2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習題（十八）

單項選擇題

1.下列選項，不屬于保險資金特點的是(　)。

A.有高比例的長期投資

B.負債具有不確定性

C.責任準備金具有預估性

D.到期需要還本付息

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是保險資金的特點。選項D是負債的特點。參見教材P337。

2下列貨幣政策工具中，屬于促進商業(yè)銀行擴大信貸規(guī)模的貨幣政策是(　)。

A.提高再貼現(xiàn)利率

B.提高法定存款準備金率

C.提高消費貸款首付款比例

D.提高央行在公開市場上有價證券的買入量

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是貨幣政策及貨幣政策工具。公開市場業(yè)務，是指中央銀行在公開市場上買賣有價證券來調(diào)節(jié)貨幣供應量。提高央行在公開市場上有價證券的買入量，可以促進商業(yè)銀行擴大信貸規(guī)模。參見教材P247。

3.商業(yè)銀行的最基本職能是(　)。

A.充當信用中介

B.變貨幣收入為貨幣資本

C.充當支付中介

D.創(chuàng)造派生存款和信用流通工具

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商業(yè)銀行。商業(yè)銀行的最基本職能是充當信用中介。參見教材P238。

4.下列商業(yè)銀行業(yè)務類型中，屬于擔保型中間業(yè)務的是(　)。

A.匯兌業(yè)務

B.信用證業(yè)務

C.委托收款業(yè)務

D.融資租賃業(yè)務

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商業(yè)銀行中間業(yè)務。擔保型中間業(yè)務是指商業(yè)銀行向客戶作出某種承諾、或者為客戶承擔風險等引起的有關業(yè)務。如擔保函、承諾、承兌、信用證業(yè)務等。參見教材P254。

多選題

5.下列關于保險經(jīng)營規(guī)則，表述正確的是(　)。

A.保險經(jīng)營規(guī)則是指保險人從事保險業(yè)務時必須遵守的強制性行為規(guī)范

B.保險經(jīng)營規(guī)則是《保險法》為保險人設立的基本義務，保險人必須履行

C.不須分業(yè)經(jīng)營，即同一保險公司可以同時經(jīng)營財產(chǎn)保險和人身保險

D.經(jīng)營財產(chǎn)保險業(yè)務的保險公司經(jīng)保險監(jiān)督管理機構(gòu)核定，可以經(jīng)營短期健康保險業(yè)務和意外保險業(yè)務

E.經(jīng)營人身保險業(yè)務的保險公司經(jīng)保險監(jiān)督管理機構(gòu)核定，可以經(jīng)營短期財產(chǎn)保險業(yè)務和意外保險業(yè)務

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是保險經(jīng)營規(guī)則。所謂保險經(jīng)營規(guī)則，是指保險人從事保險業(yè)務時必須遵守的強制性行為規(guī)范。保險經(jīng)營規(guī)則是《保險法》為保險人設立的基本義務，保險人必須履行。根據(jù)我國《保險法》的有關規(guī)定，在我國境內(nèi)經(jīng)營保險業(yè)務的保險公司，必須遵守的保險經(jīng)營規(guī)則有：必須分業(yè)經(jīng)營，即同一保險公司不得同時經(jīng)營財產(chǎn)保險和人身保險，但是，經(jīng)營財產(chǎn)保險業(yè)務的保險公司經(jīng)保險監(jiān)督管理機構(gòu)核定，可以經(jīng)營短期健康保險業(yè)務和意外保險業(yè)務;必須依法辦理再保險;必須提取未到期責任準備金和公積金;必須提存保險保障基金;必須保證有足夠的賠償能力;必須依法運用保險資金;不得瞞騙有關人員;必須建立保險精算制度;必須妥善保管法定的資料(如會計賬簿)等。選項C，保險業(yè)必須分業(yè)經(jīng)營;選項E，經(jīng)營財產(chǎn)保險業(yè)務的保險公司經(jīng)保險監(jiān)督管理機構(gòu)核定，可以經(jīng)營短期健康保險業(yè)務和意外保險業(yè)務。參見教材P327。

6.涉及房地產(chǎn)的信用保險主要包括(　)。

A.住宅抵押貸款保險

B.預付款保證保險

C.維修保證保險

D.買方信用保險

E.履行合同保證保險

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是信用保證保險。涉及房地產(chǎn)的信用保險主要包括買方信用保險和住房抵押貸款保險。選項BCE中均有保證字樣，是解題提示。參見教材P329～334。

7利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(　)。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。利用均衡原理判定估價對象是否為最高最佳利用，可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

8.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)(　)時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.其各個組成部分又搭配時

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，當估價對象與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)、同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳使用。參見教材P169。

9.在房地產(chǎn)抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括(　)。

A.在運用比較法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發(fā)法時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是謹慎原則。選項B錯誤，在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;選項E錯誤，在運用假設開發(fā)法時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。參見教材P171。

10.估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應包括的內(nèi)容有(　)。

A.地役權(quán)設立情況

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。外部基礎設施完備程度、臨街狀況是區(qū)位因素;可能容易混淆的是容積率這個選項，容積率是使用強度指標，也屬于權(quán)利范疇。參見教材P199。

11.下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有(　)。

A.直接比較調(diào)整法

B.直觀比較法

C.總價調(diào)整法

D.成本調(diào)整法

E.百分比調(diào)整法

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價調(diào)整、單價調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見教材P200。

12.運用直接資本化法估價，根據(jù)估價對象不同，采用的資本化率包括(　)。

A.加權(quán)平均資本化率

B.綜合資本化率

C.建筑物資本化率

D.土地資本化率

E.權(quán)益資本化率

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是投資組合技術。運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，如評估的是房地價值還是土地價值或建筑物價值，采用的資本化率應有所不同。相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。參見教材P272。

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