2020房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)管理》提升訓(xùn)練（二十九）

1、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出通常包括(　)。

A、銷售費(fèi)用

B、財(cái)務(wù)費(fèi)用

C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D、其他經(jīng)營(yíng)收入

E、土地與建造成本

2、開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括(　)。

A、土地成本

B、建造成本

C、運(yùn)營(yíng)成本

D、開(kāi)發(fā)費(fèi)用

E、房產(chǎn)購(gòu)買成本

3、從投資的角度看，影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有(　)。

A、投資利潤(rùn)率

B、通貨膨脹率

C、風(fēng)險(xiǎn)因素

D、存款利率

E、投資規(guī)模

4、IS-LM曲線模型的利率理論認(rèn)為(　)。

A、利率不受貨幣因素的影響

B、利率取決于貨幣供應(yīng)量與流動(dòng)性偏好的均衡水平

C、利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的

D、在IS曲線上，利率在商品市場(chǎng)均衡條件下引起收入反向變動(dòng)

E、利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家那里分割來(lái)的一部分剩余價(jià)值

5、下列各項(xiàng)中，實(shí)行單利計(jì)息的有(　)。

A、個(gè)人儲(chǔ)蓄存款

B、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

C、住房抵押貸款

D、國(guó)庫(kù)券

E、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

6、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法，正確的有(　)。

A、名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大

B、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率

C、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率

D、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1

E、名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

7、某投資者購(gòu)買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)樓投資的70%來(lái)自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在75%，且凈租金收入每年以8%的速度上漲(收入發(fā)生在期末)，計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括(　)。

A、A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]

B、P=F/(1+i)n

C、P=nA1/(1+i)

D、P=A0+[ A1/(i-s)]×{1-[(1+s)/(1+i)]n-1}

E、P= A1[(1+i)n-1]/ i(1+i)n+G/i{[(1+i)n-1]/i(1+i)n]-n/(1+i)n}

8、房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的三個(gè)階段分別是(　)。

A、預(yù)測(cè)階段

B、策略階段

C、分析階段

D、決策階段

E、定位階段

9、實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有(　)。

A、可預(yù)測(cè)性

B、不可控制性

C、不可逆性

D、可延期性

E、不可變更性

10、實(shí)物期權(quán)類型主要包括(　)。

A、等待投資型期權(quán)

B、成長(zhǎng)型期權(quán)

C、放棄型期權(quán)

D、剛性期權(quán)

E、柔性期權(quán)

答案

1、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購(gòu)買成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。參見(jiàn)教材P145。

2、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)E用于置業(yè)投資。參見(jiàn)教材P148。

3、【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有：(1)投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn);(2)通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償;(3)風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P150。

4、【正確答案】 CD

【答案解析】 本題考查的是利息與利率。選項(xiàng)A，屬于古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論的觀點(diǎn);選項(xiàng)B，屬于流動(dòng)性偏好利率理論;選項(xiàng)E，屬于馬克思的利率決定理論的觀點(diǎn)。參見(jiàn)教材P152。

5、【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以單利計(jì)算的;我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。參見(jiàn)教材P154。

6、【正確答案】 BCD

【答案解析】 本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。參見(jiàn)教材P156。

7、【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是復(fù)利計(jì)算。要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。選項(xiàng)C，是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長(zhǎng)率等于收益率時(shí)的公式，選項(xiàng)E，是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。參見(jiàn)教材P161。

8、【正確答案】 BCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程通常有三個(gè)階段：策略階段、分析階段和決策階段。策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)。分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)。決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P240。

9、【正確答案】 CD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。兩大基本特性決定了具有實(shí)物期權(quán)性質(zhì)。參見(jiàn)教材P243。

10、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。實(shí)物期權(quán)類型包括：等待投資型期權(quán)、成長(zhǎng)型期權(quán)、放棄型期權(quán)、柔性期權(quán)、學(xué)習(xí)型期權(quán)。參見(jiàn)教材P244。

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