物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：招標(biāo)投標(biāo)階段合同管理(1)

　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化水平的提高，物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)運(yùn)而生，并將成為業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的主要方式。招標(biāo)階段的合同管理，主要指物業(yè)管理企業(yè)如何理解招標(biāo)文件的內(nèi)容，根據(jù)自己的條件，在合理的預(yù)算價(jià)格內(nèi)，選用合理的管理方案來(lái)最大程度滿(mǎn)足招標(biāo)人的要求，以求得中標(biāo)。$lesson$

　　一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述

　　(一)物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵和意義

　　物業(yè)管理招投標(biāo)，包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。物業(yè)管理招標(biāo)，是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開(kāi)招聘并確定物業(yè)管理企業(yè)的過(guò)程。物業(yè)管理投標(biāo)，是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫(xiě)標(biāo)書(shū)，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和投標(biāo)書(shū)，參與物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理招標(biāo)行為和物業(yè)管理投標(biāo)行為的有機(jī)結(jié)合，通過(guò)招投標(biāo)，物業(yè)管理供需主體在平等互利的基礎(chǔ)上建立起一種新型的勞務(wù)商品關(guān)系。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)雙向選擇行為。招標(biāo)方(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))設(shè)定“物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理”這一標(biāo)的進(jìn)行招標(biāo)，如果物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為可以選擇管理這一物業(yè)，它就會(huì)參與這一標(biāo)的投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)提供交換的標(biāo)的是管理性服務(wù)。這種服務(wù)的質(zhì)價(jià)如何，要經(jīng)過(guò)招標(biāo)方的評(píng)判。只有招標(biāo)方認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)是最好或最合適的，它才會(huì)選擇該物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。這對(duì)引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)管理觀念，提高自治能力;推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有著重大意義。

　　(二)物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

　　物業(yè)管理招投標(biāo)目的是在一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)中，找到最理想的物業(yè)管理企業(yè)，招標(biāo)方要想吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，并從競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)中得益，就要對(duì)所有參加投標(biāo)者實(shí)行“公開(kāi)、公平、公正、合理”的原則。

　　1.公開(kāi)原則

　　公開(kāi)原則是指招標(biāo)過(guò)程中的各項(xiàng)程序都要公開(kāi)發(fā)布，特別是面向整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，更應(yīng)對(duì)外公布操作程序、標(biāo)書(shū)要求等，使有關(guān)各方都能了解，從而便于行業(yè)監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督，增加透明度，保護(hù)招投標(biāo)雙方的合法、正當(dāng)權(quán)益。

　　2.公平原則

　　公平原則，是指要使所有物業(yè)管理企業(yè)在相同的條件下參加投標(biāo)，招標(biāo)方在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提供的資料、提出的投標(biāo)條件和投標(biāo)書(shū)編制要求都是一致的。

　　3.公正原則

　　公正原則，是指要用同樣的準(zhǔn)則，作為衡量所有投標(biāo)書(shū)的尺度，即“一視同仁”。評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、決標(biāo)的規(guī)則、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有的投標(biāo)方都是統(tǒng)一的。

　　4.合理原則

　　合理原則，是指評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)過(guò)程中，在確定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容檔次、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要合理。既不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。

　　(三)物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)

　　由于物業(yè)管理本身的特點(diǎn)，使物業(yè)管理招投標(biāo)具有與其他行業(yè)招投標(biāo)不同的一些特點(diǎn)。

　　1.早期介入

　　新建物業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)在物業(yè)建成投入使用之前進(jìn)行，具有早期介入的特點(diǎn)。一般應(yīng)在物業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售之前進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)。這樣，物業(yè)管理企業(yè)就能從專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主利益兩個(gè)角度出發(fā)，利用以往的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案是否合理提出意見(jiàn)。如住宅小區(qū)，注意生活網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，生活服務(wù)半徑盡可能縮小，對(duì)生活設(shè)施的現(xiàn)代化的考慮等;對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不完善項(xiàng)目及時(shí)采取補(bǔ)救和整改措施等。這有利于日后物業(yè)管理的實(shí)施。另一方面，由于是早期介入，物業(yè)具有某種程度的不確定性，這就給招標(biāo)書(shū)和投標(biāo)書(shū)的編制帶來(lái)了一定的困難，如公用設(shè)備、設(shè)施的布局、選型直接影響著公共能源費(fèi)的測(cè)算。一般做法是，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就未確定項(xiàng)目先簽訂意向性協(xié)議。

　　2.階段性

　　物業(yè)一旦建成，其使用壽命具有長(zhǎng)期性，物業(yè)管理就是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作。物業(yè)管理的這種長(zhǎng)期性決定了物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性。因?yàn)檎袠?biāo)文件中的各種管理要求、管理價(jià)格的制定都具有階段性，過(guò)了一段時(shí)間，由于各種變化可能需要調(diào)整;因此物業(yè)管理企業(yè)一旦中標(biāo)，并不意味著一直由其負(fù)責(zé)該物業(yè)的物業(yè)管理，直至物業(yè)使用壽命結(jié)束。一方面，隨著時(shí)間的推移、服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整，可能會(huì)有更好的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng);另一方面，也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下或企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰。過(guò)了委托管理期限，可由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績(jī)，決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。若續(xù)聘則要重新簽訂合同;若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會(huì)重新向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有階段性的特點(diǎn)。

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