2009年土地估價師土地估價案例與報(bào)告考試真題

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

　　(一)A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2007年12月31日以掛牌方式取得了位于某市二環(huán)路附近的一宗住宅用途的國有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，并于2008年1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國有土地使用證。因后續(xù)資金問題，A公司擬與B公司合資成立c公司，其中B公司以現(xiàn)金出資，擬占C公司25%的股份，A公司以該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)作價出資，擬占C公司75%的股份，土地價值量以2009年9月30日作為審計(jì)時間點(diǎn)。雙方同意將該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)過戶至C公司后，以C公司的名義共同開發(fā)該項(xiàng)目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)的入股價值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估價機(jī)構(gòu)對該宗地進(jìn)行估價。

　　土地估價師拿到了當(dāng)時的土地出讓合同(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計(jì)方案，并到現(xiàn)場進(jìn)行勘察，得到以下信息，請閱讀后回答有關(guān)問題。

　　(1)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)總建筑面積為20萬平方米，容積率為4.00，共建5棟16層相同住宅。其他根據(jù)規(guī)劃要求配置。

　　(2)該宗地目前為在建土地，場地內(nèi)已全部拆遷完畢。于2008年4月5日開始動工，先期建設(shè)的為西側(cè)的1號住宅樓，設(shè)計(jì)建筑面積為40000平方米，已投資2.5億元，但2008年6月，由于A公司資金原因，該項(xiàng)目停工至今。

　　(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已達(dá)到“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，預(yù)計(jì)一年后可開通。

　　(4)委托方提供了該宗地的國有土地使用證，其主要內(nèi)容摘抄如下：

　　證書號：略 土地使用權(quán)人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　坐落：×省×市×區(qū)二環(huán)路25號

　　地號：YT5 -6 -7-1 圖號：100 -125 -75

　　地類(用途)：住宅用地 取得價格：20000萬元

　　使用權(quán)類型：國有出讓 終止日期：2078年1月31日

　　使用權(quán)面積：50000平方米 發(fā)證日期：2008年2月8日

　　附：委托方提供的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同部分內(nèi)容(該合同為制式合有下劃線的內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其余均為制式)。

　　“第四條出讓人出讓給受讓人的宗地坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號;親地平面及空間范圍以1985年國家高程系統(tǒng)385米高程面為起算面，向上至離起算面48米的高程面為止，向下至離起算面- 10米的高程面為止，高差為58米;宗地編號為YT5 -6 -7 -l ，宗地總面積大寫伍萬平方米(小寫50000. 00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬平方米(小寫50000. 00乎方米)。

　　第五條本合同項(xiàng)下出讓宗地的用途為 住宅用地 。

　　第七條出讓人同意在2008年1月31 日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應(yīng)達(dá)到本條第(一)款規(guī)定的土地條件：

　　(一)達(dá)到場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。

　　第九條本合同項(xiàng)下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元);總價款為人民幣大寫貳億元(小寫200000000. 00元)。

　　第十三條受讓人同意本合同項(xiàng)下受讓宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾焦元(小寫1000000000. 00元)。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價款等。

　　第十四條受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)符合附件2《城市規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件》，其中：

　　主體建筑物性質(zhì) 商品住宅樓 ;

　　附屬建筑物性質(zhì) / ;

　　建筑容積率不高于4.0不低于3.0;

　　建筑限高 48米____;

　　建筑覆蓋率不高于30% 不低于20% ;

　　綠地率不高于 40%____;

　　其他土地利用要求居民活動場所、地面停車場、小區(qū)道路等不低于土地面積的40% 。

　　第十八條 受讓人同意在2008年4月30 日之前動工建設(shè)，同意在2010年10月31 日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請竣工驗(yàn)收。

　　受讓人不能按期開工建設(shè)，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工和申請竣工驗(yàn)收日期可按同意延建的時間相應(yīng)順延。

　　第二十七條受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，領(lǐng)取國有土地使用證，取得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓(包括出售、互換、出資和贈與)剩余年期國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第(一)款規(guī)定之條件：

　　(一)按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;

　　合同簽訂日期：2007年12月31日。”

　　問題(4小題，每小題5分)

　　1.上述信息中，哪些是作為“估價事項(xiàng)”明確的內(nèi)容?用簡短語句列出。

　　2.根據(jù)上面的有關(guān)資料，按照最佳利用原則，以已有的規(guī)劃條件為基礎(chǔ)列出估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容。

　　3.根據(jù)合同內(nèi)容，使用簡短語句，列出原土地使用者應(yīng)履行的責(zé)任。

　　4.使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權(quán)利可以的處置方式。

　　(二)A集團(tuán)公司(國有)擬將所屬B工廠改制為B股份有限公司，2009年7月獲得所在省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)后，7月28日，A公司委托某土地估價機(jī)構(gòu)對B工廠涉及的國有劃撥建設(shè)用地進(jìn)行估價。下面是根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價師現(xiàn)場勘察得到的相關(guān)信息整理出的有關(guān)情況，請閱讀后回答相關(guān)問題。

　　(1)A公司是財(cái)政部批準(zhǔn)實(shí)行國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，屬國家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。

　　(2)B工廠為A公司所屬全資子公司，為機(jī)械加工型企業(yè)，正在進(jìn)行一項(xiàng)重點(diǎn)技術(shù)改造，改制為股份有限公司后，將擇機(jī)上市。

　　(3)B工廠所使用土地位于××市x×區(qū)新中路15號，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨(dú)立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)�？偼恋孛娣e為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確的分割線，但辦理了獨(dú)立的土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策出售給職工;辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平力米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨(dú)立辦理土地登記。

　　(4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其主要生產(chǎn)部門，為獨(dú)立核算的非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。

　　(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為B工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號為LH-3-(3)-26-6，無產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　(6)經(jīng)向當(dāng)?shù)貒�土管理部門了解，B工廠已于2008年10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)的研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬元，期限為一年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。

　　(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接人并能正常使用;東側(cè)除天然氣外，其余管線也均已接入，目前使用情況正常。B工廠宗地內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用均在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中有所反映。

　　(8) 2009年7月5日，審計(jì)、資產(chǎn)評估等機(jī)構(gòu)已進(jìn)場工作，企業(yè)審計(jì)的截止日期為2009年6月30日。

　　(9)委托方提供了B工廠的營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、國家國資委關(guān)于改制的批文、實(shí)行國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)及屬國家授權(quán)的投資機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件、房屋所有權(quán)證、宗地利用及基礎(chǔ)設(shè)施情況等資料。

　　問題(4小題，分別為4分、5分、6分、5分)

　　1.B工廠改制為股份有限公司過程中，除了估價之外，還需要對其現(xiàn)在使用的國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行處置，你認(rèn)為可以選擇的處置方式有哪些?

　　2.根據(jù)上述資料，B工廠有哪些土地可以進(jìn)入股份公司?請列出名稱和土地面積。

　　3.假定你是土地估價師，請結(jié)合上述信息，對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價格進(jìn)行定義?

　　4.該企業(yè)在改制完成后，假定由于特別原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫�，并�?009年8月8日簽訂土地出讓合同，土地登記時間為2009年9月1日。請根據(jù)上述有關(guān)資料列出主要的登記信息。

　　二、報(bào)告判讀題(3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價報(bào)告及土地估價技術(shù)報(bào)告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個完整的土地估價技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因)

　　(一)以下是一份土地估價報(bào)告“第二部分估價對象界定”中截取的片斷(有刪減)，請閱讀后回答所提問題。

　　二、估價對象

　　估價對象為從WY6 -3 - 14號國有建設(shè)用地中分割出來的、一塊邊界完整的建設(shè)用地，面積為10000平方米。估價對象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線路等。WY6 -3- 14號土地證載用途為工業(yè)。

　　三、估價對象描述

　　1.土地登記狀況

　　(1)估價對象來源。估價對象為WY6 -3- 14號宗地中的一部分。WY6 -3 - 14號宗地為某公司1989年以劃撥方式取得，2007年進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了《國有土地使用證》，

　　(2)登記狀況。估價對象尚未進(jìn)行單獨(dú)登記，但是已經(jīng)通過專業(yè)公司進(jìn)行測量，估價對象土地面積為10000平方米(詳見×勘定字965 -2號《土地勘測定界技術(shù)報(bào)告書》)。除面積及邊界外，其他相關(guān)信息與WY6 -3 - 14號宗地相同。經(jīng)查證，估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地主要登記信息如下：

　　土地登記證書號：00713823;

　　《國有土地使用證》編號：××國用[20071第618號;

　　估價基準(zhǔn)日土地使用者：××公司;

　　宗地位置：××市唐興路南;

　　地號：WY6-3 -14;

　　圖號：50 -200 -7、8、12、17;

　　用途：工業(yè);

　　土地級別：三級;

　　使用權(quán)類型：國有劃撥;

　　土地使用權(quán)終止日期：無;

　　使用權(quán)面積：50000平方米;

　　四至：東鄰××商廈，西鄰團(tuán)結(jié)南路，南臨××公司，北臨唐興路;

　　記事欄：無;

　　登記時間：2007年6月1日。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　估價對象土地所有權(quán)屬于國家，××公司于1989年以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

　　根據(jù)委托方提供的WY6 -3 - 14號宗地《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，估價對象所在WY6 -3- 14號建設(shè)用地使用權(quán)及地上房產(chǎn)已抵押給某銀行，包括估價對象，共貸款2000萬元，已在所在市國土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至2011年2月15日，到估價基準(zhǔn)日尚未注銷。除此之外，估價對象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。

　　3.土地利用狀況

　　估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地上已建有兩幢房產(chǎn)，總建筑面積31500平方米。建筑容積率為0. 63，建筑密度為42%，綠地率約為30%。于2007年6月19日進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了×房權(quán)證×字第××號《房屋所有權(quán)證》。

　　估價對象地上建筑物情況明細(xì)表

　　除上述兩幢建筑物外，宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構(gòu)筑物，構(gòu)筑物具體數(shù)量不詳。 估價對象地上原建有簡易庫房，現(xiàn)已拆為空地，一側(cè)有高壓電纜經(jīng)過。 根據(jù)××市規(guī)劃建設(shè)局2007年4月20日針對估價對象出具的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的函，地塊編號設(shè)為WY6 -3 - 14 -l號，規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲，容積率小于0.5，建筑密度不小于30%，綠地率不大于20%。

　　……”

　　問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)

　　1.根據(jù)上述報(bào)告片斷的內(nèi)容，估價對象是從另一塊土地中分割出來的，除了報(bào)告中所能看到的信息外，你認(rèn)為關(guān)于土地對象還有哪些內(nèi)容描述不清楚?

　　2.“土地權(quán)利狀況”中反映了估價對象已設(shè)定抵押權(quán)，我國常見的土地他項(xiàng)權(quán)利有哪些?

　　3.估價對象與WY6 -3 - 14 -l號地塊的市場價格可能存在一定差異，你認(rèn)為上述哪些條件會是影響的因素?

　　4.根據(jù)上述報(bào)告片斷中描述，結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，列出上述報(bào)告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面，已經(jīng)說明的和還需補(bǔ)充的內(nèi)容。

　　(二)下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價技術(shù)報(bào)告中關(guān)于剩余法計(jì)算過程的報(bào)告片斷(有刪減，標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答所提問題。

　　“……

　　(一)基本思路(略)

　　(二)公式

　　作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)用剩余法計(jì)算其基本公式為：V=A-P-T

　　式中：V一土地價格，A——房地產(chǎn)交易價格，P——房屋現(xiàn)值，T一交易稅費(fèi)

　　(三)計(jì)算過程

　　項(xiàng)目簡介：估價對象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續(xù)，證載用途為商業(yè)，土地使用權(quán)終止日期為2047年5月31日�，F(xiàn)宗地上建有一幢臨街框架五層商業(yè)用房，于1979年動工建設(shè)，1980年竣工�，F(xiàn)代風(fēng)格裝修。總建筑面積7500平方米。

　　1.房地產(chǎn)總價值

　　房地產(chǎn)總價值采用收益法確定。

　　(1)有效總收入。經(jīng)調(diào)查(調(diào)查分析過程略)，該商業(yè)用房客觀平均租金水平為100元/平方米·月，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%)，空置率為10%，則商業(yè)用房有效總收入為：有效總收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(萬元/年)

　　(2)管理費(fèi)。管理費(fèi)按年有效總收入的10%計(jì)，取值依據(jù)略。則：管理費(fèi)=810 x10% =81(萬元/年)

　　(3)稅金。稅金按有效總收入的20%計(jì)，取值依據(jù)略。則：稅金=810×20%=162(萬元/年)

　　(4)維修費(fèi)。按維修費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，維修費(fèi)取房屋重置價的1%。房屋重置價考慮了房屋建設(shè)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、房屋建安工程費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)、室外工程費(fèi)、房屋建造投入資金利息、房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)、房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)利潤等。本次評估采用類比法，即先調(diào)查、收集估價基準(zhǔn)日時該市與估價對象類似的建筑物的綜合重置價，再與估價對象對比分析，最終綜合確定該類建筑重置價平均水平為2300元/平方米(詳細(xì)估算過程略)，則：維修費(fèi)=2300×7500×1%=17.25(萬形年)

　　(5)保險費(fèi)。保險費(fèi)率取房屋重置價的1.5%v，取值依據(jù)略。則：保險費(fèi)=2300×7500×1.5‰=2.59(萬歹∥年)

　　(6)年純收益。年純收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(萬元/年)

　　(7)還原利率。還原利率采用純收益和價格比率法求取，還原利率r=7.95%。(計(jì)算過程略)

　　(8)收益年限。估價對象商業(yè)用房建成于1980年，至估價基準(zhǔn)日2009年5月31日，已使用29年，框架結(jié)構(gòu)房屋耐用年限按60年計(jì)，剩余使用年限31年。另估價對象土地使用權(quán)剩余使用年期為38年，本次估價收益年限按31年計(jì)。

　　2.房屋現(xiàn)值

　　房屋價值=重置成本×成新率。

　　(1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(萬元)

　　(2)成新率。房屋成新率采用直線年限法求取，房屋耐用年限按60年計(jì)，已使用29年，剩余使用年限31年，殘值率按1%計(jì)，則：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%

　　(3)房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值= 1725×52% =897(萬元)

　　3.交易稅費(fèi)

　　房地產(chǎn)交易稅費(fèi)一般包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及銷售中發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)等。本次估價房地產(chǎn)總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產(chǎn)銷售，故交易稅費(fèi)按零值計(jì)。

　　4.地價的確定

　　根據(jù)公式：

　　地價=房地產(chǎn)總價值一房屋現(xiàn)值一銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

　　=6240.38 -897 -0

　　=5343.38(萬元)

　　……”

　　問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)

　　1.除了空置率、經(jīng)營成本、稅費(fèi)、保險、維修等管理及市場因素外，上述報(bào)告片斷描述中還有哪些因素會影響估價對象的租金收益水平?

　　2.上述計(jì)算過程中，在房屋重置價估算考慮了的因素中，有些是不合理的，請列出。

　　3.請按照上述報(bào)告片斷中提及的年份順序，分別說明土地使用權(quán)性質(zhì)及建筑物狀態(tài)。

　　4.上述報(bào)告片斷中，未考慮建筑物使用壽命結(jié)束后7年的土地使用權(quán)價值，列出可能的計(jì)算方法。

　　(三)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容;不考慮排版格式的錯誤)，閱讀后請指出錯誤點(diǎn)并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1.25分，只指出錯誤不簡述原因的不得分，總分最高為30分。答題時，請先在試題卷上找出錯誤點(diǎn)，然后將錯誤所對應(yīng)的行號、錯誤內(nèi)容及原因分別標(biāo)在答題卡的“錯誤點(diǎn)位置”、“錯誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估價依據(jù)不完整”)。

　　行號 報(bào)告正文

　　(1) 土地估價技術(shù)報(bào)告

　　(2) 第一部分總 述

　　(3) 一、估價項(xiàng)目名稱

　　(4) ××市××區(qū)××路××號國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格評估(×

　　×市)

　　(5) 二、委托估價方(略)

　　(6) 三、受托估價方(略)

　　(7) 四、估價目的

　　(8) 根據(jù)《土地委托估價函》和《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有

　　(9) 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函》，××市國土資源局?jǐn)M公開掛牌出讓位于×

　　(10) ×市××區(qū)××路××號宗地，受其委托，××估價公司對該宗地價格

　　進(jìn)行評估，確定(1-1)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價格。

　　(11) 五、估價依據(jù)

　　(12) (一)國家頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件

　　(13) 1.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國人

　　(14) 民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂)。

　　(15) 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007年8月30日第十屆

　　(16) 全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修訂)。

　　(17) 3.《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年3月16日第十屆全國人民代

　　(18) 表大會第五次會議通過)。

　　(19) 4.《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(1998年12月24日國務(wù)

　　院令第256號)。

　　(20) 5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

　　(21) (1990年5月19日國務(wù)院令第55號)。

　　(22) (二)地方頒布的法規(guī)及相關(guān)文件(略)

　　(23) (三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　(24) 1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》( GB/T 18508--

　　2001)。

　　(25) 2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》 ( GB/T

　　18507--2001)。

　　(26) 3.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用分類規(guī)程》(3-1) (GB/T

　　21010--2007)。

　　(27) (四)其他資料

　　(28) 1.委托方提供的有關(guān)資料。

　　(29) (1)《土地委托估價函》。

　　(30) (2)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的

　　函》。

　　(31) 2.估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。(略)

　　(32) 六、估價基準(zhǔn)日

　　(33) 二OO八年六月三十日

　　(34) 七、地價定義

　　(35) 根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)×x路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

　　(36) 的函》，估價對象規(guī)劃用途為住宅，擬出讓土地年期為70年，土地面積

　　(37) 為8220.7平方米，規(guī)劃容積率為3.6。估價對象實(shí)際開發(fā)程度為宗地外

　　(38) “七通” (即通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)、宗地內(nèi)

　　“一平”(即場地平整)。結(jié)合本次估價目的及估價依據(jù)，按照《城鎮(zhèn)土

　　(39) 地估價規(guī)程》( GB/T 18508--2001)，確定本次估價對象地價定義如下：

　　(40) 估價對象在估價基準(zhǔn)日-00八年六月三十日，宗地外“七通”(即

　　(41) 通路、通電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地

　　(42) 平整)條件下，70年期國有建設(shè)用地出讓使用權(quán)價格。

　　(43) 八、估價結(jié)果

　　(44) 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》( GB/T 18508--2001)，評估得出估價對

　　(45) 象在本次地價定義條件下的國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)價格結(jié)果如下：

　　(46) 土地坐落：××市××區(qū)××路××號

　　(47) 土地面積：8220.7平方米

　　(48) 單位面積地價：5277元/平方米

　　(49) 樓面地價：1466元/平方米

　　(50) 評估總地價：4338.0634萬元

　　(51) (貨幣種類：人民幣)

　　(52) 具體詳見《土地估價結(jié)果一覽表》(略)。

　　(53) 九、需要特殊說明的事項(xiàng)

　　(54) (一)估價的前提條件和假設(shè)條件

　　(55) 1.估價對象為合法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并已支付有關(guān)稅費(fèi)。

　　(56) 2.估價對象依法利用，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。

　　(57) 3.估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能夠持續(xù)有效利用。

　　(58) 4.在估價基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。

　　(59) 5.任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、

　　法規(guī)的規(guī)定。

　　(60) 6.估價對象能夠滿足地價定義中關(guān)于用途、利用方式、開發(fā)程度、

　　(61) 年期、估價基準(zhǔn)日等設(shè)定條件。

　　(62) (二)估價結(jié)果和估價報(bào)告的使用

　　(63) 1.本估價報(bào)告是估價人員依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 (GB/T

　　(64)18508--2001)形成的專業(yè)意見和結(jié)論。

　　(65) 2.本估價報(bào)告僅為本次估價目的服務(wù)，其估價結(jié)果僅用于本次估價

　　目的時才有效。

　　(66) 3.本估價報(bào)告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的建設(shè)用地

　　(67) 使用權(quán)價格，若估價對象的土地利用方式、估價基準(zhǔn)日、土地開發(fā)狀況、

　　(68) 土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新

　　評估。

　　(69) 4.土地估價報(bào)告僅供國土資源管理部門審查用，土地估價技術(shù)報(bào)告

　　供委托方使用。

　　(70) 5.本估價報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的

　　(71) 有關(guān)損失，估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

　　(72) 6.本估價報(bào)告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)

　　解釋。

　　(73) 7.本估價報(bào)告出具估價結(jié)果所涉及幣種均為人民幣。

　　(74) (三)需要特殊說明的事項(xiàng)

　　(75) 1.報(bào)告中有關(guān)估價對象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以《××市

　　(75) 1.報(bào)告中有關(guān)估價對象的用途、土地面積和規(guī)劃條件等以《××市

　　(76) 規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函》為準(zhǔn)。

　　(77) 2.估價對象的土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、

　　(78) 地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實(shí)地調(diào)查而得。

　　(79) 3.委托方對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的真

　　實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

　　(80) 4.本次估價中所采用的地價指數(shù)以××市公布的42003 - 2008年上

　　(81) 半年地價指數(shù)表》為依據(jù)。

　　(82) 十、土地估價師簽字

　　(83) 姓名 土地估價師資格證書號 簽名

　　(84) 王×× ××××× (簽字)

　　(85) 張×× ××××× (簽字)

　　(86) 十一、土地估價機(jī)構(gòu)

　　(87) ××評估公司(公章)

　　(88) 二O O八年七月十日

　　(89)

　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　(90) 一、估價對象描述

　　(91) 1.土地登記狀況

　　(92) (1)土地來源

　　(93) 估價對象原為××市第一棉紡織廠工業(yè)用地，2007年，隨著市區(qū)工

　　(94) 業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的實(shí)施，××市第一棉紡織廠由此地搬遷至郊

　　區(qū)，該地塊由××市土地收購儲備中心收儲。

　　(95) (2)登記狀況

　　(96) 《國有土地使用證》編號：待編

　　(97) 估價期日土地使用者：××市土地收購儲備中心

　　(98) 宗地位置：××市××區(qū)××路××號

　　(99) 地號：××

　　(100) 圖號：x×

　　(101) 用途：擬出讓用途為住宅用地，評估設(shè)定用途為住宅用地。

　　(102) 土地等級：三級

　　(103) 使用權(quán)類型：劃撥

　　(104) 終止日期：無

　　(105) 土地面積：8220.7平方米

　　(106) 2.土地權(quán)利狀況

　　(107) 估價對象土地所有權(quán)屬于國家。估價對象土地使用權(quán)由××市土地

　　(108)收購儲備中心以收購方式取得，現(xiàn)擬掛牌出讓。

　　(109) 根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于x×區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

　　(110)的函》，估價對象擬以住宅用途掛牌出讓，出讓年期為住宅用地法定最高

　　出讓年期70年。

　　(111) 根據(jù)委托方提供權(quán)的屬資料，估價對象來源合法，產(chǎn)權(quán)清晰。

　　(112) 3.土地利用狀況

　　(113) 經(jīng)土地估價師現(xiàn)場勘察，估價對象現(xiàn)狀為空地。

　　(114) 二、地價影響因素分析

　　(115) (一)區(qū)域因素

　　(116) 1.區(qū)域概況(略)

　　(117) 2.交通條件

　　(118) 估價對象西臨城市主干道××路，北臨混合型主干道××路，南臨

　　(119)支路××路，道路通達(dá)度高;距火車客站約3.9公里，對外交通較便捷;

　　(120)區(qū)域內(nèi)無交通限制，交通條件總體較好。

　　(121) 3.商服繁華度

　　(122) 估價對象距市級商服中心約2.6公里，處于區(qū)級商服中心和小區(qū)級商

　　(123)服中心內(nèi)，距農(nóng)貿(mào)市場約100米，區(qū)域內(nèi)總體商服繁華度高。

　　(124) 4.生活服務(wù)及公用設(shè)施配套

　　(125) 估價對象所處區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施配套較齊全，公用設(shè)施利用方便度

　　(126)較便捷，其周邊分布有××附小、××中學(xué)、××醫(yī)院、××口腔醫(yī)院、

　　(127)××超市、××批發(fā)市場、×x郵局、交通銀行××支行、××市商業(yè)

　　銀行等。

　　(128) 5.環(huán)境條件

　　(129) 估價對象所處區(qū)域大氣環(huán)境較好，噪聲在45 - 60分貝，地下水質(zhì)較

　　(130)好。區(qū)域內(nèi)有××公園和××，人文環(huán)境優(yōu)良，總體環(huán)境條件較好。

　　(131) 6.規(guī)劃限制

　　(132) 估價對象所處區(qū)域?yàn)?times;×市城市總體規(guī)劃的工作居住用地區(qū)，建筑

　　(133) 高度不限，規(guī)劃對土地發(fā)展利用無限制。

　　(134) 7.其他區(qū)域因素

　　(135) 待估宗地所在區(qū)域其他區(qū)域因素對土地利用無影響。

　　(136) (二)個別因素

　　(137) 1.估價對象位置

　　(138) 估價對象位于××市x×區(qū)××路××號，其所在的××路以大型

　　(139)企事業(yè)單位用地為主，住宅區(qū)以單位福利區(qū)為主，新型住宅小區(qū)較少。

　　(140)估價對象周邊商業(yè)設(shè)施較齊全，生活便利程度較高。

　　(141) 2.土地用途

　　(142) 根據(jù)《××市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》(××土出告字

　　(143) [2008] 22號)，估價對象規(guī)劃土地用途為住宅。

　　(144) 3.現(xiàn)狀及規(guī)劃利用

　　(145) 估價對象現(xiàn)狀為待建空地。根據(jù)《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國

　　(146)有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的函》，估價對象規(guī)劃住宅用地建筑面積29595平方

　　(147)米，總建筑密度為50%，容積率為3.6，綠地率為20%，總停車位382個。

　　(148) 4.宗地形狀及臨街狀況

　　(149) 估價對象呈長方形，形狀規(guī)則，宗地臨主街寬度約1 10米，進(jìn)深約

　　(150) 75米，便于布置南北朝向住宅樓，有利于其開發(fā)利用。估價對象三面臨

　　路，兩面臨主干道，一面臨支路。

　　(151) 5.地質(zhì)地形地勢

　　(152) 估價對象所處區(qū)域地勢平坦，地基土3米深度切面承載力為150 -

　　(153) 180kPa，為住宅用地一般場地，宗地受自然危害的程度較小。

　　(154) 6.宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件

　　(155) 估價對象現(xiàn)狀為待建空地，達(dá)到場地平整條件。其他基礎(chǔ)設(shè)施需在

　　(156)重新開發(fā)建設(shè)時統(tǒng)一布設(shè)。

　　(157) 7.土地權(quán)利狀況與使用年期

　　(158) 待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓土地使用權(quán)，在估價期日未設(shè)

　　定他項(xiàng)權(quán)利狀況。

　　(159) 8.其他個別因素

　　(160) 其他個別因素狀況對待估宗地利用狀況無影響。

　　(161)

　　第三部分土地估價

　　(162) 一、估價原則

　　(163) 本次估價遵循的土地估價原則有：(一)合法原則、(二)供需原則、

　　(164)(三)協(xié)調(diào)原則、(四)變動原則、(五)最有效利用原則。(具體內(nèi)容

　　略)

　　(165) 二、估價方法與估價過程

　　(166) (一)選用方法的理由

　　(167) 估價對象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T

　　(168) 18508--2001)，宜采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。理

　　由如下：

　　(169) 估價對象處于××市建成區(qū)內(nèi)，所處供需圈內(nèi)地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，市場

　　(170)交易活躍，與估價對象交易情況類似的土地交易案例較多，并且可比案

　　(171)例的交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素明確，有利于比較因素

　　修正系數(shù)的確定。因此可采用市場比較法進(jìn)行評估。

　　( 172) 估價對象處于××市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，所處土地級別明確，可

　　( 173)通過××市基準(zhǔn)地價修正體系對估價對象各項(xiàng)用地條件分析，利用基準(zhǔn)

　　(174)地價系數(shù)修正法可較為便利地測算其地價。因此，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)

　　修正法進(jìn)行評估。

　　( 175) (二)測算過程

　　(176)評估方法一：市場比較法

　　( 177) 1.基本思路

　　( 178) 市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性

　　( 179)的，且在估價基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地

　　(180)產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。

　　(181) 2.公式

　　(183) 式中：V--估價對象價格;

　　(184) ‰——比較案例價格;

　　(185) A——估價對象交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情況指數(shù);

　　(186) B——估價對象估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地

　　價指數(shù);

　　(187) D——估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條

　　件指數(shù);

　　(188) E——比較案例個別因素條件指數(shù)/估價對象個別因素條件

　　指數(shù)。

　　(189) 3.計(jì)算過程

　　(190) (1)比較案例選擇

　　(191) 市場比較法中比較案例的選擇，遵循以下原則：

　　(192) ①與估價對象屬同一城市。

　　(193) ②與估價對象用途相同或相近。

　　(194) ③與估價對象交易類型相同或相近。

　　(195) ④與估價對象估價基準(zhǔn)日相差3-5年以內(nèi)。

　　(196) ⑤可比案例必須為正常交易，或能修正為正常交易。

　　(197) 各案例條件描述如下：

　　(198) 案例A位于××路86號，土地面積7845.055平方米，土地用途為

　　(199)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通

　　(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)，

　　(201)容積率為3.7。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。××公司以掛牌出讓方式取得

　　(202)該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為5239元/平方米，交易情況

　　正常。

　　(203) 案例B位于××路10號，土地面積12139.8平方米，土地用途為

　　(204)住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通

　　(205)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)，

　　(206)容積率為4.04。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。2004年3月28日，××公司

　　(207)以掛牌出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為4825元/

　　平方米，交易情況正常。

　　(208) 案例C位于××路128號，土地面積6711.653平方米，土地用途

　　(209)為住宅，土地級別為三級，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通

　　(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“場地平整”，容積率為

　　(211) 3.41。宗地一面臨街，形狀不規(guī)則。2007年6月3日，××公司以掛牌

　　(212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價格為5125元/平方

　　米，交易情況正常。

　　(213) (2)因素選擇

　　(214) 考慮估價對象用途，結(jié)合比較案例的具體情況，選擇比較因素如下：

　　(215) A.交易時間、土地用途、交易方式、土地使用年期等。

　　(216) B.區(qū)域因素：主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活

　　(217)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等。

　　(218) C.個別因素：主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎(chǔ)設(shè)施

　　(219)狀況、地質(zhì)條件、容積率等。

　　(220) (3)因素條件說明

　　(221) 將估價對象與比較案例的比較因素具體情況列表如下：

　　(222) 表1 比較因素條件說明表(略)

　　(223) (4)編制比較因素條件指數(shù)表

　　( 224) A.交易時間修正指數(shù)的確定

　　(225) 交易時間修正指數(shù)采用××市地價指數(shù)確定。××市2003~2008年

　　(226)上半年住宅用地地價指數(shù)表如下：

　　(227) 表2××市住宅用地低價表指數(shù)表

　　( 228) 根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定比較案例A、B、C和估價對象交易時間

　　(229)修正指數(shù)分別為146.4、114.5、139、146.4。

　　(230) B.交易方式修正指數(shù)的確定

　　(231) 本次估價中所選3個交易案例均為掛牌出讓方式成交，與估價對象交

　　(232)易方式一致，因此確定估價對象與比較案例交易方式條件指數(shù)均為100。

　　(233) C.土地用途修正指數(shù)的確定

　　(234) 估價對象與比較案例土地用途均為住宅用地，故此項(xiàng)無需修正，土

　　(235)地用途修正指數(shù)均定為100。

　　(236) D.土地使用年期修正指數(shù)的確定乙￡l

　　(237) 年期修正系數(shù)公式為：

　　(250) 估價對象容積率為3.6，其對應(yīng)的三個比較案例容積率依次為3.7、

　　(251) 4.04、3.41，根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定估價對象及比較案例容積率修正

　　(252)指數(shù)分別為132、133、136、128.4。

　　(253) (5)編制比較因素修正系數(shù)表

　　(254) 編制因素比較修正系數(shù)表(見表4)：

　　(255)　表4因素比較修正系數(shù)表

　　(256) (6)案例修正后的地價計(jì)算

　　( 257) 將估價對象各項(xiàng)影響因素與比較案例的各項(xiàng)影響因素相比較，按市

　　(258)場比較法測算得到修正后三個比準(zhǔn)價格分別為5079.8元/平方米、5807.6

　　(259)元/平方米和5708.1元/平方米。由于三個比準(zhǔn)價格價相差較小，采用其

　　(260)算術(shù)平均值5532元/平方米作為市場比較法評估估價對象的單位面積土地

　　使用權(quán)價格。

　　(261)評估方法二：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　(262) 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等

　　( 263)評估成果，按照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所

　　( 264)處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基

　　( 265)準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法。

　　(266) 1.基準(zhǔn)地價成果介紹及內(nèi)涵

　　( 267) ××市基準(zhǔn)地價于2007年經(jīng)××市人民政府以××告字[2007]×

　　(268)×號《關(guān)于重新公布x×市國有土地級別和基準(zhǔn)地價的通告》批準(zhǔn)發(fā)布，

　　(269)全市土地定級劃分為七個級別，并分別制定了商服用地、住宅用地和工

　　業(yè)用地三種土地使用類型的級別價格。

　　(270) ××市基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵如下：

　　(271) ①基準(zhǔn)日：2007年1月1日;

　　(272) ②土地開發(fā)程度：為宗地外“六通” (供水、排水、供電、供氣、

　　(273)通訊、通路)，宗地內(nèi)“一平”(場地平整);

　　(274) ③容積率：商服和住宅用地平均容積率為2.0，工業(yè)用地平均容積率

　　為0.6。

　　( 275) ××市土地級別和基準(zhǔn)地價表如下：

　　(276) 表5××市國有土地級別和基準(zhǔn)低價表(2007)

　　(284) 2.確定估價對象土地級別及基準(zhǔn)地價

　　(285) 估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地用途為住宅用地。

　　(286)經(jīng)查《××市土地級別圖(2007年)》及《××市國有土地基準(zhǔn)地價

　　(287)(2007年)》，估價對象處于××市土地級別三級地，三級住宅用地基準(zhǔn)

　　地價為2625元/平方米。

　　(301) 6.土地開發(fā)程度修正值(F)

　　(302) 土地開發(fā)程度修正值為零，即：F=0。

　　(303) 7.確定對基準(zhǔn)地價修正后的結(jié)果(具體計(jì)算過程略)

　　(304) 應(yīng)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估估價對象地價為4258元/平方米。

　　(305) 三、地價的確定

　　(306) 1.地價確定的方法

　　(307) 根據(jù)以上評估過程，運(yùn)用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算估價

　　(308)對象地價分別為5532元/平方米和4258元/平方米，兩種方法測算結(jié)果相差

　　(309)較大，本次評估市場比較法測算結(jié)果權(quán)重取0.8，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算

　　(310)結(jié)果權(quán)重取0.2，即估價對象住宅用地最終地價=5532元/平方米x0.8+

　　4258元/平方米x0.2 =5277元/平方米。

　　(311) 2.估價結(jié)果(略)

　　(312)

　　第四部分附 件

　　(313) 附件1《土地委托估價函》復(fù)印件

　　(314) 附件2《××市規(guī)劃局關(guān)于××區(qū)××路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

　　的函》復(fù)印件(略)

　　(315) 附件3估價對象現(xiàn)狀利用照片(略)

　　(316) 附件4估價機(jī)構(gòu)土地評估資質(zhì)證書復(fù)印件(略)

　　(317) 附件5土地估價師資格證書復(fù)印件(略)

2010土地估價師考后試題交流與答案校對   

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇
·環(huán)球網(wǎng)校2011新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡章
·2011年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.