2009年土地估價師土地估價實務(wù)基礎(chǔ)考試真題

　　一、單項選擇題(30題，題號1—30，共15分。每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題0.5分，選錯不得分，不倒扣分)

　　1.城市地價動態(tài)監(jiān)測中，監(jiān)測點必須采集的信息是( )。

　　A.土地實際利用狀況 B.設(shè)定內(nèi)涵條件下的評估地價

　　C.現(xiàn)狀條件下的評估地價 D.評估時間

　　2.土地估價行為是( )的一種。

　　A.房地產(chǎn)經(jīng)濟 B.房地產(chǎn)證券

　　C.房地產(chǎn)金融 D.房地產(chǎn)中介

　　3.判斷土地是否為最有效使用狀態(tài)時，不需要考慮的因素是( )。

　　A.該地塊的最佳利用方式 B.該地塊的收益是否均衡

　　C.最有效使用方式可以持續(xù)多久D.目前利用方式是否為最有效

　　4.下列城市規(guī)劃因素中，影響土地價格的個別因素是( )。

　　A.人口密度控制、用地結(jié)構(gòu) B.建筑物密度、容積率

　　C.區(qū)域交通管制、用地結(jié)構(gòu) D.公用設(shè)施條件、容積率

　　5.在全國范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出的農(nóng)用地等別是( )。

　　A.農(nóng)用地等別 B.農(nóng)用地利用等別

　　C.農(nóng)用地自然等別 D.農(nóng)用地定級等別

　　6.在土地定級中，某評價單元受到市級商服中心、區(qū)級商服中心影響，其中市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為15、10、20，區(qū)級商服中心的區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其影響分值分別為12、21，則其商服繁華度作用分值為( )。

　　A.33 B.45 C.48 D.78

　　7.在土地估價實務(wù)中，經(jīng)常會涉及劃撥土地使用權(quán)價格與承租土地使用權(quán)價格評估問題。下列關(guān)于二者關(guān)系的觀點正確的是( )。

　　A.劃撥土地使用權(quán)屬于物權(quán)，承租土地使用權(quán)屬于債權(quán)

　　B.二者在土地使用權(quán)性質(zhì)上不同，但價格水平相當(dāng)

　　C.二者在土地使用權(quán)性質(zhì)上不同，價格也不同，二者的價格差等于土地出讓金

　　D.由于權(quán)利性質(zhì)不同，二者不可能在同一土地市場中交易

　　8.經(jīng)批準(zhǔn)，某宗已出讓國有土地的用途由工業(yè)變更為居住，按規(guī)定應(yīng)補交土地差價，該差價可用批準(zhǔn)時居住用地出讓年期的市場價格扣減( )求得。

　　A.批準(zhǔn)時工業(yè)用地法定最高使用年期的市場價格

　　B.原取得工業(yè)用地國有土地使用權(quán)時實際支付的價格

　　C.批準(zhǔn)時工業(yè)用地剩余土地使用年期的市場價格

　　D.批準(zhǔn)時居住用地的土地使用權(quán)出讓金

　　9.評估商業(yè)店鋪地價時，不宜采用的估價方法是( )o

　　A.市場比較法 B.成本逼近法

　　C.收益還原法 D.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　10.采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，不屬于經(jīng)營費用的是( )。

　　A.職工工資B.房屋折舊費 C.營業(yè)稅 D.改擴建費用

　　11.某宗地當(dāng)前年純收益為5萬元，預(yù)計未來每年純收益比上一年增長1%，土地還原率為5%，則該宗地當(dāng)前的無限年期價格為( )萬元。

　　A. 100 B.125 C.120 D.83.3

　　12.下列關(guān)于工業(yè)用地出讓價格表述欠妥的是( )。

　　A.在協(xié)議出讓方式下，不同城市工業(yè)用地出讓價格相互之間的可比性較差

　　B.真正現(xiàn)實意義上的工業(yè)用地價格可以通過土地利用收益還原并測算出來

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，同一個經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的城市之間、工業(yè)用地相互之間的替代性增強

　　D.招標(biāo)拍賣掛牌出讓是土地資產(chǎn)市場優(yōu)化配置的方式，也是促使工業(yè)用地價格上漲的主要原因

　　13.利用剩余法估價時，場地取得契稅的計息期應(yīng)包括( )。

　　A.前期、建設(shè)期、銷售期 B.前期、開發(fā)期、銷售期

　　C.建設(shè)期、銷售期 D.開發(fā)期、銷售期

　　14.我國地價體系的核心是( )。

　　A.交易地價和標(biāo)定地價 B.基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價

　　C.交易地價和成交價格 D.基準(zhǔn)地價和公告地價

　　15.房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實施拆遷時，拆遷估價期日為( )。

　　A.首批房屋拆遷之日 B.全部房屋拆遷之日

　　C.當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

　　16.某耕地區(qū)片近三年平均年產(chǎn)值為1700元/畝，如土地補償費按年產(chǎn)值的10倍計，土地補償費和安置補助費之和，最低不得低于年產(chǎn)值的16倍，最高不得高于年產(chǎn)值的25倍，則該征地區(qū)片價為( )萬元/畝。

　　A. 4.25-5.95 B.2.72-4.42

　　C. 2.72 -4.25 D.1.70-2.72

　　17.按照城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的要求，下列關(guān)于地價監(jiān)測點評估的表述( )是正確的。

　　A.監(jiān)測點價格須反映監(jiān)測期內(nèi)地產(chǎn)市場的客觀狀況，評估時可直接按土地實際成交價格確定

　　B.監(jiān)測點地價應(yīng)采用市場比較法、收益還原法等基本估價方法進(jìn)行評估

　　C.取路線價法、市場比較法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為某商業(yè)地價監(jiān)測點季度監(jiān)測價格

　　D.實施年度地價監(jiān)測時，地價監(jiān)測點價格評估的估價基準(zhǔn)日確定為每年的1月1日

　　18. 2008年8月某開發(fā)公司通過競拍取得一宗商業(yè)用地，土地出讓年期為40年。在取得房屋預(yù)售許可證后，該公司與某超市簽訂了租賃合同，租期為5年，租金比市場租金低15%左右。2009年8月竣工時對整體不動產(chǎn)進(jìn)行價格評估，下列做法正確的是( )。

　　A.應(yīng)考慮市場租金，而不應(yīng)考慮實際租金

　　B.以市場租金為基礎(chǔ)，用合同租金對市場租金進(jìn)行修正

　　C.以合同租金為基礎(chǔ)，對其進(jìn)行15%左右的修正

　　D.租賃期以合同租金為基礎(chǔ)，其余年期以市場租金為基礎(chǔ)

　　19.某城市一宗工業(yè)用地所處土地級別的基準(zhǔn)地價為300元/平方米，根據(jù)國土資源部《關(guān)于發(fā)布實施(全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn))的通知》(國土資發(fā)12006] 307號)的規(guī)定，該市工業(yè)用地出讓最低限價為284元/平方米，2008年8月，該市國土局?jǐn)M出讓此宗地，則其出讓價格不得低于( )元/平方米。

　　A.210 B.240 C.284 D.300

　　20.某工業(yè)用地?zé)o限年期價格為1020元/平方米，土地還原率為5%，則該地的年租金為( )元/平方米。

　　A. 51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27

　　21.某房地產(chǎn)開發(fā)商于2006年7月經(jīng)出讓取得一宗住宅用地，2年后取得房屋預(yù)售許可證，2009年2月銷售房產(chǎn)，其土地使用權(quán)最長截止日期為( )。

　　A.2079年7月 B.2079年2月

　　C.2076年7月 D.2076年2月

　　22.某宗地生地價格為Pl，熟地價格為P2，地上建筑物正常裝修后待使用的不動產(chǎn)價格為P3，若其正在使用的不動產(chǎn)價格為P4，則正常情況下( )。

　　A.P1

　　C. P2

　　23.某企業(yè)于2008年1月經(jīng)出讓取得一宗工業(yè)用地50年土地使用權(quán)，2009年1月廠房通過竣工驗收，其經(jīng)濟壽命為60年。若廠房正常使用，截止到2015年1月時，其剩余耐用年數(shù)為( )年。

　　A.43 B.44 C.53 D.54

　　24.某城市甲、乙兩宗地樓面地價分別為2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容積率分別為3、5，若其他規(guī)劃條件相同，則兩宗地的總價比較為( )。

　　A.甲小于乙 B.甲略大于乙

　　C.甲與乙相同 D.甲遠(yuǎn)大于乙

　　25.某宗位于主干道旁的工業(yè)用地，廠區(qū)內(nèi)為硬化路面、自供水，廠區(qū)外鋪設(shè)有市政供水、排水、供熱、煤氣等管網(wǎng)以及通訊電纜、供電電網(wǎng)，則在土地價格評估時，土地開發(fā)程度應(yīng)設(shè)定為( )。

　　A.宗地紅線外“三通”(通路、通電、通水)及宗地內(nèi)場地平整

　　B.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通上水、通訊、通氣)及宗地內(nèi)場地平整

　　C.宗地紅線外“五通”(通路、通電、通下水、通訊、通氣)及宗地內(nèi)場地平整

　　D.宗地紅線外“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣、通熱)及宗地內(nèi)場地平整

　　26.估價師運用剩余法評估出某新建商品房項目用地土地價格為3000萬元。委托估價方提出異議，并向估價機構(gòu)提供企業(yè)在引進(jìn)ISO國際質(zhì)量管理體系后投資成本節(jié)省5%的有效證明。在其他條件不變的情況下，若對估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，其結(jié)果為( )。

　　A.復(fù)核結(jié)果高于3000萬元 B.復(fù)核結(jié)果低于3000萬元

　　C.維持原估價結(jié)果不變 D.依重新計算的最終結(jié)果確定

　　27.因案件執(zhí)行的需要，人民法院擬對某宗劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處置并委托當(dāng)?shù)卣�府土地交易中心進(jìn)行拍賣。以下對拍賣底價評估的觀點正確的是( )。

　　A.屬于強制處分范疇，底價評估時需考慮進(jìn)行價值折減

　　B.采用完全市場公開價值標(biāo)準(zhǔn)評估底價

　　C.根據(jù)法院出具的意見評估底價

　　D.根據(jù)案件申請執(zhí)行方的意見評估底價

　　28.關(guān)于面狀的土地定級因素，下列描述不正確的是( )。

　　A.此類因素所依附的客體在城鎮(zhèn)中占地面積較大

　　B.只對自身客體所在位置上的土地有影響

　　C.只要對周圍地塊有外溢影響的，就不能當(dāng)作面狀因素處理

　　D.綠地狀況、自然條件可為面狀因素

　　29.下列人員情形，不能報名參加土地估價師資格考試的有( )。

　　A.被取消土地估價師資格已3年

　　B.被取消考試資格已3年

　　C.在評估業(yè)務(wù)中受到行政處罰，自處罰之日起至報名之日止已3年

　　D.因故意犯罪受刑事處罰，自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報名之日止已8年

　　30.某宗地工業(yè)用地位于城市倉儲加工區(qū)，在進(jìn)行宗地價格評估時，下列對廠區(qū)內(nèi)職工宿舍樓、食堂和職工活動室用地的正確處理方式有( )。

　　A.將該部分用地分割出來，按照住宅用途進(jìn)行評估

　　B.將該部分用地分割出來，按照綜合用途單獨進(jìn)行評估

　　C.納入工業(yè)配套設(shè)施用地，按工業(yè)用途進(jìn)行評估

　　D.按委托估價方的要求進(jìn)行用途設(shè)定和評估

　　二、多項選擇題(20題，題號31—50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題1.5分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0. 35分)

　　31.在土地估價資料收集中，下列選項屬于產(chǎn)權(quán)登記資料的是( )。

　　A.國有土地所有證 B.國有土地使用證

　　C.房屋所有權(quán)證 D.土地登記卡

　　E.城鎮(zhèn)規(guī)劃圖

　　32.土地估價師可從城市總體規(guī)劃圖中了解到待估宗地的基本信息有( )。

　　A.容積率 B.周圍土地利用環(huán)境

　　C.建筑物高度 D.覆蓋率限制

　　E.用途

　　33.土地估價報告審核的主要內(nèi)容有( )。

　　A.估價假定前提和限制條件

　　B.市場分析過程

　　C.估價技術(shù)路線、方法選擇及運用

　　D.估價結(jié)果

　　E.參加現(xiàn)場踏勘的人員

　　34.按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，在征收50畝耕地、5畝鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地時，應(yīng)支付的征收土地補償費有( )。

　　A.被征收土地需要供養(yǎng)人員的失業(yè)保障金

　　B.土地補償費

　　C.被征收耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費

　　D。青苗補償費

　　E.地上附著物的補償費

　　35.按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進(jìn)行補償?shù)挠? )。

　　A.尚有半年到期的臨時用地上的簡易房屋

　　B.平房屋頂搭建的屋頂棚屋

　　C.占用公共設(shè)施用地建造的商業(yè)店鋪

　　D.住宅小區(qū)建設(shè)的車棚

　　E.沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而建成的房屋

　　36.利用樣點地價評估基準(zhǔn)地價時，樣本數(shù)據(jù)檢驗應(yīng)注意( )。

　　A.同一土地級別中，同一交易方式計算的樣本地價要通過樣本總體同一性檢驗

　　B.同一土地級別中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性檢驗

　　C.用卡方檢驗法對未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗

　　D.用均值一方差法對樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

　　E.用￡檢驗法對樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

　　37.下列房地產(chǎn)開發(fā)活動，可采用剩余法進(jìn)行評估的是( )。

　　A.開發(fā)商確定競拍地塊所能支付的最高價格

　　B.投資者確定待拆遷改造房屋的土地估價

　　C.投資者估算建設(shè)項目建成后經(jīng)營的最高控制成本

　　D.投資者估算建設(shè)項目的預(yù)期利潤

　　E.市政府辦公樓改造的地價評估

　　38.下列選項中，必須計入土地開發(fā)費的有( )。

　　A.土地平整費 B.小區(qū)開發(fā)費

　　C.公交站點建設(shè)費 D.公用設(shè)施配套費

　　E.客運鐵路專線

　　39.宗地估價時，下列關(guān)于確定估價基本事項描述正確的是( )。

　　A.確定估價采用的技術(shù)路線和估價方法及估價報告?zhèn)浒覆块T

　　B.估價對象主要包括位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等

　　C.應(yīng)根據(jù)估價期日確定估價日期

　　D.應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方的要求確定估價期日

　　E.應(yīng)根據(jù)委托方的要求確定估價目的

　　40.下列關(guān)于政府干預(yù)地價過度上漲的正確說法是( )。

　　A.征收土地增值稅，用于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　B.保證政府對土地的絕對控制權(quán)

　　C.促進(jìn)正常土地市場的建立，使土地的轉(zhuǎn)移、流動正�；�

　　D.使土地價格的上漲速度同整個經(jīng)濟發(fā)展的速度相協(xié)調(diào)

　　E.滿足社會各部門發(fā)展對土地的需求，防止土地資源和資產(chǎn)浪費

　　41.某宗地位于城市郊區(qū)，臨城市主干道，周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，所在街道人口密度較小。宗地西高東低，北段邊界呈弧形，為不規(guī)則多邊形。根據(jù)所給資料可以準(zhǔn)確認(rèn)定的宗地個別條件有( )。

　　A.宗地內(nèi)“三通一平” B.宗地臨城市主干道

　　C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利

　　E.宗地周邊人口密度較小

　　42.下列關(guān)于成本逼近法適用范圍描述正確的有( )。

　　A.適用于新開發(fā)土地的估價

　　B.適用于建成區(qū)土地的估價

　　C.適用于山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的估價

　　D.適用于商業(yè)用地的估價

　　E.適用于學(xué)校、公共設(shè)施用地的估價

　　43.開發(fā)商經(jīng)出讓取得某宗商品房開發(fā)建設(shè)用地，在開工建設(shè)前接到政府規(guī)劃調(diào)整通知，將該地塊列入經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)用地，提高容積率，并將南面臨路的部分土地改為街頭綠地。下列關(guān)于開發(fā)商重新辦理用地手續(xù)的正確說法是( )。

　　A.沒有改變用途，政府不需要給開發(fā)商補償

　　B.由建商品房改為建經(jīng)濟適用房，應(yīng)返還給開發(fā)商出讓金

　　C.必須將開發(fā)商支付的街頭綠地部分的土地出讓金全部返還

　　D.新增加的容積率是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的要求，不應(yīng)向開發(fā)商收取新的費用

　　E.綠地產(chǎn)權(quán)歸未來業(yè)主共同所有

　　44.下列有關(guān)農(nóng)用地分等和定級相互關(guān)系的認(rèn)識正確的是( )。

　　A.農(nóng)用地級別是等別在縣級行政區(qū)范圍內(nèi)的續(xù)分

　　B.農(nóng)用地分等和定級分別以在全國范圍、在縣域范圍內(nèi)可比作為基本目標(biāo)

　　C.農(nóng)用地分等和定級分別反映了農(nóng)用地綜合質(zhì)量和土地利用價值的優(yōu)劣

　　D.農(nóng)用地分等、定級本質(zhì)上都是對同一區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地質(zhì)量進(jìn)行評價

　　E.農(nóng)用地定級必須在分等的基礎(chǔ)上進(jìn)行

　　45.已知，某宗已完成配套開發(fā)的國有土地評估價為y.，政府確定其出讓底價為%，拍賣中其成交價為%。按照正常情況，下列關(guān)于評估價、出讓底價、成交價之間的關(guān)系描述正確的有( )。

　　46.某鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)批準(zhǔn)需征收集體土地修建一條公路，其中需占耕地25公頃、其他土地8公頃。下列關(guān)于征地補償費的使用和分配的正確說法有( )。

　　A.土地補償費歸村民集體經(jīng)濟組織所有

　　B.安置補助費可以發(fā)放給被安置人員本人

　　C.土地補償費必須發(fā)給全體農(nóng)戶

　　D.安置補助費可以支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，用于統(tǒng)一安置

　　E.安置補助費可以用于農(nóng)村集體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　47.下列關(guān)于土地估價師資格制度說法正確的是( )。

　　A.土地估價師必須經(jīng)注冊才能簽署估價報告

　　B.土地估價師實踐考核分為專業(yè)實踐和專業(yè)考核

　　C.土地估價師的專業(yè)實踐期不少于一年

　　D.土地估價師不可以評估地上建筑物

　　E.國家實行土地估價師資格認(rèn)定制度

　　48.對于下列各類型土地，適宜選用替代原則進(jìn)行評估的是( )。

　　A.寺廟用地 B.別墅用地

　　C.小型油井用地 D.高爾夫球場用地

　　E.文化遺產(chǎn)用地

　　49.按照《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》的規(guī)定，下列說法正確的有( )。

　　A.應(yīng)當(dāng)收集整理當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)市場和近三年來已備案的土地估價報告等資料

　　B.應(yīng)當(dāng)開展出讓土地使用權(quán)價格和劃撥土地使用權(quán)價格差異測算和研究

　　C.報告中的土地增值收益率由土地估價師直接確定

　　D.劃撥土地使用權(quán)價格評估，可采用一種估價方法確定

　　E.企業(yè)改制上報備案的土地估價報告必須同時包含劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格

　　50.下列關(guān)于征地區(qū)片綜合地價測算基本要求的描述正確的有( )。

　　A.征地區(qū)片價作為征地補償實施過程中的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，可以設(shè)定宗地補償費修正體系

　　B.設(shè)定修正體系的，要嚴(yán)格限定修正因素并控制修正系數(shù)，修正體系不需公布

　　C.一個縣的征地區(qū)片價原則上控制在4-6個級別

　　D.征地區(qū)片價應(yīng)設(shè)定對應(yīng)的基準(zhǔn)時點，一般3-5年更新1次

　　E.征地區(qū)片價公布時，修正體系不需公布，由國土部門掌握

　　三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51 - 60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分、不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)

　　(一)A城市有一宗國有建設(shè)用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一棟總建筑面積為2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。

　　A城市房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，擬以2009年8月1日為估價期日進(jìn)行評估，開展的有關(guān)市場調(diào)查情況如下：

　　(1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，可收取押金60萬元;

　　(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為O，建筑物重置價為4000元/平方米;

　　(3)當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為6%，建筑物還原率為8%，銀行一年期存款利率為5%。

　　請根據(jù)上述內(nèi)容，回答51 -55小題的問題。

　　51.評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有( )。

　　A.收益還原法 B.剩余法

　　C.市場比較法 D.成本逼近法

　　52.從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結(jié)構(gòu)為( )。

　　A.磚木結(jié)構(gòu) B.磚混結(jié)構(gòu)一等

　　C.磚混結(jié)構(gòu)二等 D.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　53.該辦公樓客觀年純收益為( )萬元。

　　A.180 B.181 C.183 D.185

　　54.評估中，該辦公樓的年折舊額為( )萬元。

　　A. 16.7 B.18.2 C.20.0 D.22.2

　　55.若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法( )。

　　A.市場比較法

　　B.采用權(quán)重法加和，且市場比較法權(quán)重較大

　　C.收益還原法

　　D.采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大

　　(二)某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動產(chǎn)，經(jīng)土地估價師收集資料、實地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：

　　(1)宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖，如圖所示;

　　(2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元/平方米;

　　(3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年;

　　(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50%，建筑靠近甲街道;

　　(5)該類不動產(chǎn)綜合還原率為10%，土地還原率為8%;

　　(6)該城市路線價深度修正系數(shù)如下表。并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時，應(yīng)以中間線分前后兩部分計算其臨街單價。

　　深度修正系數(shù)表

　　乙街路線價1000元/平方米

　　請就上述內(nèi)容，回答56 - 60小題的問題。

　　56.從宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有( )。

　　A.宗地兩面臨街 B.土地開發(fā)程度為“七通一平”

　　C.宗地為長方形 D.地質(zhì)狀況較好

　　57.假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當(dāng)前的評估價格為( )元/平方米。

　　A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8

　　58.該宗地當(dāng)前的評估價格為( )元/平方米。

　　A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120

　　59.若不動產(chǎn)的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，( )萬元銀行可以接受。

　　A.25 B.37 C.45 D.50

　　60.委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60%，土地估價機構(gòu)仍然不得接受抵押委托評估的情形有( )。

　　A.委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對方同意

　　B.委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生

　　C.委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同

　　D.委托方將該不動產(chǎn)出租

　　四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元：計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)

　　(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，項目于2008年7月開始動工，預(yù)計2010年7月竣工。項目其他有關(guān)資料如下：

　　(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場，建筑面積10000平方米;8層為設(shè)備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

　　(2)該不動產(chǎn)預(yù)算投資2400元/平方米，開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。

　　估價師對市場進(jìn)行調(diào)查獲得一些資料：

　　(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項目投資總量為6250萬元。

　　(4)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。

　　(5)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標(biāo)準(zhǔn)測算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費、維修費、稅金共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費用中不再考慮。保險費為建安綜合造價的0.2%。

　　(6)當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動產(chǎn)銷售時，銷售稅費相當(dāng)于售價的10%，投資利潤相當(dāng)于土地取得費用和建造成本之和的30%。此外，假設(shè)土地取得費中包含的稅費相當(dāng)于地價款的1%，有關(guān)的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場價值。

　　(二)某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權(quán)，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗收。2008年11月，調(diào)查和實地踏勘后，得到的有關(guān)資料如下： (1)該宗地面積為3畝，土地開發(fā)程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值率為2%;

　　(2) 2003 -2008年該地區(qū)建材價格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;

　　(3) 2008年11月，宗地所在區(qū)域進(jìn)行成片開發(fā)時，土地補償費、安置補助費及征地發(fā)生的其他稅費為300元/平方米，開發(fā)程度為“五通一平”的土地開發(fā)費為200元/平方米，土地的開發(fā)周期平均為2年，開發(fā)投資為均勻投入。根據(jù)城市規(guī)劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應(yīng)占成片開發(fā)土地面積的10%：

　　(4)當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為12%，與該宗地類似土地的開發(fā)投資回報率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;

　　(5)該類建筑物的重置價為1500元/平方米。

　　2008年11月該公司擬進(jìn)行合作經(jīng)營，需對整體不動產(chǎn)進(jìn)行評估作價，試根據(jù)上述資料選擇適當(dāng)?shù)姆椒�，評估整體不動產(chǎn)的現(xiàn)值總價和樓面價格。

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