應(yīng)該考慮整個租賃期限內(nèi)的實(shí)際費(fèi)用支出以及費(fèi)用-效益比率，以便在日后簽訂租約時確定由誰來承擔(dān)特殊服務(wù)的費(fèi)用。

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　　二、寫字樓租金的確定與調(diào)整

　　寫字樓出租的常常是一個由外墻、隔墻、屋頂、樓面隔離出來的空殼子，當(dāng)然里面可能會有一些設(shè)備或設(shè)施。其地面、屋頂、墻面、燈具等常常由租戶根據(jù)自己的喜好進(jìn)行設(shè)計和裝修，即使前面的租戶已經(jīng)裝修過，新租戶往往還要根據(jù)自己的意愿進(jìn)行裝修。

　　租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費(fèi)可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認(rèn)真考慮以下三個方面的因素。

　　(一)計算可出租或可使用面積

　　準(zhǔn)確地量測面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場價值的最大化。如果一棟寫字樓的可出租面積為20000m2，1%的誤差就是 200m2，而如果租金水平是3000元/(年?m2)，則年租金收入就會減少60萬元。如果資本化率為10%，則物業(yè)的價值損失就是600萬元。

　　在量測寫字樓面積時有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

　　應(yīng)該注意的是，不同國家對上述各類面積的計算方法是有差別的，但區(qū)別主要在可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的范圍上。例如，美國大廈業(yè)主及物業(yè)管理師協(xié)會(BOMA)的規(guī)定與我國建設(shè)部的規(guī)定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風(fēng)豎井和建筑物外墻水平投影面積的一半不計入可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，更不計入出租單元內(nèi)建筑面積。

　　在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理師常要計算可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積的比例系數(shù)(R/U系數(shù))，實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計算租金時要將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R/U系數(shù)。

　　(二)基礎(chǔ)租金與市場租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況(即市場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個階段)。在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還可根據(jù)市場競爭狀況來決定哪些經(jīng)營費(fèi)用可以計入租金，哪些經(jīng)營費(fèi)用可以單獨(dú)收取。

　　在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。

　　(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　租戶選擇寫字樓時，非常關(guān)心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個舒適的工作環(huán)境，如果租戶不能充分使用其所承租的單元建筑面積，就會白白浪費(fèi)金錢，但如果為了少支付房租而使辦公空間過分擁擠，則會大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪費(fèi)金錢。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)可以通過對出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

　　出租單元的面積規(guī)劃，實(shí)際上就是通過綜合考慮租戶的規(guī)模、組織構(gòu)架、偏好與品味、需要安裝的設(shè)備和財務(wù)支付能力等，確定其所需承租的單元內(nèi)建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內(nèi)就房間布置、辦公設(shè)備布置、內(nèi)部通道的安排等進(jìn)行設(shè)計。室內(nèi)裝飾設(shè)計師或建筑師根據(jù)租戶的需要，借助建筑CAD技術(shù)，可以很方便地作出若干可供選擇的裝飾方案供租戶決策參考。

　　室內(nèi)裝修的費(fèi)用由誰來支付，經(jīng)常是租約談判過程中的焦點(diǎn)問題。通常業(yè)主要就某些標(biāo)準(zhǔn)化的裝修項目支付一些費(fèi)用，例如每15m2安裝一個電話插孔的費(fèi)用、每30m2安裝一個門的費(fèi)用等。也可能由業(yè)主籠統(tǒng)地提供一筆按每平方米單元內(nèi)建筑面積計算的資金，來補(bǔ)貼租戶初次裝修需支付的費(fèi)用。

　　除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場狀況有利于租戶而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)用來作為吸引租戶的手段。

　　不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)保留對整棟寫字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的入住按計劃進(jìn)行。

　　(四)租金的調(diào)整

　　由于寫字樓市場中供求變化比較劇烈，租金和價格也往往處于波動之中，因此需根據(jù)市場狀況經(jīng)常對租金水平進(jìn)行調(diào)整。對于租期較短的租戶，可設(shè)定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶(例如3～5年以上)，為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。在下一節(jié)中將對此進(jìn)行詳細(xì)分析。

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　　三、寫字樓的租約制定

　　通常情況下，業(yè)主會事先要準(zhǔn)備好一個適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個基礎(chǔ)上，針對某一特定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判。談判中雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整、所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)、公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。

　　(一)租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約(簡稱租約)的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營費(fèi)用;而對于潛在的租戶來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時須共同遵守的一系列特定條款。

　　由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費(fèi)者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。顯然，各城市的消費(fèi)者價格指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃剑捎谙M(fèi)者價格指數(shù)有時變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的地區(qū)或經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租戶很難接受用消費(fèi)者價格指數(shù)作為租金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個條件。因此，租戶和物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個租期內(nèi)每年增長10元 /m2或每年上調(diào)8%;當(dāng)租期很長時，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險，有時規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限，以便由租戶承擔(dān)最高限以內(nèi)的風(fēng)險，由業(yè)主承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險。

　　在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用都必須包含在租金中。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些經(jīng)營費(fèi)用如能源費(fèi)用，可由寫字樓內(nèi)的租戶以某種方式按比例分?jǐn)偅晌飿I(yè)經(jīng)營管理企業(yè)向租戶單獨(dú)收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租戶歡迎，因為物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將經(jīng)營費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租戶多少會有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。

　　當(dāng)所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳的費(fèi)用可按租賃面積基礎(chǔ)租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分，但一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越低。換句話說，寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為業(yè)主要從所收租金中支付所有的經(jīng)營費(fèi)用;采用“凈租”方式時，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低，因為租戶直接分擔(dān)了寫字樓經(jīng)營過程中的部分或全部費(fèi)用。

　　具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項目名稱，以及每項費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆嬎愕姆椒?。最常見的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大經(jīng)營費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數(shù)額的經(jīng)營費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。

　　(二)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或?qū)ψ鈶羧胱∏暗难b修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過各種方式歸還業(yè)主。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場所能承受的水平相當(dāng)。

　　另外的折讓優(yōu)惠，可能會體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶預(yù)計由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通?？梢越o租戶一個優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴(kuò)大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時租戶還會要求在租約中加上原租約條件下續(xù)租的條款。

　　然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權(quán)利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場租金;另外，在租約期滿時賦予租戶一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場競爭力，有時不得不這樣做。

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