物業(yè)管理師輔導：成本估價法

　　成本估價法

　　以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格。采用成本估價法求得的價格，通常稱為積算價格。

　　(一)成本估價法基本公式

　　1?新開發(fā)土地

　　新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地費用+開發(fā)土地所需費用+正常利稅。

　　2?新建房地產(chǎn)

　　新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅

　　3?舊有房地產(chǎn)

　　舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值一基建物折舊。

　　(二)估價步驟

　　1?基地估價

　　以該基地的最佳用途來估算其價格的。

　　2?建筑物重置成本估價

　　1)指數(shù)調(diào)整法

　　在原房屋建筑造價的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家公布的物價指數(shù)和現(xiàn)在的建設(shè)工作費率，評估房屋的量置價。

　　2)單價調(diào)整法

　　按照房屋建安工程的工程量，乘以工程單價得到重置價的方法

　　(1)單價的選取及調(diào)整

　　以勘估標的物主體結(jié)構(gòu)和大部份裝修項目與標準單價相符為準，而兩者相差異的部份再行調(diào)節(jié)，一般調(diào)節(jié)有以下內(nèi)容：

　�、俜课輰痈哒{(diào)節(jié)

　　標準單價的測算以層高3米為依據(jù)，增減的幅度以每超高或高10厘米相應增加或減少造價的2%。

　�、趬�體折減

　　折減分眾墻和借墻兩種。

　　借墻占房屋外墻體1/4～1/2，折減率為10～20%

　　1/2～3/4，折減率為20～30%

　　眾墻占房屋外圍墻體1/3～1/2，折減率為5%。

　�、鄄牧蠐Q算

　　當勘估物業(yè)局部裝修情況與選取的標準單位造價規(guī)定不同時，可根據(jù)單項材料的價格進行局部材料換算。

　　單項材料換算=(實際使用材料單價-標準規(guī)定標準材料)×換算量

　　(2)水電裝備

　　水電設(shè)備要根據(jù)實際情況，獨立評估，為方便計算，可按照水電裝備設(shè)施的完善程度，將水電造價分為若干等級，測算出每平方米的單位造價。按房屋建筑面積計算水電造價。

　　水電造價=建筑面積×水電單位造價

　　房屋重置價的評估公式綜合如下：

　　建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)+材料換算+水電費用。

　　3?折舊估算

　　根據(jù)建筑物的樓齡，完好程度等估算其折舊額，從而得出該建筑物的實際現(xiàn)值。

　　4?土地改良成本估計

　　估算土地的平整、筑路、造景等費用。

　　5?綜合計算

　　將上述各項估價結(jié)果統(tǒng)計匯總，得出評價公式如下：

　　建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)×材料換算×水電費×折舊率×改良成本估價。

　　(三)成本估價的實施方法

　　1?直接成本與間接成本計算法

　　1)直接成本

　　直接消耗于該建筑物的材料、人工等成本支出，如人工費、材料設(shè)備費、建筑承包企業(yè)的管理費與利潤等。

　　2)間接成本

　　用于物業(yè)建設(shè)開發(fā)支出的成本費用。如拆遷安置、前期工程成本、咨詢服務費、長期融資費用等。

　　3)投資經(jīng)營利潤

　　視市場情況變化，當物業(yè)市場售價低于重置成本時，就不可再考慮利潤因素。

　　2?指數(shù)法

　　以物業(yè)基期價成本為基礎(chǔ)，按物價指數(shù)進行修正，推算物業(yè)現(xiàn)時價格的計算方法。其指數(shù)的選擇一般是選擇同類物業(yè)商品的物價指數(shù)。

　　3?單位比較法

　　估價人員應以相似建筑物來計算單位成本，根據(jù)建造期與估價期之間的成本變動對單位成本進行時日調(diào)整。

　　4?面積比較法

　　應用通行的標準定額成本作單位成本，再考慮該物業(yè)面積的數(shù)量來估算該項成本的方法。

　　(四)折舊額估算

　　估價的折舊不必考慮如何系統(tǒng)地把折舊額推到各財政年度，而只要對各種因素所造成的物業(yè)貶值作出總的估價。影響物業(yè)折舊的因素很多。大致可歸納為物理的，功能的，與經(jīng)濟的三大類。估價人員要對所有因素造成的結(jié)果進行詳盡的調(diào)查研究，綜合分析。推算出折舊額。

　　常用的折舊估價法有下列幾種。

　　1?定額法

　　2?定率法

　　3?年數(shù)合計法

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