2014年黑龍江公務(wù)員面試熱點(diǎn):過度透支的樓市正在"變臉"

更新時(shí)間：2014-07-07 10:24:50 來源：|0

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2014年黑龍江公務(wù)員面試熱點(diǎn):過度透支的樓市正在"變臉"

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,5月份70個(gè)大中城市,半數(shù)環(huán)比下降。這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了樓市正在“變臉”,也引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注,處于深度調(diào)整的樓市,路向何方?

　　主要指標(biāo)下行,樓市告別“高歌猛進(jìn)”

　　“我有套四環(huán)邊上的房子,去年底中介說每平方米能賣到4萬元,今年初說成交價(jià)在3萬8左右,如今又說只能賣3萬6左右,到底是趕快出手還是等等看?”北京一家國(guó)企員工李先生很是苦惱,二手房?jī)r(jià)格的一跌再跌,讓想賣舊房換新房的他猶豫不定。

　　買方煩心,賣方也苦惱?！艾F(xiàn)在觀望氣氛濃,大家都覺得房?jī)r(jià)要跌,我們也不停地?fù)Q掛牌信息,推特價(jià)房,想快點(diǎn)成交,房東也著急,但生意不好做?！鄙虾Ｆ胀訁^(qū)一家中介門店業(yè)務(wù)員小程說。

　　事實(shí)上,對(duì)于一貫“高歌猛進(jìn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,今年上半年的各項(xiàng)指標(biāo)看上去并不美。

　　全國(guó)商品房投資增速持續(xù)下滑,1至5月份比1至4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積和銷售額降幅不斷擴(kuò)大,土地購(gòu)置面積同比繼續(xù)下降,庫(kù)存增加,5月末比4月末增加750萬平方米。

　　在新建商品房房?jī)r(jià)指數(shù)中,上海、深圳均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。二手房指數(shù)中,北京跌幅全國(guó)第一。

　　“原來市場(chǎng)賣的是未來價(jià),現(xiàn)在要逐步回到現(xiàn)實(shí)價(jià)了?！鄙虾Ｓ缿c房屋副總經(jīng)理李維鎮(zhèn)對(duì)眼下的市場(chǎng)變化五味雜陳。

　　中國(guó)社科院城市與房地產(chǎn)室主任倪鵬飛表示:“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整局面已經(jīng)形成,而且是在劇烈調(diào)整中?！?/P>

　　過度透支不可持續(xù),調(diào)整符合市場(chǎng)規(guī)律

　　“這一年,也沒見出什么‘國(guó)幾條’,怎么市場(chǎng)就開始變化了?”鄭州市民王淼說。

　　市場(chǎng)掉頭,分化加劇,讓習(xí)慣于樓市“高歌猛進(jìn)”的人們,一時(shí)難以接受?！胺诸愓{(diào)控”這四個(gè)字,讓業(yè)內(nèi)人士感慨,以往是“政策很復(fù)雜,市場(chǎng)很簡(jiǎn)單”,如今是“政策很簡(jiǎn)單,市場(chǎng)很復(fù)雜”。

　　在受訪老師看來,樓市的變化源自市場(chǎng)那只“看不見的手”。

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　　倪鵬飛說:“過去每次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整都是由于房?jī)r(jià)過度上漲導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌,中央和地方出臺(tái)更加強(qiáng)硬措施抑制需求,影響市場(chǎng)預(yù)期,導(dǎo)致出現(xiàn)換量市場(chǎng)調(diào)整。但這次是在政府沒有任何加碼調(diào)控狀況下,市場(chǎng)自發(fā)的反應(yīng),表明市場(chǎng)的調(diào)控之手在發(fā)揮作用?！?/P>

　　更多老師認(rèn)為,這樣的變化符合市場(chǎng)規(guī)律。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說:“樓市是市場(chǎng),一定會(huì)有上下波動(dòng)調(diào)整,波動(dòng)是常態(tài),不可能一成不變?！?/P>

　　樓市調(diào)整的背后是過度透支住房需求。

　　以房?jī)r(jià)環(huán)比下跌明顯的杭州為例,2013年全市常住人口884.4萬,僅比上年增加4.2萬,其中外來常住人口177.8萬,甚至比上年減少了1.89萬。開發(fā)商的降價(jià)恰恰暴露出浙江樓市長(zhǎng)期以來高價(jià)位與城市定位“嚴(yán)重錯(cuò)配”的深層問題。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說:“有的開發(fā)企業(yè)在一個(gè)城市做一個(gè)項(xiàng)目,恨不得把這里三、四年的供應(yīng)做完。這樣高的銷售業(yè)績(jī)不可能持續(xù),哪有那么多韭菜可割?”

　　與此同時(shí),過度透支的土地供應(yīng)同樣觸目驚心。數(shù)據(jù)顯示,近十年我國(guó)土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的比重普遍超過40%。

　　倪鵬飛說:“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化,潛在過剩很嚴(yán)峻。本輪樓市調(diào)整與近年來過度購(gòu)房需求的釋放和透支關(guān)系緊密?！?/P>

　　“陣痛”無需過度反應(yīng)

　　房?jī)r(jià)步入下行通道,并不為所有人樂見。近期,廣州一住宅項(xiàng)目降價(jià)銷售,老業(yè)主坐不住了,試圖封閉小區(qū),阻止售樓員和看房者進(jìn)入。

　　在商品房預(yù)售制度存在的背景下,房?jī)r(jià)短期下調(diào)而引發(fā)購(gòu)房人與開發(fā)商之間的矛盾,并不鮮見。

　　這樣的“陣痛”無所不在:政府土地出讓收入減少;財(cái)務(wù)杠桿高、激進(jìn)購(gòu)置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及過度參與房地產(chǎn)開發(fā)投融資的基金、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者都面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得關(guān)注的是,從一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看,我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前運(yùn)行在合理區(qū)間偏低的位置,下行壓力始終未減。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)不振、投資下滑有關(guān),反過來經(jīng)濟(jì)下行又影響市場(chǎng)預(yù)期、加重市場(chǎng)不振。

　　面對(duì)種種風(fēng)險(xiǎn),政府“看得見的手”該如何自處?

　　劉洪玉認(rèn)為:“政府應(yīng)該持積極、謹(jǐn)慎的態(tài)度。一方面是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)調(diào)整過程屬于擠出泡沫、降低系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的過程;另一方面要防止市場(chǎng)短期過度調(diào)整損害市場(chǎng)穩(wěn)定的情況出現(xiàn)。”

　　老師建議,在政策上堅(jiān)持抑制投機(jī)性需求,以民生為先發(fā)展住房市場(chǎng)。守住個(gè)貸不擴(kuò)大杠桿的底線,加快推進(jìn)保障房建設(shè),保證低收入者的基本住房需求。積極推進(jìn)有利于形成長(zhǎng)效機(jī)制的土地制度改革、財(cái)稅體制改革等。

　　秦虹說:“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理關(guān)鍵是密切觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng),防止市場(chǎng)異動(dòng)引發(fā)的社會(huì)、金融和經(jīng)濟(jì)的危機(jī)出現(xiàn)?！?/P>

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