物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)糾紛的成因及對(duì)策

　　近年來(lái)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的有機(jī)組成部分的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在改革開放大潮的強(qiáng)勁勢(shì)頭的帶動(dòng)下,以前所未有的速度不斷發(fā)展和完善,但作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家,我國(guó)有獨(dú)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),政治文化條件,從理論上和實(shí)踐中來(lái)講都有別于國(guó)外的物業(yè)管理.雖然說(shuō)面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的累累成果以及物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)內(nèi)總體發(fā)展趨勢(shì)良好,物業(yè)管理理念逐步深入人心,但每一個(gè)新興的事物都必然要經(jīng)歷種種曲折過(guò)程,物業(yè)管理也不例外.如建成房屋疏于管理而帶來(lái)得一系列問(wèn)題,但為解決這一系列問(wèn)題,物業(yè)管理也將成為房屋管理及房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)必然選擇。

　　八十年代初在探索與嘗試中起步的物業(yè)管理,從目前的社會(huì)發(fā)展來(lái)看,依然是一個(gè)新興的,有待逐步完善的行業(yè)。從其內(nèi)涵來(lái)講物業(yè)管理是一個(gè)專門的機(jī)構(gòu),受物業(yè)的所有人委托,以合同的形式,在一定權(quán)限允許范圍內(nèi)行使管理權(quán),對(duì)已經(jīng)投入使用的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,同時(shí)對(duì)物業(yè)的配套設(shè)施和設(shè)備及周邊環(huán)境等實(shí)行統(tǒng)一專業(yè)化管理,并對(duì)物業(yè)業(yè)主提供綜合性服務(wù).但在具體的實(shí)施過(guò)程中,由于現(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展不夠完善,法律、法規(guī)體系有待于規(guī)范,管理服務(wù)不夠成熟,管理理念尚未深入人心,業(yè)主收入較低及業(yè)主素質(zhì)參差不齊等諸多因素的影響,導(dǎo)致在實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中,雙方發(fā)生糾紛頻繁.物業(yè)管理糾紛頻生，對(duì)物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展及其形象產(chǎn)生負(fù)面的影響。從更深層來(lái)講對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生嚴(yán)重進(jìn)的影響。而近來(lái)物業(yè)糾紛的發(fā)生呈“上升”趨勢(shì)發(fā)展。因此，對(duì)物業(yè)糾紛進(jìn)行系統(tǒng)的分析，探其根源，從而找出解決當(dāng)前物業(yè)糾紛的可行辦法，使物業(yè)管理行業(yè)走向管理服務(wù)的制度化、規(guī)范化已經(jīng)勢(shì)在必行。

　　物業(yè)糾紛產(chǎn)生的因素眾多，就從目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)物業(yè)由于處于物業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，人們對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)滯后等因素，導(dǎo)致物業(yè)糾紛一定程度上存在于社會(huì)政策，管理服務(wù)不到位，理念未普及等原因。

　　物業(yè)管理行業(yè)的政策和相關(guān)法律建設(shè)不能跟上房地產(chǎn)發(fā)展乃至物業(yè)管理發(fā)展的需求，很多開發(fā)商把工程的尾巴留給物業(yè)公司，甚至“誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)管理”依然是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)的“看家寶”這種開發(fā)、管理之間的“父子”關(guān)系造成物業(yè)開發(fā)中的問(wèn)題遺留在管理階段，導(dǎo)致大量的物業(yè)投入使用后，管理問(wèn)題層出不窮，業(yè)主紛紛抱怨，另外，除了2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，在物業(yè)管理發(fā)展的二十多年里沒(méi)有一部完整的國(guó)家級(jí)行政法律可以遵循。并且地方性法規(guī)在制定過(guò)程中缺少科學(xué)理論的依據(jù)作指導(dǎo)，只局限于境外的經(jīng)驗(yàn)或就事論事的解決方案上，使法規(guī)存在諸多漏洞，“養(yǎng)虎為患”造成當(dāng)前物業(yè)糾紛頻生，物業(yè)管理企業(yè)難以開展工作。

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)有密不可分的關(guān)系，但從目前情況來(lái)看，開發(fā)商只管開發(fā)，至于業(yè)主使用后的一系列問(wèn)題理所當(dāng)然的都推給物業(yè)公司，部分問(wèn)題物業(yè)公司無(wú)法解決，而矛盾的另一方業(yè)主又有自身的理解，我交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就必須對(duì)我負(fù)責(zé)，這樣一來(lái)糾紛就直接在業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生，等同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成階段就把業(yè)主與物業(yè)公司推倒了對(duì)立面上。從法律責(zé)任來(lái)看開發(fā)上應(yīng)該承擔(dān)日后物業(yè)管理的相關(guān)責(zé)任，如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前一些的專門政策、法規(guī)來(lái)規(guī)范個(gè)體和主體之間的義務(wù)和關(guān)聯(lián)，那么我們就不會(huì)有主觀上的錯(cuò)誤理解，更不會(huì)有現(xiàn)在責(zé)權(quán)不清的糾紛?？梢哉f(shuō)政策問(wèn)題是目前物業(yè)糾紛產(chǎn)生的最根本問(wèn)題。

　　當(dāng)前物業(yè)糾紛產(chǎn)生的直接原因突出在物業(yè)管理過(guò)程及物業(yè)理念方面，大致可以分以下幾個(gè)方面：

　　一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　目前我國(guó)物業(yè)管理沒(méi)有在收費(fèi)上作詳細(xì)規(guī)定，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，致使業(yè)主不知道按哪中標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，許多業(yè)主認(rèn)為交費(fèi)高，又缺乏收費(fèi)依據(jù)，雙方在交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上矛盾尖銳，北京朝陽(yáng)區(qū)一知名小區(qū)業(yè)主在入住時(shí)沒(méi)有和物業(yè)公司約定該項(xiàng)目的費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)，入住后物業(yè)公司按每平方米3.15元/月收取物業(yè)管理費(fèi)用，業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，拒交務(wù)業(yè)費(fèi)，還把物業(yè)公司告上法庭。

　　二、收費(fèi)方式問(wèn)題。

　　當(dāng)前物業(yè)中存在開發(fā)商和物業(yè)公司在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同付款后準(zhǔn)備入住時(shí)，讓業(yè)主交上兩年到三年的物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛的情況也不在少數(shù)。

　　三、維修基金的收取時(shí)間問(wèn)題。

　　深圳某物業(yè)公司的一個(gè)物業(yè)小區(qū)，當(dāng)業(yè)主在物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主提前繳納三年的維修基金，業(yè)主拒交，理由是開發(fā)商承諾新購(gòu)住宅若是自身質(zhì)量問(wèn)題，予以兩年保修期，至少在保修期后繳納維修基金。物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾由此產(chǎn)生，維修基金在這段時(shí)間該不該收，怎么收到目前為止還沒(méi)有很明確的說(shuō)法，這種問(wèn)題給物業(yè)公司帶來(lái)了很大的麻煩，在業(yè)主中產(chǎn)生不良影響，導(dǎo)致雙方堅(jiān)持不下，矛盾不能解決。

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