2012年物業(yè)管理師輔導資料:法律基礎知識與應用

　　第一節(jié)　法學基礎知識

　　一、法的概念和特征

　　法，又稱法律。它有廣義和狹義之分。廣義的法是指國家制定或認可并由國家強制力保證實施的各種規(guī)范性文件的總稱。廣義的法不僅包括全國人民代表大會制定的憲法、全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律、國務院制定的行政法規(guī)和國務院各部門制定的部門規(guī)章，而且包括地方人民代表大會及其常務委員會和地方人民政府制定的地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章等。狹義的法是指國家立法機關制定的規(guī)范性文件的總稱?！吨腥A人民共和國憲法》第58條規(guī)定：“全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權?！币虼?，在我國，狹義的法專指全國人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性文件。

　　法是上層建筑的重要組成部分，與上層建筑的其他組成部分(如政策、道德、宗教等)相比，具有以下特征：

　　(一)法是一種特殊的社會規(guī)范

　　社會規(guī)范是調整人與人之間社會關系的行為規(guī)則，包括法律規(guī)范、道德規(guī)范、社會團體規(guī)范等。它與其他社會規(guī)范不一樣，它的邏輯結構嚴謹，告訴人們可以做什么、不可以做什么。如果你從事怎樣的行為，會有什么后果。

　　(二)法是國家制定或認可的社會規(guī)范

　　制定和認可是國家創(chuàng)制法律規(guī)范的兩種基本形式。所謂“制定”，是指在社會生活中原先并沒有某種行為規(guī)則，由一定的國家機關在其法定的職權范圍內(nèi)、按照一定的程序制定各種規(guī)范性法律文件的活動。所謂“認可”，是指國家對社會上早已存在的某些習慣規(guī)則賦予法律上的效力，使之成為法律規(guī)范。

　　(三)法是規(guī)定了人們權利和義務的社會規(guī)范

　　法的核心內(nèi)容在于規(guī)定了人們在法律上的權利和義務。法律權利是指法律賦予人們的某種利益或行為自由。法律義務是指法律上規(guī)定人們必須履行的某種責任或行為界限。

　　(四)法是由國家強制力保證實施的，具有普遍約束力的社會規(guī)范

　　任何社會規(guī)范都要通過一定的力量來保證自己的實施，但方式有所不同。在任何國家，違反法律規(guī)定的行為都將由專門國家機關依法定程序追究行為人的法律責任，這種強制力具有普遍性，對所有的人都適用。

　　二、法的分類

　　從不同的角度、用不同的標準，對法可以有不同的分類。

　　(一)法的歷史類型

　　根據(jù)法律制度賴以產(chǎn)生的生產(chǎn)關系的類型和反映階級意志的不同，可以把法分為：

　　1.奴隸制類型的法;

　　2.封建制類型的法;

　　3.資本主義類型的法;

　　4.社會主義類型的法。

　　(二)法系

　　根據(jù)法律的結構、形式和歷史傳統(tǒng)等外部特征以及法律意識和法律實踐的特點等因素，可以把法分為不同的法系。目前運用比較廣泛的分為大陸法系和英美法系。

　　1.大陸法系

　　大陸法系，又叫羅馬法系、法典法系，它是根據(jù)羅馬法的傳統(tǒng)，在19世紀初的《法國民法典》的基礎上產(chǎn)生和發(fā)展起來的那些國家或地區(qū)法律的總稱。大陸法系以法國、德國為代表，除了這兩個歐洲大陸國家以外，還包括歐洲和世界其他許多國家，如西班牙、荷蘭、葡萄牙以及曾經(jīng)附屬于這些國家的各個殖民地。還有受其影響較深的日本、泰國、土耳其等國。舊中國國民黨統(tǒng)治時期的法律，多是參照德、日兩國的法律制定的，因此也屬于大陸法系。

　　2.英美法系

　　英美法系，又叫普通法系、判例法系，它是以英國普通法為基礎而產(chǎn)生和發(fā)展起來的那些國家或地區(qū)法律的總稱。英美法系以英國、美國為代表，除了這兩個國家以外，還包括一些曾經(jīng)是英國殖民地的國家和地區(qū)，如印度、巴基斯坦、緬甸、馬來西亞、新加坡、新西蘭、澳大利亞等。我國中國香港特別行政區(qū)的法律在形式上也保留了英美法系的特點。

　　(三)法的形式分類

　　根據(jù)法律的外部形式和結構等方面的特點，可以把法進行一般分類。

　　1.按照法所調整的是國內(nèi)關系還是國際關系，把法分為國內(nèi)法和國際法。

　　2.按照法所規(guī)定的內(nèi)容和效力的強弱，國內(nèi)法又分為根本法和普通法。

　　3.按照法規(guī)定的是反映事實關系的權利和義務還是保證這種權利義務關系的程序，可以把法分為實體法和程序法。

　　4.按照法的效力范圍，可以把法分為一般法和特別法。

　　5.按照法的創(chuàng)制方式或表現(xiàn)形式的不同，可以把法分為成文法和不成文法。

　　三、法的制定

　　(一)法的制定的概念

　　法的制定，又稱立法，是指有關國家機關在其法定的職權范圍內(nèi)，依照法定程序，制定、修改、補充、廢止規(guī)范性法律文件的活動。

　　(二)法律規(guī)范

　　1.法律規(guī)范的概念

　　法律規(guī)范是由國家制定或認可，具有普遍約束力的行為規(guī)則，它規(guī)定了社會關系參加者在法律上的權利和義務，并以國家強制力作為實施的保障。

　　2.法律規(guī)范的邏輯結構

　　一個完整的法律規(guī)范在邏輯上是由“假定”、“處理”和“制裁”三個要素構成的。假定是指適用該規(guī)范的條件和情況，也就是說，當發(fā)生了假定設定的行為或事件時，規(guī)范就開始生效。處理是指規(guī)范中規(guī)定的主體的權利和義務，即關于允許做什么，要求做什么和禁止做什么的規(guī)定。制裁就是指違反規(guī)范的規(guī)定時行為人應當承擔的法律責任以及國家將采取的強制性措施。

　　(三)法律部門

　　法律部門是指以調整社會關系的領域和調整方法作為主要標準，對現(xiàn)行法進行的一種分類，凡是調整同一領域社會關系并運用相同的調整方法的法律規(guī)范就構成一個法律部門，如民法、經(jīng)濟法、勞動法、環(huán)境法、軍事法、刑法和訴訟法等法律部門。

　　(四)法律體系

　　法律體系是指一個國家全部現(xiàn)行法律規(guī)范在分類組合為不同的法律部門的基礎上構成的有機聯(lián)系的統(tǒng)一整體。調整不同方面社會關系的法律規(guī)范被區(qū)分為不同法律部門，一個國家全部法律規(guī)范的總和，即構成該國的法律體系。目前我國已經(jīng)初步形成了以憲法為基礎和核心的法律體系框架，到2010年將形成比較完善的中國特色的社會主義法律體系。

　　(五)法律淵源

　　法律淵源，又稱法的淵源，它是指法的效力來源，是法律的一種表現(xiàn)形式。法的產(chǎn)生方式不同，制定機關不同，其表現(xiàn)形式和法律效力、等級也不同。

　　我國現(xiàn)行法律淵源主要表現(xiàn)為有立法權的國家機關制定的規(guī)范性法律文件。我國的法律淵源有：

　　1.憲法

　　憲法是國家的根本大法，它規(guī)定了我國的各項基本制度、公民的基本權利和義務、國家機關的組成及其活動的基本原則等。我國憲法由全國人民代表大會按特殊程序制定和修改，具有最高的法律效力，是其他一切法律、法規(guī)制定的依據(jù)。

　　2.法律

　　法律由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會制定。全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機構和其他的基本法律。全國人民代表大會常務委員會制定和修改除應當由全國人民代表大會制定的法律以外的其他法律;在全國人民代表大會閉會期間，對全國人民代表大會制定的法律進行部分補充和修改，但是不得同該法律的基本原則相抵觸。

　　3.行政法規(guī)

　　國務院根據(jù)憲法和法律，在其職權范圍內(nèi)制定有關國家行政管理活動的行政法規(guī)。行政法規(guī)不得與憲法和法律相抵觸。

　　4.部門規(guī)章

　　國務院各部、委員會、中國人民銀行、審計署和具有行政管理職能的直屬機構，可以根據(jù)法律和國務院的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權限范圍，制定規(guī)章。部門規(guī)章一般在全國范圍內(nèi)有效。

　　5.地方性法規(guī)

　　省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據(jù)本行政區(qū)域的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)。

　　地方性法規(guī)不得與憲法、法律和行政法規(guī)相抵觸，且僅在本地區(qū)內(nèi)有效。

　　6.地方政府規(guī)章

　　省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章僅在本地區(qū)內(nèi)有效。

　　7.自治條例和單行條例

　　民族自治地方的人民代表大會有權依照當?shù)孛褡宓恼?、?jīng)濟和文化的特點，制定自治條例和單行條例。自治區(qū)的自治條例和單行條例，報全國人民代表大會常務委員會批準后生效。自治州、自治縣的自治條例和單行條例，報省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會常務委員會批準后生效。

　　8.特別行政區(qū)的法

　　特別行政區(qū)的國家機關可以在憲法和法律賦予的職權范圍內(nèi)制定或認可成文法和不成文法。特別行政區(qū)的法在本行政區(qū)域內(nèi)具有普遍的約束力。我國實行“一國兩制”，因此特別行政區(qū)的法律淵源具有一定特殊性。對此，《中國香港特別行政區(qū)基本法》、《中國澳門特別行政區(qū)基本法》均做出了具體規(guī)定。

　　9.國際條約

　　我國與外國簽訂的具有規(guī)范性內(nèi)容的國際協(xié)定以及我國批準加入的國際條約，也是我國的法律淵源。

　　四、法的實施

　　(一)法的實施的概念

　　法的實施是指通過一定的方式使法律規(guī)范在社會生活中得到貫徹和實現(xiàn)的活動，這是法作用于社會關系的特殊形式。它不僅包括國家機關及其工作人員實現(xiàn)法律規(guī)范的活動，而且還包括社會團體和公民實現(xiàn)法律規(guī)范的活動。

　　法的實施主要有兩種方式。一種是法的遵守，簡稱守法，是指一切國家機關和武裝力量、各政黨和各社會團體、各企業(yè)事業(yè)組織和全體公民都必須遵守憲法和法律。這是我國法的實施的基本方式之一。法的實施有時必須由國家機關干預，這時就產(chǎn)生了法的實施的另一種基本方式――法的適用。

　　(二)法律適用

　　法的適用，又稱法律適用，有廣義和狹義兩種解釋。從廣義上說，法的適用是指國家機關及其工作人員和國家授權的社會組織依照法定的職權和程序，運用國家權力，把法律規(guī)范的規(guī)定運用于具體的主體或場合，解決具體問題的專門活動，包括一切司法和執(zhí)法活動。從狹義上說，法的適用專指司法機關及其工作人員依照法定的職權和程序，運用法律規(guī)范處理具體案件的活動;也稱司法或司法適用。

　　(三)法律關系

　　1.法律關系的概念

　　法律關系是法律在調整人們行為的過程中形成的權利和義務關系。

　　2.法律關系與法律規(guī)范

　　法律關系是法律規(guī)范與現(xiàn)實生活發(fā)生聯(lián)系的途徑，法律規(guī)范正是通過法律關系實現(xiàn)其調整一定社會關系的目的。

　　(1)法律規(guī)范是法律關系產(chǎn)生的前提

　　如果沒有相應的法律規(guī)范的存在，就不可能產(chǎn)生法律關系。法律規(guī)范是法律關系產(chǎn)生的前提，它保證各種具體法律關系的建立都必須有嚴格的法律根據(jù)。

　　(2)法律關系是法律規(guī)范實現(xiàn)的特殊形式

　　法律規(guī)范屬于可能性的領域，而法律關系則屬于現(xiàn)實性的領域。同時，法律規(guī)范總是針對同一類情況、同一類人而制定的，法律關系則是在某一具體情況下具體的權利人與義務人之間所結成的具體的權利與義務關系。因此，法律規(guī)范是抽象的，而法律關系則是具體化了的。

　　3.法律關系的種類

　　法律關系可以根據(jù)不同的標準進行分類。

　　(1)平權的法律關系與隸屬的法律關系

　　按照法律關系主體的相互地位，可以把法律關系分為兩大類：一類是平權的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，比如民事法律關系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關系，即法律關系主體之間是相互隸屬的，一方服從于另一方的，比如行政法律關系。

　　(2)一般的法律關系和具體的法律關系

　　按照法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的法律關系和具體的法律關系。一般的法律關系的特點在于，該關系的主體是不具體的個人、社會組織或國家機關。具體物業(yè)管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的(或者一方是具體的，或者雙方都是具體的)，該關系的產(chǎn)生不但要有法律的規(guī)定，而且要有具體事實的發(fā)生。

　　(3)絕對法律關系和相對法律關系

　　具體法律關系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對法律關系和相對法律關系。絕對法律關系的主體的一方――權利人是具體的，而另一方――義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以“一個人對其他一切人”的形式表現(xiàn)出來。相對法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則以“個人對個人”的形式表現(xiàn)出來。

　　(4)調整性法律關系和保護性法律關系

　　以法律關系的產(chǎn)生依據(jù)是否使用法律制裁可以劃分為調整性法律關系和保護性法律關系。調整性法律關系是不需要使用法律制裁主體權利就能夠正常實現(xiàn)的法律關系，它建立在主體的合法行為的基礎上，是法的實現(xiàn)的正常形式。保護性法律關系是在主體的權利義務不能正常實現(xiàn)的情況下通過法律制裁而形成的法律關系，它是在違法行為的基礎上產(chǎn)生的，是法的實現(xiàn)的非正常形式。

　　4.法律關系的構成要素

　　法律關系由三個要素構成：主體、客體和內(nèi)容。

　　(1)法律關系的主體

　　法律關系主體又稱權利主體，是指法律關系的參加者，即在法律關系中依法享有權利和承擔義務的人或組織。

　　(2)法律關系的內(nèi)容

　　任何法律關系都是在法律關系主體間形成的一種權利和義務的關系。因此，權利和義務就構成了法律關系的內(nèi)容。

　　(3)法律關系的客體

　　法律關系客體，又稱權利客體，是指法律關系主體的權利和義務所指向的對象。法律關系的客體主要包括三類：物、行為、和人身相聯(lián)系的非物質財富。

　　(四)違法、法律責任和法律制裁

　　1.違法

　　違法是指國家機關、企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和公民因違反法律規(guī)定，致使法律所保護的社會關系和社會秩序受到破壞，依法應承擔法律責任的行為。

　　按照違法行為的具體性質、危害程度和所承擔的法律責任的不同，違法可以分為：違憲、民事違法、行政違法和刑事違法(即犯罪)。

　　2.法律責任

　　法律責任有廣義和狹義之分。廣義的法律責任與法律義務同義;狹義的法律責任專指違法者對自己實施的違法行為必須承擔的責任。

　　按照違法行為的性質和危害程度，可以將法律責任分為：違憲責任、刑事責任、民事責任和行政責任。

　　3.法律制裁

　　法律制裁是國家專門機關對違法者依其應當承擔的法律責任而采取的懲罰措施。法律制裁的目的在于保護權利、懲罰違法行為、恢復被損害的法律秩序。

　　按照承擔法律責任的不同，可以將法律制裁分為：違憲制裁、刑事制裁、民事制裁和行政制裁。

　　第二節(jié)　民法基礎知識

　　民法是規(guī)范民事生活的法律。由于我國尚無統(tǒng)一的民法典，1986年頒布的《中華人民共和國民法通則》就成為我國規(guī)范民事生活的最基本的法律規(guī)范。《民法通則》分九章，其內(nèi)容分別為基本原則、公民(自然人)、法人、民事法律行為和代理、民事權利、民事責任、訴訟時效、涉外民事關系的法律適用、附則。因篇幅關系，本節(jié)只對《民法通則》中最基本的問題加以介紹，后面的章節(jié)中將要涉及的內(nèi)容本節(jié)略過。

　　一、民法概述

　　(一)民法的概念及調整對象

　　民法是調整平等主體的自然人、法人，其他組織之間的人身關系和財產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。

　　法律的作用在于通過對人的行為的調整來規(guī)范人與人之間的社會關系，基于調整的范圍不同，形成了不同的法律部門。民法所調整的對象是平等主體之間的人身關系和財產(chǎn)關系。

　　1.平等主體

　　平等主體意味著法律關系中的各方當事人處于平等的法律地位，具有平等的法律人格，通過自由協(xié)商達成一致，任何一方不得將自己的意志強加于他方。

　　2.平等主體之間的人身關系

　　人身關系是基于一定的人格和特定身份而形成的，體現(xiàn)了人在精神和道德上的利益，分為人格關系和身份關系。

　　人格關系是基于生命、身體、健康、名譽、肖像、隱私、姓名、名稱等人格利益而產(chǎn)生的權利義務關系。人格關系的核心是各種人格權。

　　身份關系是基于特定身份而產(chǎn)生，一般指夫妻關系、親屬關系，此外還包括作者、發(fā)明人、創(chuàng)造人的身份關系。

　　3.平等主體之間的財產(chǎn)關系

　　平等主體之間的財產(chǎn)關系包括靜態(tài)的財產(chǎn)關系和動態(tài)的財產(chǎn)關系。

　　靜態(tài)的財產(chǎn)關系是指基于對財產(chǎn)占有、支配而產(chǎn)生的關系，稱為物權關系。動態(tài)的財產(chǎn)關系是指財產(chǎn)的讓渡、移轉過程中的關系，主要是債權關系。

　　(二)民法的基本原則

　　當事人在從事民事活動時應當遵循平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗和權利不得濫用的原則，這是民法的基本原則。

　　平等意味著當事人在法律地位上的平等，任何人不得強迫對方。

　　自愿是指當事人的意思表示自由、真實，一方不得利用欺詐或脅迫等手段迫使對方作出違背其真實意愿的意思表示。

　　公平指雙方權利義務的對等。

　　誠實信用要求當事人在民事活動中維護雙方利益的平衡，同時不得打破當事人與社會之間的利益平衡，是從內(nèi)部對當事人加以約束。

　　公序良俗原則是從外部加以限制，要求當事人的行為應遵守社會公共秩序，不得違背善良風俗。

　　權利不得濫用原則是對權利行使的制約，任何人行使權利都有一定的界限，越過正當界限，侵害他人合法利益，即為法律所不許。

　　(三)民事法律關系

　　受民法規(guī)范的社會關系叫民事法律關系。民事法律關系是對與之相對應的社會關系的法律抽象，當我們用“權利、義務”來描述現(xiàn)實的社會關系時，我們就抽象出了民事法律關系。民事法律關系中當事人之間是權利和義務關系。民事法律關系有三個要素：主體、客體和內(nèi)容。主體是民事法律關系中權利義務的承擔者，其中享有權利的為權利主體，負擔義務的為義務主體;內(nèi)容是主體享有的權利和承擔的義務;權利義務所指向的對象是民事法律關系的客體。

　　二、民事主體

　　當前各國普遍承認的民事主體是自然人(個體)和法人(組織體中的一種)，我國把其他組織(法人之外的特定組織體)也列入民事主體。

　　(一)自然人

　　1.自然人的民事權利能力

　　民事權利能力是能夠承擔權利義務的資格，是成為民事主體的前提條件。

　　自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。自然人的民事權利能力一律平等。

　　2.自然人的民事行為能力

　　民事行為能力是民事主體能夠以自己的行為獨立取得權利和承擔義務的資格。民事行為能力是以年齡和智力狀況的不同來區(qū)分的，我國民法劃分為三種：

　　(1)完全民事行為能力人

　　18周歲以上的自然人是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動。16周歲以上不滿十八周歲的未成年人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。

　　(2)限制民事行為能力人

　　10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動。限制民事行為能力人的其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

　　(3)無民事行為能力人

　　不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。

　　無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護人是他的法定代理人。

　　(二)法人

　　法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人不同于自然人的地方在于它是組織體，是人的集合或財產(chǎn)的集合。但并非所有的組織體都是法人，法人需要具備一定的條件。

　　1.法人應當具備的條件：

　　(1)依法成立。法人的設立要合法，設立目的、宗旨、設立方式、組織機構、經(jīng)營范圍、成立程序等要符合法律規(guī)定。

　　(2)有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。法人作為獨立的民事主體，要獨立參加各種民事活動，獨立承擔民事責任，需要有自己獨立的財產(chǎn);必要的財產(chǎn)是指與法人的性質、經(jīng)營規(guī)模相適應的財產(chǎn)。

　　(3)有自己的名稱、組織機構和場所。名稱是法人之間相區(qū)別的標志。組織機構是法人形成自己的意思并執(zhí)行該意思的機構，是法人實際參加民事活動的執(zhí)行者。法人的場所是法人的主要辦事機構。

　　(4)能夠獨立承擔民事責任。法人能夠以其經(jīng)營管理或所有的財產(chǎn)對自己的債務獨立承擔責任，而不是由法人的組織者或參加者承擔。

　　2.法人的分類

　　(1)企業(yè)法人：是以生產(chǎn)經(jīng)營為活動內(nèi)容，獨立進行經(jīng)濟核算，自負盈虧，并向國家納稅的單位。主要包括全民所有制企業(yè)法人、集體所有制企業(yè)法人、私營企業(yè)法人、中外合資經(jīng)營企業(yè)法人、中外合作經(jīng)營企業(yè)法人和外資企業(yè)法人等。

　　(2)非企業(yè)法人：是不直接從事生產(chǎn)經(jīng)營的法人，主要以國家管理和非經(jīng)營性社會活動為內(nèi)容。包括國家機關法人、事業(yè)單位法人、社會團體法人等。

　　3.法人的民事權利能力和民事行為能力

　　法人的民事權利能力和民事行為能力，從法人成立時產(chǎn)生，到法人終止時消滅，兩者的范圍相同，都要受到其經(jīng)營范圍的限制。

　　(三)其他組織

　　其他組織是不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。在我國，其他組織主要指個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人合伙等。

　　三、民事法律行為

　　(一)民事法律行為

　　1.民事法律行為的概念及有效要件

　　民事法律行為是民事主體以意思表示為要素，旨在設立、變更、終止一定民事法律關系的合法行為。民事法律行為的上位概念是民事行為。民事行為是指民事主體以意思表示為要素，旨在引起一定法律關系變動的行為，是引起法律關系變動的主要原因。最典型的民事行為是合同、遺囑和婚姻。民事主體的意圖在于引起法律關系的變動，但能否達到預想的效果，取決于該行為是否符合法律規(guī)定的民事行為的有效要件，符合有效要件的為民事法律行為，效力為法律承認，受法律保護;如果不符合法律規(guī)定的要件，可能為無效、可撤銷和效力待定。

　　民事法律行為應當具備下列條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力;(2)意思表示真實;(3)不違反法律或者社會公共利益。

　　民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定特定形式的，應當依照法律規(guī)定。

　　民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。

　　2.無效民事行為

　　無效民事行為，是嚴重違反法律規(guī)定的有效要件，法律不承認其效力的行為。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。有以下幾種：(1)無民事行為能力人實施的;(2)一方以欺詐、脅迫的手段，使對方在違背真實意思的情況下所為的損害國家利益的;(3)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;(4)違反法律或者社會公共利益的;(5)以合法形式掩蓋非法目的的。

　　民事行為被確認為無效的法律后果：當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。

　　3.可撤銷民事行為

　　可撤銷民事行為是行為人意思表示不真實，法律賦予表意人撤銷權，由其決定行為效力的民事行為。有以下幾種：(1)行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的;(2)顯失公平的;(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的侵害非國家利益的行為。

　　可撤銷民事行為的法律后果：因意思表示不真實而使自己遭受損失的人具有撤銷權，有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷該行為。但是撤銷權人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。如果撤銷權人在法定期限內(nèi)不行使撤銷權，則該民事行為繼續(xù)有效。民事行為部分無效，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

　　4.效力待定民事行為

　　效力待定民事行為，是行為成立后效力處于不確定狀態(tài)，需待有權利的第三人的意思表示來確定其效力的行為。其與可撤銷行為的區(qū)別在于可撤銷行為在撤銷之前為有效，撤銷權人為行為的一方當事人;效力待定行為在確定之前處于效力不確定狀態(tài)，有權確定其效力的為行為當事人以外的第三人。效力待定民事行為有以下幾種：(1)限制民事行為能力人實施的依法不得獨立實施的行為。(2)無權處分行為。一般來說，只有所有權人或依法、以約定享有處分權的人才有對物的處分權，如果無處分權而擅自處分他人之物則為無權處分。(3)無權代理行為。代理人無代理權、超越代理權或在代理權終止之后以被代理人的名義所為的民事行為為無權代理。

　　效力待定民事行為的法律后果：

　　(1)第三人的追認權：限制民事行為能力人的法定代理人、無權處分行為中的有處分權人、無權代理中的被代理人有追認權，如果追認，該行為有效，如果拒絕追認，限制民事行為能力人的行為無效;無權處分和無權代理行為對追認權人不生效力，由無權處分人和無權代理人對行為負責。

　　(2)相對人的催告權和撤銷權：相對人可以催告追認權人在一個月內(nèi)予以追認。追認權人未作表示的，視為拒絕追認。行為被追認之前，善意相對人有撤銷的權利，使行為歸于消滅。

　　四、民事權利

　　民事權利是民事法律賦予民事主體滿足其利益的法律手段，可以分為財產(chǎn)權和人身權兩大類。財產(chǎn)權包括物權、債權;人身權包括人格權和身份權;此外知識產(chǎn)權中既有人身權又有財產(chǎn)權。此處只介紹債權和人身權的內(nèi)容。

　　(一)債權

　　債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當事人之間產(chǎn)生的特定的權利和義務關系。享有權利的人是債權人，負有義務的人是債務人。債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務。

　　1.債的發(fā)生原因

　　債權的發(fā)生主要基于四種原因：合同、侵權行為、不當?shù)美蜔o因管理。

　　合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協(xié)議。一般情況下，合同成立之后完全履行之前，在雙方當事人之間產(chǎn)生債權債務關系，一方當事人有權請求對方按照合同約定履行債務。

　　侵權行為是不法侵害他人的合法權利，應承擔民事責任的行為。民事主體都負有不得侵害他人合法權利的義務，如果違反此項義務，侵害他人的財產(chǎn)權利或人身權利，則在侵害人和受害人之間產(chǎn)生債權債務關系，受害人有權請求侵害人恢復權利或賠償損失。

　　不當?shù)美菦]有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的事實。取得的不當利益應當返還受損失的人。

　　無因管理是沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失而進行管理或者服務的行為。無因管理人有權要求受益人償付由此支付必要的費用。

　　2.保證

　　保證是債的擔保方式的一種。債的擔保是督促債務人履行債務，保障債權得以實現(xiàn)的法律手段?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定了保證、抵押、定金和留置權四種擔保方式，《擔保法》又規(guī)定了質權。因為抵押權、質權和留置權都屬于擔保物權，將在物權法部分介紹，此處只介紹保證。

　　保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。保證合同的內(nèi)容應包括：被保證的主債權種類、數(shù)額;債務人履行債務的期限;保證的方式;保證擔保的范圍;保證的期間;雙方認為需要約定的其他事項。

　　3.多數(shù)人之債

　　多數(shù)人之債是債權人或債務人是兩個以上的債。根據(jù)債權人、債務人享有權利和承擔債務的方式不同，多數(shù)人之債可分為按份之債和連帶之債。

　　按份之債是指債權人為兩人以上，按照確定的份額分享權利;債務人為兩人以上的，按照確定的份額分擔義務。

　　連帶之債中享有連帶權利的每個債權人，都有權要求債務人履行義務;負有連帶義務的每個債務人，都負有清償全部債務的義務，履行了義務的人，有權要求其他負有連帶義務的人償付他應當承擔的份額。

　　(二)人身權

　　人身權是民事主體依法享有的與其人身不可分離的，以特定精神利益為內(nèi)容的民事權利。包括人格權和身份權。

　　人格權是民事主體對于自己的人格利益所享有的權利。身份權是民事主體基于特定的身份關系而享有的權利。

　　現(xiàn)階段法律規(guī)定的人身權主要有以下幾項：

　　1.生命權;自然人享有生命權，有權維護生命的正?；顒?，保障生命不受非法剝奪。

　　2.身體健康權;

　　3.姓名權和名稱權;自然人享有姓名權，有權決定、使用和依照規(guī)定改變自己的姓名，禁止他人干涉、盜用、假冒。法人、個體工商戶、個人合伙享有名稱權。企業(yè)法人、個體工商戶、個人合伙有權使用、依法轉讓自己的名稱。

　　4.肖像權;自然人享有肖像權，未經(jīng)本人同意，不得以營利為目的使用自然人的肖像。

　　5.名譽權;自然人、法人享有名譽權，自然人的人格尊嚴受法律保護，禁止用侮辱、誹謗等方式損害自然人、法人的名譽。

　　6.隱私權;自然人對自己的個人生活秘密和個人生活安寧享有權利，不受他人非法干涉。

　　7.榮譽權;自然人、法人享有榮譽權，禁止非法剝奪自然人、法人的榮譽稱號。

　　8.婚姻自主權。自然人享有婚姻自主權，禁止買賣、包辦婚姻和其他干涉婚姻自由的行為。

　　法律沒有規(guī)定的民事主體的正當?shù)娜松砝?，法律也應給予保護。

　　五、民事責任

　　民事責任是指民事主體違反合同義務或者法定義務而應承擔的法律后果。民事責任主要是合同責任和侵權責任，合同責任安排在《合同法》一節(jié)中，此處只介紹侵權責任。

　　侵權責任是行為人違反法律規(guī)定的義務應當承擔的法律后果。侵權責任的產(chǎn)生可能是由于行為人的故意或過失行為給他人造成損害，也可能行為人既無故意也無過失，但依照法律規(guī)定應當承擔責任;前一種為過錯責任，后一種為無過錯責任。侵權責任以過錯責任為原則，以無過錯責任為補充。

　　1.過錯責任原則

　　過錯責任原則是侵權責任的一般歸責原則，是對一般侵權行為適用的確定行為人承擔民事責任的根據(jù)和標準。其構成要件為：

　　(1)損害事實的發(fā)生。即有人遭受了財產(chǎn)損失或精神損害。

　　(2)行為人實施了違法行為。行為人只對自己的違法行為負責，如果行為人是出于正當防衛(wèi)給侵害人造成損害，不構成侵權。

　　(3)違法行為與損害事實之間有因果關系。損害事實確實是由違法行為造成。

　　(4)行為人有過錯。行為人主觀上是因故意或過失而實施違法行為。

　　2.無過錯責任原則

　　在法律有特殊規(guī)定的情況下，即使行為人主觀上沒有過錯，只要行為人的行為與損害事實之間有因果關系，行為人就應承擔侵權責任。

　　《民法通則》規(guī)定了以下幾種情況，行為人應承擔無過錯責任：(1)國家機關或者國家機關工作人員的職務行為侵權;(2)產(chǎn)品缺陷致人損害;(3)高度危險作業(yè)致人損害;(4)污染環(huán)境致人損害;(5)地面施工致人損害;(6)建筑物致人損害;(7)飼養(yǎng)的動物致人損害。

　　3.承擔民事責任的方式

　　承擔民事責任的方式主要有：(1)停止侵害;(2)排除妨礙;(3)消除危險;(4)返還財產(chǎn);(5)恢復原狀;(6)修理、重做、更換;(7)賠償損失;(8)支付違約金;(9)消除影響、恢復名譽;(10)賠禮道歉。其中第(2)項到第(6)項適用于侵害財產(chǎn)權的責任承擔，第(8)項到第(10)項適用于侵害人身權的責任承擔;第(1)項和第(7)項對于兩種都適用。這些承擔民事責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。

　　六、訴訟時效

　　1.訴訟時效的概念和意義

　　訴訟時效是指權利人經(jīng)過法定期間不行使自己的權利，依法律規(guī)定其勝訴權歸于消滅的制度。超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。法律之所以要對權利的行使規(guī)定一定期限，主要在于：(1)穩(wěn)定法律關系，結束權利不行使而導致的權利狀態(tài)與事實狀態(tài)長期不一致的狀況;(2)督促權利人及時行使權利;(3)避免證據(jù)滅失，減少訴訟成本。

　　2.訴訟時效的種類

　　(1)一般訴訟時效：

　　一般訴訟時效為兩年，即除法律另有規(guī)定外，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年。

　　(2)特殊訴訟時效

　　特殊訴訟時效分短期訴訟時效和長期訴訟時效?！睹穹ㄍ▌t》中規(guī)定的短期訴訟時效為一年，包括以下幾種：身體受到傷害要求賠償?shù)?出售質量不合格的商品未聲明的;延付或者拒付租金的;寄存財物被丟失或者損毀的。

　　另有特殊訴訟時效規(guī)定在單行法中，如《合同法》中規(guī)定國際貨物買賣合同和技術進出口合同適用的訴訟時效為四年。

　　3.訴訟時效的起算、中止、中斷和延長

　　(1)起算

　　訴訟時效期間從當事人知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。

　　(2)中止

　　在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。

　　(3)中斷

　　訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。

　　(4)延長

　　有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。

　　第三節(jié)　合同法基礎知識

　　一、概述

　　1.合同的概念

　　合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。合同的種類很多，有物權合同、債權合同、身份合同等，但通常所說的合同是債權合同，《合同法》所規(guī)定的也僅是債權合同;婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定，不適用《合同法》。

　　2.《合同法》的基本原則

　　(1)合同自由原則：即《合同法》規(guī)定的“自愿”原則。包括締約自由;選擇相對人的自由;決定合同內(nèi)容的自由;變更或解除合同的自由;選擇合同形式的自由。

　　(2)合同正義原則：合同正義強調一方的給付與對方的對待給付之間的等價性，合同上的負擔和風險的合理分配。

　　(3)鼓勵交易原則：《合同法》是交易法，各類合同制度是保護正常交換的具體準則。鼓勵交易，首先應鼓勵合法正當?shù)慕灰?，其次應鼓勵自主自愿的交易?/P>

　　3.我國《合同法》的內(nèi)容

　　我國的《合同法》曾呈“三足鼎立”之勢，分為《經(jīng)濟合同法》、《涉外經(jīng)濟合同法》和《技術合同法》。1999年10月1日，新《合同法》生效，統(tǒng)一了立法?！逗贤ā酚煽倓t、分則和附則組成，共428個條文。本節(jié)重點介紹《合同法》總則的內(nèi)容，分則部分只介紹三種合同：買賣合同、租賃合同和委托合同。

　　二、合同的訂立

　　合同的訂立，是指締約人為意思表示并達成合意的過程，分為要約與承諾兩個階段。它不同于合同的成立和生效。

　　1.要約

　　要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合以下規(guī)定：(1)內(nèi)容具體確定;(2)表明經(jīng)受要約人承諾，受約人即受該意思表示約束。

　　要約須以訂立合同為目的，過于含糊的詞句應排除。訂立目的應是真實的，要約的內(nèi)容應當具備合同的主要條件。

　　要約應與要約邀請相區(qū)別。要約邀請又稱要約引誘，是一方希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請的目的并非訂立合同，而是邀請對方對自己為要約，只是當事人訂立合同的預備行為，本身并不發(fā)生法律效果。按照《合同法》第15條的規(guī)定：“寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請?！薄吧虡I(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！苯ㄗh中含有“僅供參考”、“以我方最后確認為準”等字樣的，為要約邀請。

　　要約的法律效力：要約到達受要約人時生效。要約可以撤回，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。要約也可以撤銷，撤銷要約的通知應當在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。但是有下列情形之一的，要約不得撤銷：(1)要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;(2)受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作，準備工作。

　　要約的失效：要約失效是指要約喪失法律效力，要約人和受約人均不受其約束。有下列情形時，要約失效：(1)拒絕要約的通知到達要約人;(2)要約人依法撤銷要約;(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;(4)受要約人對要約的內(nèi)容作出實質性變更。所謂實質性變更，是指對合同標的、數(shù)量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議的方法等的變更。

　　2.承諾

　　承諾是受要約人同意要約的意思表示。有效的承諾應具備以下要件：

　　(1)承諾必須由受要約人向要約人發(fā)出。

　　(2)承諾的內(nèi)容應當與要約的內(nèi)容一致。受要約人對要約的內(nèi)容作出實質性變更的，為新要約;承諾對要約的內(nèi)容作出非實質性變更的，除要約人及時表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內(nèi)容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的內(nèi)容以承諾的內(nèi)容為準。

　　(3)承諾必須在要約的存續(xù)期間內(nèi)作出。如要約未確定承諾期間，則依對話方式或者非對話方式而分別確定。但是在遲到的承諾(逾期承諾)情形，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約。如果承諾逾期到達，即受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因承諾到達要約人時超過承諾期限的，除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限不接受該承諾的以外，該承諾有效。

　　(4)承諾應以通知的方式作出，但根據(jù)交易習慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。

　　承諾的生效：承諾通知到達要約人時生效。承諾生效時合同成立。當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。承諾生效的地點為合同成立的地點。

　　承諾的撤回：承諾可以撤回。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人。承諾一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。

　　3.強制締約

　　指個人或企業(yè)負有應對方的請求而與其訂立合同的義務，如郵政、電信、電力、煤氣、自來水等的經(jīng)營者對消費者負有強制締約義務。強制締約是為保護消費者利益所必不可少的法律措施。

　　4.格式條款

　　格式條款是當事人為了重復使用而預先擬訂，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。格式條款有利亦有弊。優(yōu)點在于可以節(jié)省時間，降低交易成本，促進企業(yè)的合理經(jīng)營。弊端在于制定格式條款的一方經(jīng)常利用其優(yōu)勢地位，制定不利于另一方的條款。

　　5.《合同法》對格式條款的規(guī)制：

　　采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

　　提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

　　對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

　　三、合同的效力

　　參見《民法通則》一節(jié)中對民事行為效力部分的介紹。

　　四、合同的履行

　　合同的履行是指債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤x務，債權人的合同債權得到完全實現(xiàn)。

　　1.合同履行應當遵循如下原則：

　　(1)適當履行原則：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

　　(2)協(xié)作履行原則：當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

　　(3)情事變更原則：合同依法成立后、履行完畢前，由于客觀情事發(fā)生異常變化，致使履行合同將對一方當事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當事人在訂立合同時不能預見并且不能克服的，該當事人可請求法院或者仲裁機構變更或者解除合同。其適用要件包括：①須有不可預見的情事變更;②情事變更須發(fā)生于合同成立后和履行完畢前;③情事變更須不可歸則于當事人;④須情事變更的結果使維持原有合同效力顯失公平。

　　2.合同履行中的抗辯權

　　抗辯權，是在符合法定條件時，一方得對抗對方當事人的履行請求權，暫時拒絕履行其債務的權利?？罐q權是債務人對抗債權人的工具。合同履行中的抗辯權有三種：

　　(1)同時履行抗辯權：是指沒有先后履行順序的雙務合同的當事人一方享有的、在對方未履行債務或履行債務不符合約定時，拒絕其相應的履行要求的權利。其法律基礎是誠實信用原則，以平衡當事人之間的利益。

　　(2)先履行抗辯權：是指在有先后履行順序的雙務合同中，當先履行一方未履行債務或其履行不符合約定時，后履行一方享有的拒絕其相應的履行要求的權利。此抗辯權為后履行一方提供保護。

　　(3)不安抗辯權：是指應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方在合同成立后發(fā)生了法律規(guī)定的喪失或可能喪失履行債務能力的情形時，可以中止履行其債務的權利。此抗辯權保護先履行一方。其適用條件為后履行方有下列情形之一的情況：經(jīng)營狀況嚴重惡化;轉移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務;喪失商業(yè)信譽;有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。此時先履行方負有舉證義務和通知義務，依法中止履行的，應當及時通知對方。

　　五、違約責任

　　違約責任是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法應向對方承擔的民事責任。違約責任是當事人不履行合同債務時產(chǎn)生的民事責任，它以合同有效為前提，可以由當事人在法律允許的范圍內(nèi)約定。

　　1.違約責任的歸責原則

　　違約責任的歸責原則是指基于一定的歸責事由而確定違約責任成立的法律原則。《合同法》第107條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。我國《合同法》采取的是嚴格責任的歸責原則，即不以違約人有過錯為條件，只要有違約行為，即構成違約。但是《合同法》中也規(guī)定了若干過錯責任：供電人的責任;承租人的保管責任;承攬人的責任;建設工程合同中承包人的責任;寄存人未履行告知義務的責任;保管人的保管責任。

　　2.違約行為的形態(tài)

　　(1)預期違約：指當事人在合同履行期屆滿前明示或默示表示將來不履行合同，此時對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

　　(2)不能履行：指債務人在客觀上喪失了履行能力，或者法律禁止債務的履行。

　　(3)拒絕履行：指在履行期到來后，債務人無正當理由而拒絕履行債務。

　　(4)遲延履行：指債務人能夠履行，但在履行期屆滿時卻未履行債務。遲延后的履行對債權人無利益的，債權人的拒絕接受履行，并由債務人承擔不履行的責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

　　(5)不完全履行：指債務人的履行行為不完全符合法定或者約定的條件。包括：

　　1)瑕疵履行：指單純造成履行利益受損害的不完全履行行為。

　　2)加害給付：指給債權人的人身或合同標的物之外的其他財產(chǎn)造成損害的不完全履行行為。

　　(6)受領遲延：指債權人對于債務人已提供的履行未為受領或者未完成其他所必要的協(xié)助行為。

　　3.免責事由

　　免責事由即當事人可免于承擔違約責任的事由，包括免責條件和免責條款。

　　(1)免責條件：指法律明文規(guī)定的當事人對其不履行合同不承擔違約責任的條件。共同的免責條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當事人不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認為下列情況應屬不可抗力：自然災害;社會異常事件，如罷工、騷亂;軍事行動;政府行為。

　　(2)免責條款：是當事人事先以協(xié)議免除或限制其將來責任的合同條款。合同中的下列免責條款無效：造成對方人身傷害的;因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。

　　4.承擔違約責任的方式

　　(1)強制履行

　　債務人違約后，如債務履行仍有可能時，債權人可請求法院強制違約方繼續(xù)履行合同債務。但下列情形不得強制履行：法律上或者事實上不能履行;債務的標的不適于強制履行;履行費用過高;債權人在合理期限內(nèi)未要求履行。

　　強制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括令債務人限期履行，修理、重作、更換等。

　　(2)賠償損失

　　賠償損失責任的構成要件包括：①一方有違約行為;②另一方受有損害，包括所受損害和所失利益;③違約行為與損害后果之間有因果關系。

　　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對于損失的發(fā)生或擴大也有過錯時，法院可減輕或免除違約方的賠償責任。當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

　　(3)違約金

　　違約金是當事人依法律規(guī)定或合同約定，在一方違約時應向對方支付的一定數(shù)額的金錢。違約金通常視為損失賠償額的預定。

　　當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　六、合同的解釋

　　合同的解釋，是指由受理合同糾紛的法院或者仲裁機關為合理確定合同的內(nèi)容而依法對合同及相關資料的含義所作的有約束力的分析和說明。

　　合同解釋的原則有：

　　1.客觀解釋原則：又稱文義解釋原則，即“應當按照合同所使用的詞句”來確定合同用語的含義。應以表示主義為主，意思主義為輔。

　　2.整體解釋原則：即把全部合同條款看作一個整體而確定合同用語的含義。

　　3.目的解釋原則：在合同條款有多種解釋時，應采取最適合于合同目的的解釋。合同可作有效和無效兩種解釋時，應采使合同有效的解釋。

　　4.習慣解釋原則：為當事人接受的交易習慣或慣例往往有優(yōu)先于法律的任意性規(guī)范及一般條款的效力。

　　5.誠信解釋原則。

　　七、買賣合同

　　買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同是商品交換的基本法律形式，在雙務有償合同中，買賣合同是最基本的類型。在缺乏法律規(guī)定的情況下，其他有償合同可以適用買賣合同的規(guī)則。

　　1.買賣合同的條款

　　買賣合同的內(nèi)容，應當包括買賣標的、標的的數(shù)量和質量、價款、履行期限、履行地點、履行方式、違約責任、爭議解決的方法等條款，此外還可就包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等內(nèi)容進行約定。

　　2.買賣合同的效力

　　出賣人負有以下義務：(1)交付標的物。出賣人應當按照合同約定的期限、地點、質量、數(shù)量、包裝方式交付標的物;出賣人可以自己履行，也可以委托第三人履行;標的物有從物的，除有另外約定，應當連同從物一起交付。(2)轉移標的物的所有權。在我國現(xiàn)行立法上，標的物所有權的轉移方法，因標的物的不同而有不同。動產(chǎn)除當事人另有約定，依交付而轉移所有權;不動產(chǎn)所有權則是辦理完所有權轉移登記手續(xù)才發(fā)生轉移;車輛、船舶和航空器因其價值較大，一般適用不動產(chǎn)的規(guī)則。(3)瑕疵擔保責任。出賣人對于其交付的標的物，應擔保其權利完整無缺并且以通常的交易觀念或當事人的意思，標的物具有相當?shù)膬r值、效用和品質，即出賣人要擔保標的物本身以及標的物的權利沒有瑕疵。

　　買受人負有以下義務：(1)支付價款。買受人應按約定的數(shù)額、時間、地點、支付方式支付價款。(2)檢驗義務。買受人應當及時檢驗標的物，發(fā)現(xiàn)有不符合約定情況的，應當在約定的時間內(nèi)，沒有約定的，應當在標的物收到之日起兩年內(nèi)通知出賣人。出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人通知不受時間規(guī)定的限制。(3)保管義務。出賣人不按合同約定條件交付標的物的，買受人有權拒絕接受，但在特殊情況下，買受人有暫時保管和應急處理標的物的義務。(4)及時受領的義務。買受人未按合同約定及時受領的，應承擔違約責任。

　　3.標的物毀損、滅失的風險承擔

　　標的物毀損、滅失的風險承擔，是指買賣合同訂立后，標的物因不可歸責與雙方當事人的事由而發(fā)生毀損、滅失的損失，由誰承擔的問題。此風險負擔問題，可以由當事人約定。當事人無約定的，適用以下原則：

　　(1)依交付而轉移：在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。

　　(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

　　(3)出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

　　(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照規(guī)定標的物需要運輸?shù)?，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

　　(5)出賣人按照約定或者依照法律規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

　　(6)因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

　　八、租賃合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　1.租賃合同的內(nèi)容和形式

　　租賃合同應當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

　　租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　2.租賃合同的效力

　　出租人負有以下義務：(1)出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。(2)租賃物的維修義務。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。(3)瑕疵擔保責任。因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　承租人享有以下權利：(1)經(jīng)出租人同意，承租人可以對租賃物進行改善或者增設他物。(2)經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。(3)取得收益的權利。除當事人另有約定外，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有。(4)對租賃物的優(yōu)先購買權。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

　　承租人負有以下義務：(1)按照約定的方法和性質使用租賃物。(2)保管租賃物。承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。(3)支付租金的義務。(4)返還租賃物的義務。租賃關系終止后，承租人應及時將租賃物返還給出租人。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。

　　3.租賃合同中的風險承擔

　　由于不可歸責于雙方當事人的事由給租賃物造成的風險，由租賃物的所有人承擔。由于租賃物滅失，租賃合同部分或全部無法履行時，《合同法》規(guī)定，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　九、委托合同

　　委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。

　　1.受托人的義務

　　(1)辦理委托事務的義務。受托人對委托事務原則上應親自辦理，只有兩種情況下可以轉托他人：一是事先取得委托人的同意，在此種情況下，受托人僅就對第三人的選任及指示上的過失承擔責任;二是因情況緊急，為了委托人的利益需要轉托他人。

　　(2)遵守委托人指示的義務。受托人應按照委托人的指示處理委托事務。但為了委托人的利益可以變更委托人的指示。變更指示存在兩種情況：一是事先取得委托人的同意;二是緊急情況下難以取得聯(lián)系時，受托人應妥善處理委托事務。

　　(3)報告的義務。受托人應將委托事務的開展情況向委托人報告;變更委托人指示未事先取得委托人同意的，事后也應將該情況及時報告委托人;委托事務終了，受托人應將辦理委托事務的始末經(jīng)過、各種賬目、收支計算等向委托人報告。

　　(4)轉移利益的義務。受托人應將辦理委托事務取得的各種利益及時轉移給委托人。該項利益包括金錢、實物及二者的孳息。

　　(5)轉移權利的義務。受托人以自己的名義為委托人辦理事務取得的權利，應將權利轉移給委托人。

　　2.委托人的義務

　　(1)支付費用的義務。無論委托合同是否有償，委托人都有義務提供或補償辦理委托事務的必要費用。受托人墊付的必要費用，委托人應償還費用及其利息。

　　(2)付酬義務。對于有償委托合同，委托人應向受托人支付約定的報酬。因不可歸責于受托人的原因導致委托合同解除或委托事務不能完成的，除當事人另有約定外，委托人應向受托人支付相應的報酬。

　　(3)賠償責任。委托人的賠償責任有三種情況：一是對非因受托人的過錯而委托人解除委托合同的，應負賠償責任;二是對受托人處理委托人的事務時因不可歸責于自己的事由受到的損失，應負賠償責任;三是委托人經(jīng)受托人同意委托第三人處理委托事務給受托人損失的，委托人應負賠償責任。

　　3.委托合同的終止

　　(1)委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。

　　(2)委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的，委托合同終止，但當事人另有約定或者根據(jù)委托事務的性質不宜終止的除外。因委托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)，致使委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人的繼承人、法定代理人或者清算組織承受委托事務之前，受托人應當繼續(xù)處理委托事務。因受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)，致使委托合同終止的，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應當及時通知委托人。因委托合同終止將損害委托人利益的，在委托人作出善后處理之前，受托人的繼承人、法定代理人或者清算組織應當采取必要措施。

　　第四節(jié)　物權法基礎知識

　　物權法是規(guī)范對物的支配和利用關系的法。我國目前尚沒有完整統(tǒng)一的物權法，關于物權的規(guī)定散見于《民法通則》中“財產(chǎn)所有權和與財產(chǎn)所有權有關的財產(chǎn)權”一節(jié)，以及《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等特別法中。

　　物權中最基本、核心的權利是所有權，在所有權的基礎上，又產(chǎn)生了由非所有人享有的物權，包括兩種：一是非所有人享有的以利用物的使用價值為內(nèi)容的物權，即用益物權，主要包括國有土地使用權、土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權和典權;二是以利用物的交換價值為內(nèi)容的物權，為擔保物權，包括抵押權、質權、留置權。

　　一、物權概述

　　物權是指權利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財產(chǎn)權利。物權關系是因物而形成的人與人之間的關系，對物享有權利的人是物權人，除權利人之外的任何不特定的人都是義務人，義務人負有不得妨礙權利人行使權利的消極義務，因此物權從性質上講為絕對權，可以對抗除權利人以外的所有人，又稱對世權。

　　(一)物權的效力

　　1.物權的排他效力：是指在同一標的物之上，不允許同時存在兩個以上的內(nèi)容互不相容的物權。如同一物之上不能存在兩個所有權，因為所有權都有占有、使用、收益、處分的權能，如果一個物上存在兩個以上的所有權，勢必出現(xiàn)權利行使的沖突。但內(nèi)容不沖突的物權則可以并存，如所有權與用益物權或擔保物權，因為所有權人在自己的物上為他人設定用益物權或擔保物權時，就意味著對自己權利的行使設置了限制。

　　2.物權的優(yōu)先效力：指物權在實現(xiàn)上較之于債權或者后成立的物權具有優(yōu)先性。

　　(1)物權和債權并存時，物權優(yōu)先于債權。如甲就同一處房屋先后與乙、丙二人簽訂買賣合同，并與丙辦理了房屋所有權轉移登記手續(xù)，則丙可以合法取得該房屋。因為就該房屋而言，丙辦理了登記手續(xù)，取得了所有權，而乙只是基于合同產(chǎn)生了請求甲轉移房屋所有權的債權，乙的債權不能對抗丙的所有權，丙可以得到該房屋，而乙只能要求甲承擔違約責任。

　　(2)同一個物上存在兩個以上物權時，先成立的物權優(yōu)先于后成立的物權。如同一個物上存在兩個以上登記的抵押權時，先成立的可以就該物的價值優(yōu)先受償。

　　3.物權的追及效力：指物權成立后，其標的物不論輾轉落入何人之手，物權人都可以追及至物之所在而直接支配該物。但在特殊情形時，如構成善意取得，則追及力中斷。

　　4.物上請求權：指基于物權而產(chǎn)生的請求權，是指物權人在其物權被侵害或有被侵害的危險時，可以請求恢復物權的圓滿狀態(tài)的權利。其種類包括：返還原物請求權，消除危險請求權，排除妨礙請求權。

　　(二)物權法的基本原則

　　除社會政治原則(如私有制或公有制)之外，物權法本身所具有的結構原則包括：

　　1.從物權性質上講：物權絕對性原則。物權是絕對權即權利人是特定的，義務人是不特定的人;除權利人以外的任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務。

　　2.從物權種類上講：物權法定原則，即物權的類型、內(nèi)容、效力及公示方法均由法律明文規(guī)定，當事人不得隨意創(chuàng)設或改變。

　　3.從物權客體上講：一物一(所有)權原則。數(shù)個物之上不得僅成立一個所有權，一物的部分也不得成為所有權的標的。

　　4.從物權的效力上講：物權優(yōu)先原則。

　　5.從物權的變動講：公示原則和公信原則。

　　公示原則，是指物權的享有和變動必須以一定的公示方法向社會公開，以便社會公眾知悉。我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權的享有和變動一律采用登記方法進行公示;動產(chǎn)物權的享有以占有為公示方法，變動則通過移轉占有的方式;飛機、船舶以及機動車輛雖屬動產(chǎn)，但采登記方法。

　　公信原則，是指對于依法進行了公示的物權變動，即使其公示的內(nèi)容與真實的權利不符，對于信賴此公示而進行交易的人也不產(chǎn)生任何影響。該原則實質上是賦予公示的內(nèi)容以公信力，以便保護交易安全。

　　(三)物權的變動

　　1.物權變動的含義

　　物權的變動，就物權自身而言，是指物權的發(fā)生、變更和消滅;就物權主體而言，則為主體取得物權、喪失物權和物權的變更。

　　(1)物權的發(fā)生：指物權與特定主體相結合。自物權人角度觀察，則為取得物權，可分為原始取得和繼受取得，后者又包括移轉取得(如買賣、贈與)和創(chuàng)設取得(如設定用益物權和擔保物權)。

　　(2)物權的變更：指物權的客體和內(nèi)容的變更，前者如標的物發(fā)生部分毀損滅失，后者如權利期限的延長或縮短。

　　(3)物權的消滅：指物權與其主體的分離，就物權人而言，為物權的喪失。可分為絕對消滅(指物權本身的消滅，如所有物滅失)和相對消滅(指物權脫離其原主體而與另一主體結合，如原所有人將物賣給或贈與他人)。

　　物權并不能憑空變化，而是需要一定的原因推動。能夠引起物權變動的原因多數(shù)是基于法律行為，如買賣合同、贈與合同等各類合同;但是基于法律規(guī)定也可發(fā)生，如事實行為(生產(chǎn)、制造)、自然事實(死亡、天然孳息的分離)以及其他原因(如公用征收、獲得獎勵)。

　　2.基于法律行為而發(fā)生物權變動的法律規(guī)定

　　基于法律行為而發(fā)生的物權變動，主要是指基于合同而引起的物權變動。我國針對動產(chǎn)和不動產(chǎn)作了區(qū)別規(guī)定：不動產(chǎn)物權的變動必須經(jīng)登記，否則不發(fā)生效力;動產(chǎn)物權的變動，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，自該動產(chǎn)交付時發(fā)生效力。

　　3.非基于法律行為而發(fā)生的物權變動

　　(1)因法院判決、政府征收導致物權變動的，自判決生效或征收行為作出之時發(fā)生效力。

　　(2)因繼承或遺贈導致物權變動的，自繼承或遺贈開始之時發(fā)生效力。

　　(3)因建造住房等事實行為導致物權變動的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　但是在上述情況下，不動產(chǎn)物權的變動應當及時補辦登記，非經(jīng)登記，不得處分。

　　二、所有權

　　所有權是指所有人在法律限制的范圍內(nèi)對物進行全面支配的權利。所有權與一國的經(jīng)濟制度和社會秩序關系重大。

　　(一)所有權的性質

　　1.整體性：它不是占有、使用、收益、處分四項權能在量上的總和，而是一個渾然一體的權利，不能在內(nèi)容或時間上加以分割。由此所有權才可以派生出他物權，即他物權系從所有權上新創(chuàng)設而取得，而非從所有權中分割取得。

　　2.本源性：所有權是他物權之母，經(jīng)濟越發(fā)達，所有權產(chǎn)生出他物權的情況就越多。

　　3.彈力性：所有權雖受他物權的限制，但他物權一旦消滅，所有權即恢復其圓滿狀態(tài)，因此所有權猶如彈簧，可因承受負擔或負擔的消除而伸縮。

　　4.永久性：所有權無存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無期限物權，此與他物權及債權均有不同。

　　5.社會性：為社會公益之需，所有權在現(xiàn)代社會中應受法律的限制，由此使所有權呈現(xiàn)較強的社會化色彩，與羅馬法之所有權的絕對性不同。

　　(二)所有權的權能

　　1.占有：指對物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

　　2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認識水平。

　　3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟上的利益。天然孳息是基于物的自然屬性而產(chǎn)生的收益，如母雞生蛋、果實和樹枝脫離。法定孳息是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。

　　4.處分：是指對物進行事實上或法律上的處置，即決定物在事實上或法律上的命運。其中前者是指對物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權轉移或設定用益物權、擔保物權。

　　上述諸權項中，使用權是所有權的靈魂，而處分權則是所有權的最終體現(xiàn)。由于上述權能的存在，特別是使用權的存在，為所有權與其權能的分離提供了可能;隨著經(jīng)濟的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉變到以利用為中心。

　　除此之外，所有權還具有排除他人干涉的消極權能。

　　(三)所有權的限制

　　現(xiàn)代社會中，基于人類整體生活的要求，所有權受到一定限制。在公法上，為維護社會公益或基于特定的立法政策，通常在環(huán)保法、文物保護法等行政法中對某些人的某些所有權進行限制。在私法中，誠實信用原則和禁止權利濫用原則等民法基本原則、相鄰關系、他物權的設定、當事人的約定等都可構成對所有權的限制。

　　(四)善意取得制度

　　善意取得，又稱即時取得，是指無權處分他人動產(chǎn)的占有人，在將其占有的動產(chǎn)轉讓給第三人時，若第三人取得該動產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權。該制度限制了所有權的追及效力，旨在保護交易安全。

　　善意取得的構成要件包括：

　　1.其適用對象須為動產(chǎn);但記名有價證券不適用善意取得，我國規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

　　2.動產(chǎn)必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得;通過繼承、遺贈、贈與等無償方式取得者，不適用善意取得。

　　3.受讓人須實際占有該動產(chǎn);若尚未占有動產(chǎn)，則物權尚未移轉，當然不適用善意取得。

　　4.受讓人取得財產(chǎn)時須出于善意，即不知情。若明知讓與人無處分權而受讓，則不能予以保護。善意的判斷時間，以物的交付時間為準。

　　善意取得的法律效果是善意受讓人取得動產(chǎn)的所有權，而且為原始取得，動產(chǎn)上原有的負擔歸于消滅。質權、留置權也應適用善意取得制度。

　　(五)相鄰關系

　　相鄰關系是指兩個以上相互鄰近的不動產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動產(chǎn)時因相鄰各方應當給予便利或者接受限制而發(fā)生的權利義務關系。當事人一方基于相鄰關系而享有的權利就是相鄰權。

　　就相鄰關系的性質而言，是對所有權的限制，是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生。相鄰權不是獨立的權利，但是它可以對抗第三人，且不需要登記就可產(chǎn)生。相鄰關系在法律性質上不屬于強行規(guī)定，應允許當事人自由協(xié)商;只是在當事人無特別約定時，才有該規(guī)定適用的余地。

　　相鄰關系不僅由民法予以規(guī)范，關于水污染、空氣污染等方面的環(huán)境保護法也涉及相鄰關系，所以相鄰關系的處理須由私法和公法規(guī)范共同協(xié)力。

　　相鄰關系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是“有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理”的原則。

　　1.相鄰用水排水關系

　　對于自然流水，應尊重水的自然流向。對于人工排水，在必要時應當允許，但應選擇對損害最少的處所和方法為之。

　　2.防止對相鄰土地的損害

　　不動產(chǎn)權利人在進行挖掘土地、建造建筑物或鋪設管線等行為時，不得危害相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全;建筑物或其他工作物有傾倒的危險并可能危及相鄰的不動產(chǎn)時，應當采取必要的預防措施。

　　3.對相鄰土地的利用

　　不動產(chǎn)的權利人，確有必要通過相鄰土地安設管線、通行或使用相鄰土地時，相鄰土地權利人應當同意，但是可以請求賠償損失，利用人也應選擇對相鄰土地損害最小的方法。

　　4.建筑物相鄰關系

　　建筑物相鄰關系是一種平面與立體相交叉的相鄰關系，在現(xiàn)代社會中最為重要者有相鄰通風、采光以及不可量物侵害。例如王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業(yè)指定的位置，而是安裝在正對李某房門的位置，導致影響李某的生活安寧。李某遂將王某告上法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。王某的行為即違反了《民法通則》關于相鄰關系的規(guī)定。

　　建造建筑物，應當與相鄰建筑物保持適當距離，并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

　　所謂不可量物侵害，是指噪聲、煤煙、振動、臭氣、塵埃、放射性等不可稱量的物質，因侵入鄰地而造成的干擾性妨害或損害的現(xiàn)象。不動產(chǎn)權利人應當有權依照法律規(guī)定禁止相鄰的各權利人排放、泄漏大氣污染物以及施放噪聲、振動、光、無線電波等有害物質。

　　(六)共有

　　1.共有概述

　　所謂共有是指由兩個以上的主體對同一物共同享有一個所有權，包括按份共有和共同共有兩種類型。民法上的所有分為單獨所有和共有，從歷史上看，所有權曾經(jīng)歷了從共有到個人所有的發(fā)展過程，至現(xiàn)代社會已經(jīng)以單獨所有為常態(tài)。

　　共有具有以下特征：

　　(1)必須是兩個以上的主體;他們共同享有一個所有權，而非數(shù)個所有權。

　　(2)其客體必須是一項特定的統(tǒng)一的財產(chǎn);包括一個或數(shù)個動產(chǎn)、不動產(chǎn)、有價證券等。

　　(3)在內(nèi)容上，各共有人就共有物按照各自的份額或平等的享有權利和承擔義務。

　　(4)共有關系具有對內(nèi)和對外的雙重特性。

　　共有可以基于法律規(guī)定、當事人約定以及特定的事實而發(fā)生。共有并不違反一物一權主義。

　　2.按份共有

　　按份共有是指兩個以上的共有人對同一項財產(chǎn)按照預先確定的份額享有權利和承擔義務。在按份共有中，各共有人對于共有物存在一定的應有份，此應有份雖是所有權在量上的分割，但其性質、內(nèi)容和效力則與單獨所有權無異，各人的權利就其應有部分而存在于共有物的全部。

　　按份共有的特征在于：

　　(1)共有人按照預先確定的份額享有權利和承擔義務;

　　(2)共有人之間在共有物的管理和使用上權利平等，但在分配盈利和分擔虧損時則按照各自的份額決定，因此系平等與不平等共存;

　　(3)按份共有不需要特殊的基礎關系，可以隨時分割。

　　3.按份共有人的權利義務：

　　(1)共有人的使用收益權：在不妨害其他共有人使用的限度內(nèi)，各共有人有權按其應有份額對共有物的全部為使用、收益。各共有人對共有物的使用、收益超過限度的，除全體共有人另有約定外，應征得其他共有人的同意。

　　(2)共有物的管理：除另有約定外，共有物由共有人共同管理。為保存共有物所必要的行為，各共有人有權單獨為之。

　　(3)費用及負擔的分擔：共有物及共有關系的管理費用及其他負擔，由各共有人按其份額比例分擔。但共有人另有約定的，從其約定。共有人中一人支付的數(shù)額超出其應分擔的部分時，有權按照其他共有人應分擔的部分請求償還。

　　(4)共有份額和共有物的處分：各共有人有權自由對其應有份額進行讓與、設定負擔或拋棄。共有人讓與其應有份額時，其他共有人在同等條件下，有共同或單獨優(yōu)先購買的權利。但共有人另有約定的，從其約定。整個共有物的轉讓、設定負擔、拋棄、事實上處分或變更其使用收益方法，須得共有人全體同意，但共有人另有約定的除外。共有人沒有約定時，共有人中的一人拋棄其應有份額，或者死亡后沒有繼承人的，其份額歸屬于其他共有人。

　　(5)按份共有的外部關系：各共有人有權作為所有權人就共有物的全部向第三人提出請求，但返還共有物的請求，只能為全體共有人的利益提出。對基于共有物產(chǎn)生的債權，若債權為可分時，各共有人僅能按其應有份額向第三人提出請求;若為不可分時，各共有人有權為全體共有人的利益提出請求。因共有物產(chǎn)生的對第三人的義務，若為可分時，由各共有人按其應有份額分擔;若為不可分時，由各共有人承擔連帶責任。

　　4.共同共有

　　是指兩個以上的共有人根據(jù)某種共同關系，對共有物不分份額地享有權利和承擔義務。其種類包括夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)未分割前的繼承人的共有。

　　三、建筑物區(qū)分所有權

　　1.概念和特征

　　建筑物區(qū)分所有權，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權、共有權以及基于共同關系而產(chǎn)生的成員權所構成的特別所有權。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。其特征有：

　　(1)內(nèi)容構成的復合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權。

　　(2)權利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權中的三項權利必須一起處分，不得單獨處分。

　　(3)標的物是特定的空間，而非實體。

　　(4)是人與物的關系和人與人的關系的結合。

　　2.業(yè)主的專有權

　　專有權是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權。所謂專有部分，是指在建筑物中具有構造和使用上的獨立性的部分，它是構成建筑物區(qū)分所有權的基礎。一般認為此種專有權在性質上屬于空間權。

　　區(qū)分所有建筑物的專有部分屬于不動產(chǎn)，其權利變更適用于不動產(chǎn)的規(guī)定。該專有部分在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以由業(yè)主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，但是業(yè)主對專有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。專有部分的修繕、管理和維護，由業(yè)主為之并負擔其費用。

　　3.業(yè)主的共有權

　　共有權是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。在沒有約定時，各個人的共用部分應依業(yè)主專有部分所占的比例定之。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。

　　4.土地使用權

　　一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權應由業(yè)主按份共有，個人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來確定。在土地使用權和專有部分的關系上實行連動主義，即只能一起處分，不得分離。

　　5.成員權

　　成員權是指業(yè)主基于在一幢建筑物的構造、權利歸屬和使用上的不可分離的共同體關系而產(chǎn)生的作為建筑物的團體成員所享有的權利和承擔的義務的總和。

　　業(yè)主可以設立業(yè)主會議，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主有約束力。對于侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)管理企業(yè)等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁;業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。

　　四、用益物權

　　用益物權即對他人之物在一定范圍內(nèi)為使用、收益的物權。它是定限物權、他物權;其標的是不動產(chǎn);是獨立物權。用益物權的意義在于便于物盡其用，以最大限度地發(fā)揮物的價值和使用價值。我國目前規(guī)定有國有土地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、典權、居住權以及探礦權、采礦權、取水權、漁業(yè)權、馴養(yǎng)權和狩獵權等特別物權。在此僅對國有土地使用權略作介紹。

　　國有土地使用權，是指為建造或保有建筑物以及其他工作物為目的而對國家所有的土地享有的占有、使用和收益的權利。

　　國有土地使用權的設立方式，按照現(xiàn)行法的規(guī)定有：

　　1.行政劃撥：即縣級以上人民政府根據(jù)法律規(guī)定的權限和審批程序，將國有土地無償劃撥給符合法律規(guī)定條件的權利人使用。它主要適用于國防、軍事、教育等公益事業(yè)用地，具有計劃性、無償性、無期限性的特征。

　　2.出讓：是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用人，并由土地使用人向國家支付土地使用權出讓金的行為。其中出讓方是國家，現(xiàn)行法規(guī)定由市縣人民政府代表國家出讓，具體由土地管理部門辦理，依此訂立的合同稱土地使用權出讓合同。出讓方式有協(xié)議出讓、拍賣和招標三種。

　　上述三種不同的設立方式，決定了相應的土地使用權內(nèi)容的不同。劃撥土地使用權一般不能自由轉讓，如因建筑物等的轉讓而轉讓，需補辦土地使用權出讓手續(xù)，并重新支付土地使用權出讓金。對于依協(xié)議、招標和拍賣等方式獲得的國有土地使用權，在符合法律規(guī)定的條件下可以進入市場轉讓。

　　國有土地使用權人的權利有：

　　1.對土地為占有、使用以及收益的權利;同時當然可以取得地上建筑物的所有權。

　　2.可以將使用權出賣、互換、入股、贈與或者抵押;但以劃撥取得的地上權，其處分應符合有關法律的規(guī)定。

　　3.地上物取回權與買取請求權：期限屆滿，土地使用權人有權取回地上物;不取回時，可以請求土地所有人予以補償。但此時土地所有人可以請求使用權人在其建筑物或其他工作物的可用年限內(nèi)延長使用權的期限，使用權人拒絕延長的，不得請求補償。

　　4.續(xù)期請求權：使用權人可以在使用權期限屆滿前一定的時間內(nèi)(如一年)提出續(xù)期請求，土地所有人除因社會公共利益的需要而確有必要收回該土地的以外，應當同意續(xù)期，其具體期限由當事人自由商定。

　　地上權人的義務主要是依約支付地上權出讓金，并合理利用和維護土地，不得擅自變更土地用途。

　　五、擔保物權

　　擔保物權是以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人的特定物或權利上設定的一種定限物權。擔保物權是為了擔保主債權能夠實現(xiàn)而設定，如果債務人到期不能償還債務，債權人有權就該擔保物或權利優(yōu)先受償。

　　擔保物權具有以下特征：

　　(1)從屬性。擔保物權的成立以主債權的存在為前提;擔保物權要跟隨主債權一起移轉和消滅。

　　(2)不可分性。主債權未受到全部清償之前，擔保物權人都有權就擔保物的全部行使權利;如果被擔保的主債權被分割成數(shù)個部分，各部分仍然就全部擔保物享有權利;如果擔保物被分割成數(shù)個部分，分割后的數(shù)個部分仍然要擔保主債權。

　　(3)物上代位性。擔保物毀損滅失，如果有剩余物或變形物，擔保物權仍存在于剩余物或變形物上，如以房屋作擔保物，房屋被他人毀損，擔保物權仍存在于侵害人的損害賠償金或保險人支付的保險金上。

　　我國《擔保法》上規(guī)定了三種擔保物權：抵押權、質權和留置權。

　　(一)抵押權

　　抵押權，是指對于債務人或者第三人不轉移占有而供作擔保的財產(chǎn)，當債務人不履行債務時，債權人有權以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。

　　1.抵押物

　　我國《擔保法》規(guī)定了可以抵押的財產(chǎn)和不得抵押的財產(chǎn)。

　　可以抵押的財產(chǎn)，規(guī)定了以下幾種：(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(2)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);(3)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;(4)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);(5)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;(6)依法可以抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將上述財產(chǎn)一并抵押。

　　下列財產(chǎn)不得抵押：(1)土地所有權;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權;(3)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);(6)依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　2.抵押合同

　　(1)抵押合同應當采取書面形式。抵押合同應當包括以下內(nèi)容：被擔保的主債權種類、數(shù)額;債務人履行債務的期限;抵押物的名稱、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;抵押擔保的范圍;當事人認為需要約定的其他事項。

　　(2)禁止流押：訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

　　(3)抵押合同的生效：合同的生效根據(jù)財產(chǎn)的不同分為登記生效主義和登記對抗主義。

　　登記生效主義