2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值(1)

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現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

一、單項(xiàng)選擇題

1、從(　)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商運(yùn)用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過對(duì)建筑物的維護(hù)維修管理活動(dòng)，提供滿足各種需求的入住空間。

A、經(jīng)營形態(tài)

B、貨幣形態(tài)

C、物質(zhì)形態(tài)

D、資金流通方式

2、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為(　)。

A、現(xiàn)金流量

B、現(xiàn)金流入

C、現(xiàn)金流出

D、凈現(xiàn)金流量

3、對(duì)于發(fā)生在計(jì)息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是(　)。

A、期初慣例法

B、期中慣例法

C、期末慣例法

D、任意折算法

4、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是(　)。

A、開發(fā)—銷售

B、開發(fā)—持有出租—出售

C、購買—持有出租—出售

D、購買—更新改造—出售

5、(　)業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本含購買價(jià)格和購買稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。

A、開發(fā)—銷售

B、開發(fā)—持有出租—出售

C、購買—持有出租—出售

D、購買—更新改造—出售

6、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志

B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值

C、即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量

D、從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償

7、以下各項(xiàng)中，屬于流動(dòng)性偏好利率理論的觀點(diǎn)的是(　)。

A、資本供求決定利率水平，利率不受貨幣因素的影響

B、利率取決于貨幣供給量與流動(dòng)性偏好的均衡水平

C、可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成

D、利息量的多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率

8、可貸資金利率理論認(rèn)為，可貸資金需求的構(gòu)成要素不包括(　)。

A、投資需求

B、赤字需求

C、社會(huì)需求

D、家庭需求

9、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應(yīng)該向銀行還息為(　)萬元。

A、38.47

B、18.39

C、25.75

D、24.96

10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計(jì)息相比，按月計(jì)息要多付(　)萬元。

A、2.00

B、7.30

C、8.53

D、10.53

11、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實(shí)際年利率為(　)。

A、7.5%

B、7.56%

C、7.71%

D、7.76%

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12、一筆季利率為9%的貸款，每季計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是(　)。

A、24%

B、25.1%

C、25.36%

D、36%

13、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說法中，正確的是(　)。

A、實(shí)際利率是包含了通貨膨脹因素的利率

B、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小

C、實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

D、當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

14、資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為(　)。

A、現(xiàn)值

B、終值

C、年值

D、時(shí)值

15、.對(duì)于系數(shù)1/(1+i)n，我們稱為(　)。

A、一次支付終值系數(shù)

B、一次支付現(xiàn)值系數(shù)

C、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)

D、等額序列支付資金回收系數(shù)

16、為了在未來5年內(nèi)通過儲(chǔ)蓄得到6萬元，若月利率為1%，每年年初應(yīng)存入(　)。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

17、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬元，期限為3年，年利率為12%。若該筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是(　)萬元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

18、某家庭申請(qǐng)了50萬元10年住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬元，則從第6年開始該家庭的月還款額減少了(　)元。

A、984.37

B、1016.81

C、1159.97

D、2387.24

19、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了(　)元。

A、137.5

B、410.2

C、432.2

D、452.2

20、某寫字樓當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)為22000元/㎡，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　)元/㎡。

A、1283

B、1318

C、1166

D、1320

21、李某向銀行申請(qǐng)了一筆貸款，若年利率為8%，期限為10年，首月還款額為4500元，月還款額等比增長率為0.5%，則該家庭第6年最后一個(gè)月的月還款額是(　)元。

A、5545.45

B、5565.45

C、5585.45

D、5625.45

22、某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　)元/㎡。

A、896.48

B、965.60

C、934.50

D、997.06

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二、多項(xiàng)選擇題

1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入不包括(　)等。

A、土地成本

B、建造成本

C、銷售收入

D、經(jīng)營費(fèi)用

E、出租收入

2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的說法中，正確的是(　)。

A、開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目

B、開發(fā)-持有出租-出售模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用

C、購買-更新改造-出售模式下的現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入

D、購買-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入

E、購買-更新改造-出租-出售模式下的現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入

3、從投資的角度來看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有(　)。

A、投資利潤率

B、通貨膨脹率

C、投資風(fēng)險(xiǎn)

D、經(jīng)濟(jì)增長率

E、存款準(zhǔn)備金率

4、利率分為(　)等類型。

A、基礎(chǔ)利率

B、結(jié)算利率

C、變動(dòng)利率

D、存款利率

E、同業(yè)拆放利率

5、平均利率的特點(diǎn)包括(　)。

A、平均利率與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件好壞無關(guān)

B、平均利率具有政策性

C、平均利率具有相對(duì)穩(wěn)定性

D、平均利率無法由任何規(guī)律決定

E、隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢(shì)

6、關(guān)于單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的說法中，正確的是(　)。

A、我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計(jì)算的

B、我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計(jì)息的

C、在投資分析中，一般采用單利計(jì)息

D、資金在不停地運(yùn)動(dòng)，在實(shí)際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息

E、在實(shí)際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算

7、用來求年值的系數(shù)有(　)。

A、一次支付終值系數(shù)

B、等比序列現(xiàn)值系數(shù)

C、等比序列年費(fèi)用系數(shù)

D、等額序列支付資金回收系數(shù)

E、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)

答案部分見下一頁

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開發(fā)商運(yùn)用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過對(duì)建筑物的維護(hù)維修管理活動(dòng)，提供滿足各種需求的入住空間。參見教材P146。

2、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。參見教材P146。

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。對(duì)于發(fā)生在計(jì)息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是期末慣例法。參見教材P147。

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購買—持有出租—出售常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。參見教材P149。

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購買-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本含購買價(jià)格和購買稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。參見教材P150。

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無法直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量。參見教材P152。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是利息與利率。選項(xiàng)A為古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論的觀點(diǎn);選項(xiàng)C可貸資金利率理論的觀點(diǎn);選項(xiàng)D為馬克思的利率決定理論的觀點(diǎn)。參見教材P153。

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是利息與利率?？少J資金利率理論認(rèn)為，利率是由可貸資金的供求決定的，可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成。參見教材P153。

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。用公式In=P[(1+i)n-1]計(jì)算，In=150×[(1+8%/4)4×2-1]=25.75(萬元)。參見教材P155。

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53萬元。參見教材P156。

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。年實(shí)際利率=(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。

12、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計(jì)息次數(shù)的乘積。即9%×4=36%.參見教材P156。

13、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率是包含了通貨膨脹因素的利率，實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率;名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。參見教材P157。

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資金等效值的概念。通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值，而把資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。參見教材P157。

15、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。1/(1+i)n稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。參見教材P159。

16、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。年實(shí)際利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款額A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。參見教材P159。

17、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。企業(yè)支付的本息總額=6000×12%÷4×12+6000=萬元。參見教材P159。

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬元轉(zhuǎn)化為等價(jià)每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97(元)。參見教材P159。

19、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。月等額還款金額=10×0.7%=700(元)，月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]，則A=1110.21(元)，1110.21-700=410.21(元)。參見教材P160。

20、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計(jì)算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。參見教材P161。

21、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。如果以等比系數(shù)s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或指出的流量A1已知，則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為At=A1×(1+s)t-1，則A72=4500×(1+0.3%)72-1=5565.45。參見教材P161。

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。運(yùn)用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A1=965.60(元/㎡)。參見教材P161。

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