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2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題(二十九)

更新時間:2020-07-10 16:47:20 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽56收藏5

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摘要 2020年房地產(chǎn)估價(jià)師正處于備考階段,為幫助大家備考,環(huán)球網(wǎng)校小編整理了房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題,大家在復(fù)習(xí)教材之余也不要忘了多做練習(xí)題。

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)值,價(jià)值時點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得,2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料,項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本(注:應(yīng)為建設(shè)成本,下同)、管理費(fèi)用以及2008年6月至價(jià)值時點(diǎn)的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)調(diào)查核實(shí),認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時的市場情況,在采用成本法估價(jià)時,確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請問:

1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯誤?

2.在正確確定重置成本后,還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價(jià)值?

【參考答案】

1.錯誤有:①不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過去發(fā)生時的實(shí)際或正常水平來估算,而應(yīng)

該按照在價(jià)值時點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費(fèi)用、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息共六項(xiàng),不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費(fèi)等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述開發(fā)成本外,還應(yīng)有開發(fā)利潤一項(xiàng)。④投資利息的計(jì)息期起點(diǎn)為應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時點(diǎn),終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。

2.在確定重置成本后,還應(yīng)考慮建筑物折舊因素,扣減后得出估價(jià)對象成本價(jià)值。

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