物業(yè)管理師輔導(dǎo)：市場比較法

　　市場比較法

　　市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以對照比較，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格。

　　采用市場比較法求得的價格通常稱為比準(zhǔn)價格。

　　(一)市場比較法適用條件

　　1?有足夠的市場交易實例

　　估價人員至少要掌握十個以上用于比較的實例。一般來說，估價員收集的實例越多，掌握的資料越充裕，所得評估結(jié)果越理想。

　　2?影響因素要相似

　　采用的比較實例與評估對象的各種影響因素要基本相似，其相關(guān)性越大，估價結(jié)果越理想。

　　3?市場供求關(guān)系一致

　　比較對象與評估對象所處市場供求關(guān)系應(yīng)基本一致，具有相同的競爭力。

　　4?能明確表現(xiàn)其自身所具備的條件

　　評估對象與比較對象均能明確表現(xiàn)其自身具備的條件便于評估時逐項比較，衡量其相似程度及差異，確定修正辦法。

　　5?資料真實可靠

　　對數(shù)據(jù)來源進(jìn)行檢驗，排除不真實的資料。

　　(二)市場比較法的評估程序

　　1?廣泛地搜集交易實例，建立信息資料庫

　　1)查閱政府有關(guān)部門房地產(chǎn)交易的資料，如定期或不定期公布的房地產(chǎn)市價行情、價格指數(shù)、基準(zhǔn)地價、重置價格、轉(zhuǎn)讓時申報的成交價等。

　　2)查閱報刊上有關(guān)物業(yè)出售、出租的廣告;

　　3)與出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)辦人員洽談;

　　4)參加交易坐、展示會，了解各類信息、行情;

　　5)同行之間互相提供;

　　6)向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解。

　　2?選擇符合一定條件的交易實例，作比較實例

　　1)與估價物業(yè)的用途應(yīng)相同。

　　2)與估價物業(yè)的建造結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。

　　3)與估價物業(yè)所處的地區(qū)應(yīng)相同。

　　4)與估價物業(yè)的價格類型應(yīng)相同。

　　5)與估價物業(yè)的估價時點應(yīng)接近。

　　6)該交易實例必須是公開、平等、自愿的、交易雙方平等自愿、沒有私自利益關(guān)系情況下的交易。

　　3?對比較實例的成交價格作初步加工，以建立價格比較的基礎(chǔ)

　　4?進(jìn)行交易情況修正

　　5?進(jìn)行交易日期修正

　　6?進(jìn)行區(qū)域因素修正

　　7?進(jìn)行個別因素修正

　　8?綜合評定與調(diào)整，求得評估結(jié)果

　　在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，適用范圍廣的估價方法。

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