2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習題（十）

問答題

（一）某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

問題：

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

考點分析：在不同客觀條件下，估價方法的選用與技術(shù)路線。

【參考答案】

1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

理由：

估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價。

或估價對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

2.估價技術(shù)路線：①選擇估價方法，②方法運用中的具體處理，③確定估價結(jié)果。(4分)

考試總結(jié)：因為考試一般都是以一種選擇為前提，這樣兩種選擇考生很難想到，不容易得分。

（二）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行有關(guān)估價。

問題：

1.評估該宗房地產(chǎn)評估價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

2.政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用?

3.評估該宗熟地出讓價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

考點分析：兩種以上估價方法的選用及其技術(shù)路線

【參考答案】估價方法的選用及其技術(shù)路線

1.政府收購該宗房地產(chǎn)時進行評估，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準地價修正法。(2分)

2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：

建筑物拆除費用。(2分)

土地開發(fā)費用(如七通一平費用等)。(2分)

其他成本費用(如財務成本、管理費用)。(2分)

3.出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進行評估，用途應界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、比較法、基準地價修正法。(2分)

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