2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(9)

1、自營(yíng)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。(　)

2、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。(　)

3、在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式。(　)

4、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。(　)

5、若某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)為500萬(wàn)元，則收益乘數(shù)為4%。(　)

6、直接資本化中未來(lái)第一年的收益不能用當(dāng)前的收益近似代替。(　)

7、凈收益乘數(shù)是類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。(　)

8、某房地產(chǎn)未來(lái)第一年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。(　)

9、如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率。(　)

10、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來(lái)各期的獲利能力。(　)

1、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。自營(yíng)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。參見(jiàn)教材P256。

2、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。參見(jiàn)教材P257。

3、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式。參見(jiàn)教材P260。

4、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見(jiàn)教材P261。

5、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來(lái)第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=2.5。參見(jiàn)教材P267。

6、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。直接資本化中未來(lái)第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。參見(jiàn)教材P267。

7、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。凈收益乘數(shù)是類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。參見(jiàn)教材P268。

8、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。有效毛收入乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格/有效毛收入;房地產(chǎn)價(jià)格=10×10=100(萬(wàn)元);資本化率=凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格=(10-2.5)/100=7.5%。參見(jiàn)教材P268。

9、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是資本化率和收益乘數(shù)的求取方法。如果可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同，可用估價(jià)對(duì)象的凈收益率或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率和可比實(shí)例的有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的綜合資本化率。參見(jiàn)教材P270。

10、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。參見(jiàn)教材P270。

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