2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)題(三十六)

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1、現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其(　)。

A.效用

B.花費的成本

C.市場價值

D.投資價值

2、在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是(　)?！?011年真題】

A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑

B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑，

D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑

3、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為(　)萬元?！?011年真題】

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

4、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知 B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低為(　)萬元，最高為(　)萬元。

A.30，60

B.30，80

C.60，100

D.80，100

5、某宗熟地的原生地取得費為540元/┫，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/┫和60元/┫，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為(　)元/┫。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

6、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為(　)。

A.土地取得成本+開發(fā)成本

B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

7、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，投資利息為600萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為(　)。

A.9.8%

B.11.1%

C.11.9%

D.12.5%

8、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/┫，正常開發(fā)成本為1500元/┫，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/┫，銷售稅費為300元/┫，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為(　)元/┫。

A.1840

B.2840

C.3000

D.3300

9、某房地產(chǎn)的土地面積為500┫，土地價格為2000元/┫;建筑面積為1000┫，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/┫。市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/┫，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(　)元/┫。

A.200

B.300

C.700

D.1000

10、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是(　)?！?011年真題】

A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

1、【正確答案】：A

【答案解析】：現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。

2、【正確答案】：B

【答案解析】：體現(xiàn)客觀成本的要求。

3、【正確答案】：D

【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

X=20666.67

4、【正確答案】：C

【答案解析】：A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低=1000元/畝×100畝×6=60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最高=1000元/畝×100畝×10=100萬元

5、【正確答案】：B

【答案解析】：土地取得費用為開發(fā)期之初計息，即2年，土地開發(fā)費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/┫。

6、【正確答案】：C

【答案解析】：通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用。

7、【正確答案】：B

【答案解析】：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費+銷售費用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。

8、【正確答案】：D

【答案解析】：開發(fā)完成后的地價=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/┫)。

9、【正確答案】：B

【答案解析】：該類房地產(chǎn)的重置價格=1800×1000=180(萬元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實際價值=2500×1000-2000×500=150(萬元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(180-150)×10000÷1000=300(元/┫)。

10、【正確答案】：A

【答案解析】：單位比較法的實質(zhì)是市場法。即修正：將實際不正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為估價時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。

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