2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(4)

1.估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為100英尺，總價(jià)格為400萬(wàn)。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【試題解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價(jià)=400×(40%+30%+20%)=360(萬(wàn)元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺的宗地總價(jià)=360÷25×20=288(萬(wàn)元)，單價(jià)為：288萬(wàn)元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

2.某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/㎡，若城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/㎡，居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/㎡。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為( )萬(wàn)元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

【試題解析】應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=8.0×5000×(3000×40%+1000×60%)-800×1.0×5000=6800(萬(wàn)元)

3.明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的基本前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于( )。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師

D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人

【答案】C

【試題解析】明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括弄清估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型這四項(xiàng)。在實(shí)際估價(jià)中，一些估價(jià)師寄希望于委托人提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯(cuò)誤的。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。

4.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由( )見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

A.房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系第三人

B.房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系第三人

C.公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人

D.人民法院和無(wú)利害關(guān)系的第三人

【答案】B

【試題解析】原《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的說(shuō)法是A，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的說(shuō)法是B，以后者說(shuō)法為準(zhǔn)。

5.關(guān)于估價(jià)資料歸檔的要求的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

A.估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等資料

B.記錄估價(jià)中估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的不同意見(jiàn)的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一

C.歸檔的估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D.對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于半年

【答案】D

【試題解析】保存的估價(jià)資料一般包括：①估價(jià)報(bào)告;②估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同;③估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料;④估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄;⑤估價(jià)作業(yè)方案(2017年教材新增內(nèi)容);⑥估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄;⑦估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;⑧估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄;⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)。估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔保存，同時(shí)可采用電子文檔保存。對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于一年。

6、某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為8000元/平方米，土地市場(chǎng)單價(jià)為5000元/平方米，用成本測(cè)算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為(　)元/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。參見(jiàn)教材P168。

7、均衡原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見(jiàn)教材P168。

8、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。參見(jiàn)教材P169

9、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開(kāi)發(fā)

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價(jià)值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(萬(wàn)元)，改變用途價(jià)值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P170。

10、運(yùn)用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來(lái)的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。參見(jiàn)教材P171。

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