2021房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(8)

判斷題

1、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。(　)

2、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的因素，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。(　)

3、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。(　)

4、某空置住宅，因為沒有收益，所以不能采用收益法進行估價。(　)

5、凈收益按一定數(shù)額遞增和凈收益按一定數(shù)額遞減的公式都只有收益期為有限年一種。(　)

6、如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。(　)

7、廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。(　)

8、狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。()

9、收益法中運營費用包含經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。(　)

10、建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提撥款是屬于運營費用。(　)

【參考答案及解析】

1、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益法的含義。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。參見教材P215。

2、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。參見教材P216。

3、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。參見教材P218。

4、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益法適用的估價對象。收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)有收益即可。該住宅空置無實際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價值。參見教材P218。

5、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞增的公式。凈收益按一定數(shù)額遞增的公式根據(jù)收益期，分為有限年和無限年兩種;凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期為有限年一種。參見教材P226。

6、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。參見教材P231。

7、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。參見教材P240。

8、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。參見教材P240。

9、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。收益法中運營費用包含經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費或重置提撥款。參見教材P253。

10、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。參見教材P253。

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