物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)管理官司的責任認定

　　民事責任由違約責任、侵權(quán)責任和無過錯責任三種責任組成。

　　(一)違約責任

　　違約責任是指當事人因違反合同規(guī)定的內(nèi)容而應(yīng)承擔的責任。違約責任是物業(yè)管理活動中常見的法律責任，其承擔方式主要是違約方支付違約金和賠償經(jīng)濟損失以及重作、更換。物業(yè)管理活動中的主要違約行為有：

　　1?未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付使用物業(yè)。

　　2?物業(yè)移交時，開發(fā)商未按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)維修基金。

　　3?物業(yè)管理公司未按管理合同規(guī)定的內(nèi)容向住戶提供服務(wù)和對物業(yè)進行管理。

　　4?住戶沒有履行管理合同規(guī)定的義務(wù)。

　　(二)侵權(quán)責任

　　侵權(quán)責任是指在物業(yè)管理活動中，侵犯國家、集體的財產(chǎn)權(quán)以及公民的財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)時所應(yīng)承擔的法律責任。

　　1?因房屋建筑質(zhì)量而產(chǎn)生的侵權(quán)責任

　　因房屋建筑質(zhì)量不合格造成住戶財產(chǎn)、人身損害的，應(yīng)當賠償損失。如商品房在交付使用后，發(fā)生了墻壁倒塌，致使住戶被砸傷，家庭財產(chǎn)被損壞時，房屋建造者和銷售者應(yīng)當承擔賠償損失的責任。

　　2?因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責任

　　在對房屋進行維修施工或者在通道上挖抗修繕地下設(shè)施時，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，物業(yè)管理公司應(yīng)當承擔人身損害賠償。

　　此外，建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人應(yīng)承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。如住宅小區(qū)圍墻發(fā)生倒塌，損傷他人時，物業(yè)管理公司應(yīng)當對此承擔責任。但如果該圍墻的倒塌不是質(zhì)量問題，而是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻基傾斜倒塌，那么，賠償責任就應(yīng)由挖溝的第三人承擔。

　　3?因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責任

　　這種侵權(quán)責任主要是因違反相鄰關(guān)系義務(wù)而引起的。具體表現(xiàn)為，堵塞或改變給、排水渠道，妨礙相鄰他方正常給、排水;堵塞或改變通道，造成他人通行困難;新建建筑物或附屬設(shè)施影響他人采光和通風等等。因給相鄰他方造成妨礙或損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙、賠償損失。

　　4?因管理人員違法履行職務(wù)而產(chǎn)生的法律責任

　　物業(yè)管理公司員工在履行其職務(wù)時因超越法定權(quán)限或違反法律義務(wù)而給他人造成損失時，必須承擔賠償責任。超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務(wù)則一般表現(xiàn)為玩忽職守。這種責任是一種轉(zhuǎn)承責任，即損失雖然是由管理人員造成的，但對其的賠償則由其所在單位承擔。

　　(三)無過錯責任

　　違法者主觀有過錯是法律責任不可缺少的構(gòu)成要件，但是許多民事責任的構(gòu)成要件則不要求行為者主觀是否有過錯，只要有損害事實發(fā)生，就要承擔民事法律責任。這種責任，主要反映了法律責任的補償性，而不具有法律制裁意義。

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