物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：招標(biāo)投標(biāo)階段合同管理(2)

　　二、物業(yè)管理招標(biāo)$lesson$

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)方式

　　物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。

　　1.公開招標(biāo)

　　公開招標(biāo)又稱為無限競(jìng)爭(zhēng)性公開招標(biāo)，由招標(biāo)方通過報(bào)刊、電視、廣播等各種媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，凡符合投標(biāo)基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請(qǐng)投標(biāo)。公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)方有較大的選擇范圍，可在眾多的投標(biāo)單位之間選擇最優(yōu)者;其特點(diǎn)是由于競(jìng)標(biāo)單位較多，工作量大，時(shí)間長，增加了招標(biāo)成本。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

　　2.邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)又稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性選擇招標(biāo)，由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理企業(yè)(一般3～5家)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，參與競(jìng)標(biāo)。其優(yōu)點(diǎn)是可保證投標(biāo)公司有相關(guān)的資質(zhì)條件和足夠的經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)可靠;缺點(diǎn)是有一定局限性，可能漏掉一些有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。

　　(二)物業(yè)管理招標(biāo)一般程序

　　1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

　　在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作。小組成員可聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理老師組成。

　　2.編制招標(biāo)文件

　　招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成立后的首要任務(wù)是編制一套招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是招標(biāo)方意向，要求全面、詳盡的闡述，是投標(biāo)方編制投標(biāo)書的依據(jù)，也是日后與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)，是物業(yè)管理招投標(biāo)工作能否成功完成的關(guān)鍵。招標(biāo)文件通常包括《招標(biāo)公告》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)須知》、《投標(biāo)書編制要求》等，重點(diǎn)是《招標(biāo)書》的編制和標(biāo)底的確定。

　　3.向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告

　　通過新聞媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要是擬招標(biāo)的物業(yè)名稱，投標(biāo)單位條件、報(bào)名投標(biāo)截止日期、報(bào)送投標(biāo)書截止日期以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項(xiàng)。

　　4.投標(biāo)單位的資質(zhì)審查

　　在報(bào)名截止日期后，對(duì)報(bào)名投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，從中選擇確定符合資質(zhì)條件的若干家單位參加投標(biāo)，并書面通知各投標(biāo)單位。

　　5.發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等

　　招標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，向通過資質(zhì)審查的投標(biāo)單位發(fā)放招標(biāo)文件，并盡可能提供有關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等，以利于投標(biāo)單位標(biāo)書的制定。

　　6.組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)并答疑

　　組織各投標(biāo)單位到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，并對(duì)其提出的問題由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員給予解答或澄清。

　　7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法

　　聘請(qǐng)有關(guān)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，并制定評(píng)標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)原則與辦法。評(píng)標(biāo)委員會(huì)一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理老師及未參與競(jìng)標(biāo)的相同物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人組成。

　　8.收取投標(biāo)書

　　在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組接受和收存各投標(biāo)單位的投標(biāo)書。一般，公開招標(biāo)應(yīng)請(qǐng)公證員現(xiàn)場(chǎng)公證，并保存投標(biāo)書至正式開標(biāo)時(shí)止。

　　9.開標(biāo)與標(biāo)書評(píng)閱

　　在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標(biāo)的各單位代表。開標(biāo)由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持，公證員公證，當(dāng)眾啟封投標(biāo)書，并唱讀其報(bào)價(jià)、管理計(jì)劃及各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，開標(biāo)后應(yīng)將標(biāo)書分發(fā)給評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員，由各委員獨(dú)立詳細(xì)閱讀、審查投標(biāo)書，就投標(biāo)書給出評(píng)分。

　　10.組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo)

　　在評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員閱讀、審查投標(biāo)書的基礎(chǔ)上，召開答辯會(huì)。按抽簽順序，由各投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人逐一答辯。就評(píng)標(biāo)委員提出的問題予以詳細(xì)解答。評(píng)標(biāo)委員就其回答分別評(píng)分，然后匯總，并與投標(biāo)書評(píng)分綜合得出各投標(biāo)單位的總得分。按定標(biāo)原則與辦法確定中標(biāo)單位。

　　11.發(fā)出中標(biāo)通知書

　　確定中標(biāo)單位后，由招標(biāo)單位向其發(fā)出中標(biāo)通知書。

　　12.與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　招標(biāo)單位與中標(biāo)單位在招標(biāo)書和投標(biāo)書的基礎(chǔ)上經(jīng)詳細(xì)洽商，最后簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(三)招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定

　　1.編制招標(biāo)書

　　招標(biāo)書主要內(nèi)容有：

　　(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括物業(yè)開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工各企業(yè)名稱;竣工日期;占地面積和總建筑面積;房屋類型、數(shù)量與功能分區(qū)情況;公用設(shè)施與配套情況;工程質(zhì)量情況;業(yè)主組成情況等。同時(shí)，附上必要的圖紙，如物業(yè)總平面圖，有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙等。

　　(2)物業(yè)管理的內(nèi)容與要求。包括委托模式，全權(quán)委托還是部分委托;管理范圍，委托的物業(yè)管理項(xiàng)目及內(nèi)容;管理質(zhì)量要求等。

　　(3)對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明。如委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理企業(yè)提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房的面積)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及維修基金標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間以及其他需要說明的問題。

　　(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施。

　　此外，對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)要求及投標(biāo)申請(qǐng)書的具體內(nèi)容與編制要求、投標(biāo)保證金的金額與支付方式等，還應(yīng)作出較詳細(xì)的說明，以便于投標(biāo)單位編制標(biāo)書。一般這種說明作為招標(biāo)書的附件。

　　2.標(biāo)底的作用及其確定

　　所謂標(biāo)底，就是招標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)用的最高限額的統(tǒng)一。標(biāo)底不向投標(biāo)人公開，其作用一是業(yè)主預(yù)先明確將要達(dá)到的管理服務(wù)目標(biāo)，即確定管理檔次和選擇什么層次管理水平的物業(yè)管理企業(yè)。二是以此作為衡量投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的基本依據(jù)和準(zhǔn)繩，標(biāo)底是評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)之一。

　　一般來說，標(biāo)底的確定應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：

　　(1)要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)。物業(yè)檔次不同，其管理服務(wù)的水平與要求也不同，相應(yīng)地，物業(yè)管理服務(wù)也將不同。如同是住宅，別墅、公寓、普通住宅等檔次就不同，它們的委托管理標(biāo)底也應(yīng)不同。所以說，確定標(biāo)底時(shí)，不能把別墅的招標(biāo)標(biāo)底制定得同普通住宅的招標(biāo)標(biāo)底相同或接近。

　　(2)要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向。標(biāo)底直接影響著物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、水平和管理質(zhì)量、也直接影響著業(yè)主和使用人的工作和生活，因此，確定標(biāo)底時(shí)，一定要注意反映業(yè)主和使用人的消費(fèi)水平與消費(fèi)意向。

　　(3)要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù)。管理目標(biāo)的貨幣表現(xiàn)形式就是招標(biāo)標(biāo)底，因此，管理目標(biāo)既是投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)，也應(yīng)是招標(biāo)單位制定標(biāo)底的重要依據(jù)。投標(biāo)企業(yè)若想中標(biāo)，它的投標(biāo)報(bào)價(jià)必須盡量接近標(biāo)底，而要做到這點(diǎn)，投標(biāo)企業(yè)對(duì)管理目標(biāo)就必須有透徹的理解。而招標(biāo)單位要想選聘到滿意的物業(yè)管理企業(yè)，其制定的標(biāo)底也應(yīng)貼近管理目標(biāo)，否則，它就不可能選聘到投標(biāo)報(bào)價(jià)接近標(biāo)底的管理者。

　　(4)此外，確定標(biāo)底還要嚴(yán)格遵循國家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)，也要注意與物業(yè)管理市場(chǎng)的行情相協(xié)調(diào)。只有這樣，招標(biāo)單位才能制定出合理、科學(xué)的標(biāo)底來。

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