2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》模擬練習(xí)題（二十一）

多項(xiàng)選擇題

多項(xiàng)選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;選錯(cuò)或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。

1.【習(xí)題】受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了達(dá)到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有(　)。(2014年真題)

A.對(duì)遲交租金的租戶斷電斷水

B.對(duì)按時(shí)交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠

C.靈活選擇收租方式

D.合理確定收租時(shí)間

E.提供主動(dòng)收租服務(wù)

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是制度租金收取辦法。物業(yè)管理人員通常對(duì)按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對(duì)遲交者予以罰款。經(jīng)驗(yàn)表明，激勵(lì)比懲罰更有效;根據(jù)租戶的收入特點(diǎn)靈活選擇收租方式，合理確定收租時(shí)間。參見教材P342。

2.【習(xí)題】能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有(　)。(2013年真題)

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經(jīng)營費(fèi)用

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。參見教材P366。

3.【習(xí)題】下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的有(　)。

A.公用設(shè)施的維修費(fèi)

B.人員的工資

C.抵押貸款還本付息額

D.房產(chǎn)稅

E.保險(xiǎn)費(fèi)

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評(píng)估。收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。參見教材P367。

4.【習(xí)題】關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有(　)。

A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失

B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金

C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整

D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金

E.基礎(chǔ)租金低于整棟寫字樓的平均租金

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。選項(xiàng)B兩者之間可能大于也可能小于，在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金;選項(xiàng)D無特定關(guān)系;選項(xiàng)E在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，基礎(chǔ)租金一般低于平均租金。參見教材P351。

5.【習(xí)題】按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為(　)等類型。

A.市級(jí)購物中心

B.地區(qū)購物商場(chǎng)

C.居住區(qū)商場(chǎng)

D.鄰里服務(wù)性商店

E.批發(fā)市場(chǎng)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級(jí)購物中心、地區(qū)購物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。參見教材P355。

6.【習(xí)題】物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有(　)。

A.可出租面積

B.基礎(chǔ)租金

C.室內(nèi)裝修

D.客戶類型

E.出租單元面積規(guī)劃

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。租金確定的三方面因素，考大標(biāo)題：計(jì)算可出租或可使用面積、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。選項(xiàng)D不能因人定價(jià)，而是因房屋狀況及市場(chǎng)狀況定價(jià)。參見教材P350。

7.【習(xí)題】零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括(　)。

A.核心區(qū)域

B.影響區(qū)域

C.主要區(qū)域

D.次要區(qū)域

E.邊界區(qū)域

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個(gè)部分。參見教材P357。

8.【習(xí)題】寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的(　)。

A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)服務(wù)需求

E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是寫字樓租戶的選擇。考查寫字樓租戶選擇的三方面內(nèi)容：商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況、所需面積大小、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。參見教材P348。

9.【習(xí)題】對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有(　)。

A.建筑規(guī)模

B.經(jīng)營商品的特點(diǎn)

C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

D.周圍環(huán)境

E.服務(wù)人口的收入水平

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。參見教材P355。

10.【習(xí)題】下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有(　)。

A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的

B.基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用

C.基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用

D.在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金

E.在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。選項(xiàng)C這是理想的狀況;選項(xiàng)E市場(chǎng)情況較好時(shí)，市場(chǎng)租金高于基礎(chǔ)租金。參見教材P351。

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