2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)考點習題：第六章

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第六章第一節(jié)

1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列不屬于房地產(chǎn)交易行為的是(　)。

A.轉(zhuǎn)讓

B.自住

C.抵押

D.租賃

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。參見教材P102。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后(　)日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。

A.15

B.30

C.60

D.90

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。參見教材P102。

3、我國的房地產(chǎn)成交價格申報制度，要求房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應向(　)如實申報成交價格。

A.縣級人民政府

B.縣級以上國土資源管理部門

C.縣級以上人民政府規(guī)定的部門

D.縣級稅務(wù)征管部門

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。參見教材P102。

4、在我國，房地產(chǎn)價格評估制度是根據(jù)(　)確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。

A.法律　　　　　　

B.行政法規(guī)

C.部門規(guī)章　　　　

D.政府規(guī)范性文件

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”。參見教材P103。

5、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)基本制度有(　)等。

A.國有土地有償有限期使用制度

B.房地產(chǎn)成交價格申報制度

C.房地產(chǎn)價格評估制度

D.住房公積金制度

E.房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。參見教材P102。

6、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責是(　)。

A.開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督

B.辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)

C.協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費

D.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)

E.為建立房地產(chǎn)市場預警預報體系、為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)及其職責。“開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督”。不是房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責。參見教材P104。

7、【2014年真題】新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由(　)承擔。

A.轉(zhuǎn)讓方　　　　

B.銷售代理人

C.受讓方　　　　

D.轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易手續(xù)費。新建商品房的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔。參見教材P104。

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第六章第二節(jié)

1、下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有(　)。

A.房地產(chǎn)買賣

B.房地產(chǎn)入股

C.房地產(chǎn)繼承

D.房地產(chǎn)抵債

E.房地產(chǎn)典當

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。參見教材P105。

2、下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是(　)。

A.房地產(chǎn)抵債

B.房地產(chǎn)作價入股

C.房地產(chǎn)買賣

D.房地產(chǎn)繼承

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。參見教材P105。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙務(wù)行為，轉(zhuǎn)讓雙方均享有一定的權(quán)利，并承擔一定的義務(wù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔一定的義務(wù);房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔任何義務(wù)。參見教材P105。

4、【2013年真題】下列房地產(chǎn)中，屬于可以轉(zhuǎn)讓的有(　)。

A.被查封的房地產(chǎn)

B.異議登記期間的房地產(chǎn)

C.抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

D.購買已滿五年的經(jīng)濟適用住房

E.已登記尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的住房

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。(3)依法收回土地使用權(quán)的。(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。(5)權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。在權(quán)屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。參見教材P106。

5、甲公司獲得某商業(yè)用地的土地使用權(quán)用來建造商場，土地使用年限為法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后轉(zhuǎn)讓給乙公司，則乙公司取得的該宗土地的使用年限是(　)年。

A.25　　　 　

B.27

C.35　　　　

D.38

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。參見教材P107。

6、以出讓方式取得土地使用權(quán)的某棟住宅用地已使用了10年。按照國家規(guī)定，該住宅剩余土地使用年限最高為(　)年。

A.40　　 　　

B.50

C.60　　　 　

D.70

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。70-10=60年。參見教材P107。

7、經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)全部是(　)供給。

A.出租　　　　

B.出讓

C.劃撥　　　　

D.置換

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給。參見教材P108。

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第六章第三節(jié)

1、【2011年真題】商品房預售許可的最低規(guī)模不得小于(　)。

A.居住區(qū)　　　　

B.居住小區(qū)

C.棟　　　　　　

D.單元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材P110。

2、商品房預售的條件之一是：投入的開發(fā)建設(shè)資金應達到工程建設(shè)總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施

B.后續(xù)開發(fā)資金和質(zhì)量保障措施

C.施工進度和竣工交付日期

D.施工和質(zhì)量保障措施

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。參見教材P110。

3、【2011年真題】商品房預售方案應包括的內(nèi)容有(　)。

A.項目基本情況

B.預售房屋套數(shù)

C.銷售人員姓名和身份證號

D.竣工交付日期

E.住宅質(zhì)量責任承擔主體

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售方案應當包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。參見教材P111。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括(　)。

A.國有建設(shè)用地使用權(quán)證書

B.工程施工合同

C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設(shè)工程施工許可證

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是商品房預售?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;(3)土地使用權(quán)證書;建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設(shè)達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。參見教材P111。

5、商品房預售合同應由(　)向登記部門登記備案。

A.購房人

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

C.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

D.購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。參見教材P112。

6、【2012年真題】商品房預售合同登記備案的申請人應是(　)。

A.購房人

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

C.商品房銷售代理機構(gòu)

D.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自簽訂預售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。參見教材P112。

7、【2013年真題】商品房現(xiàn)售條件與預售條件的不同之處有(　)。

A.已通過竣工驗收

B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。商品房預售的條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

8、【2013年真題】商品房現(xiàn)售條件與預售條件的不同之處有(　)。

A.已通過竣工驗收

B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。商品房預售的條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷售商品房。

A.分期付款　　　　

B.收取預售款

C.收取定金　　　　

D.返本銷售

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見教材P113。 　　

10、下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是(　)。

A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

B.按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證

C.按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積

D.商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積。參見教材P113。

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)考點習題匯總

11、【2012年真題】陳某預買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價10000元/㎡，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實測，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購房，則是付房款(　)萬元。

A.90　　　 　

B.91

C.93　　　 　

D.95

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陳某實際支付購房款，實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。張某實付房價款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬元。參見教材P115。 　　

12、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡。該商品房的成交價格是(　)。

A.388000元　　　　

B.388640元

C.399640元　　　　

D.400000元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。首先計算面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因為面積誤差比3.09%大于3%，因此根據(jù)“買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。該商品房的成交價格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。參見教材P115。

13、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4000元/㎡，張某交付了全部價款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應當返還張某購房款(　)元。

A.40000　　　　

B.53600

C.66800　　　　

D.80000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根據(jù)誤差的處理方式：實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。即應當返還張某購房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。參見教材P115。

14、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110㎡，單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100㎡，甲公司應當返還張某(　)元。

A.50000　　　　

B.67000

C.83500　　　　

D.100000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返還張某房價款。實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。返還張某房價款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。參見教材P115。

15、商品房買賣合同約定房屋暫測套內(nèi)建筑面積為100㎡，對房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機關(guān)實測登記后，該房屋的實際套內(nèi)建筑面積為(　)㎡的，購房人有權(quán)退房。

A.97 　　　　

B.103

C.105　　　　

D.A、B均可以

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)規(guī)定，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)解除合同。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% ，也就是該房屋的實際套內(nèi)建筑面積小于97㎡，大于103㎡，買受人才有權(quán)解除合同。參見教材P115。

16、為了防御地質(zhì)災害，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對已預售的房屋結(jié)構(gòu)進行更改，如果該更改對購房者有利，則甲公司(　)。

A.不必通知買受人

B.可在交房時再告知買受人

C.應公示通知買受人

D.應書面通知買受人

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。參見教材P116。

17、【2011年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔商品房的保修期從房屋(　)之日起計算。

A.竣工　　　　　　　　　　　

B.交付

C.辦理房屋所有權(quán)登記　　　　

D.入住

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計算。參見教材P116。

18、【2011年真題-綜合分析題】在某省會城市，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)商品房住宅小區(qū)，共4棟，每棟10層，5個單元，每個單元均為一梯兩戶。2011年6月1日，該項目取得《商晶房預售許可證》，準許銷售300套。

1.甲企業(yè)應在取得《商品房預售許可證》10日內(nèi)，一次性公開(　)套房源。

A.100　　　　

B.200

C.300　　　　

D.400

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)預售。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。參見教材P111。

2.下列關(guān)于商品房預售的說法，正確的為(　)。

A.房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權(quán)查閱

B.甲企業(yè)可在未解除合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人

C.甲企業(yè)不得按套內(nèi)面積計價預售商品房

D.甲企業(yè)可以與購房人約定面積誤差比絕對值超過2%時，買房人有權(quán)退房

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權(quán)查閱。參見教材P112。

3.該項目由商品房預售轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，應符合的條件為(　)。

A.已通過竣工驗收

B.公共設(shè)備具備交付條件

C.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實

D.取得房屋所有權(quán)證書

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房通過竣工驗收后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房。參見教材P112。

4.該項目預售時，依據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，該市下列居民家庭中，具備購房資格的為(　)。

A.擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?/p>

B.擁有1套住房的非當?shù)貞艏用窦彝?/p>

C.擁有2套住房的當?shù)貞艏用窦彝?/p>

D.擁有2套住房的非當?shù)貞艏用窦彝?/p>

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。參見教材P113。

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第六章第四節(jié)

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押規(guī)定的表述中，正確的有(　)。

A.一宗房地產(chǎn)不得分割抵押

B.以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押

C.以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人必須事先征得其他共有人書面同意

D.預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證

E.抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以合同約定的內(nèi)容為準

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。參見教材P122。

2、抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。

3、【2011年真題】張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法中，正確的有(　)。

A.該房屋的所有權(quán)仍屬于張某

B.張某應將該房屋交給甲銀行使用

C.經(jīng)甲銀行書面同意，張某可以出售該房屋

D.未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效

E.該房屋所有權(quán)證書應交甲銀行持有

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。選項D錯誤，訂立抵押合同前房屋已出租的，原租賃關(guān)系不受影響。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，不能說合同無效，而只能說租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，發(fā)生問題抵押人承擔賠償責任;如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自己承擔。選項E錯誤，該房屋所有權(quán)證書應由張某持有，甲銀行獲得他項權(quán)利證書。參見教材P122。

4、【2012年真題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有(　)。

A.共有的房地產(chǎn)

B.人民法院查封的房地產(chǎn)

C.出租的房地產(chǎn)

D.設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)

E.尚未注銷異議登記的房地產(chǎn)

『正確答案』BE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的房地產(chǎn)。選項A，共有房地產(chǎn)可以抵押，必須經(jīng)共有人書面同意;選項C、D，出租的房屋及設(shè)有地役權(quán)的房地產(chǎn)，均不影響抵押，只不過抵押后不得影響原已設(shè)定的租賃權(quán)和地役權(quán)。參見教材P122。

5、【2013年真題】抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。參見教材P123。

6、【2014年真題】抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人清償債務(wù)或者提存。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。參見教材P123。

7、【2014年真題—綜合分析題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬將正在建設(shè)的高檔商品房項目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱丙機構(gòu))進行評估。丙機構(gòu)經(jīng)調(diào)查得知：改項目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預查封1000平方米。經(jīng)批準可預售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預售并辦理了商品房預告登記。甲公司依法辦理該項目抵押登記后，擬將該項目整體轉(zhuǎn)讓給丁公司。

1.甲公司本次可抵押的商品房建筑面積為(　)平方米。

A.10000　　　　

B.11000

C.14000　　　　

D.15000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。被依法查封的房地產(chǎn)不能進行抵押。參見教材P122。

2.甲公司轉(zhuǎn)讓該項目給丁公司不需要(　)。

A.乙銀行同意

B.人民法院解除查封

C.規(guī)劃部門同意

D.房屋登記機構(gòu)批準

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無需取得規(guī)劃部門的同意，本題中有1000平米是被查封的，而對于被查封的部分也是不能轉(zhuǎn)讓的。參見教材P105、106。

8、在房地產(chǎn)抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料費

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔保債權(quán)

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。在房地產(chǎn)抵押估價中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P125。

在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況;必要時對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查;全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片;處置房地產(chǎn)時，除評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由等。

9、在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應盡的職責是(　)。

A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

B.對估價對象進行實地查看

C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

D.將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進行對照

E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。必要時對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查。參見教材P125。

房地產(chǎn)抵押估價報告要全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況;披露估價對象已設(shè)定的抵押權(quán);對估價對象的變現(xiàn)能力分析;披露已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響;將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價報告的附件。

對由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年 。房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

10、房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從(　)起計，不得超過一年。

A.估價時點　　　　　　　

B.估價委托日

C.估價報告出具日　　　　

D.估價開始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。參見教材P125。

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11、某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來三年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有(　)。

A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

B.該抵押是最高額抵押

C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元

D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元

E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定，最高額抵押是為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔保。設(shè)定最高額抵押權(quán)時，債權(quán)尚未發(fā)生，為擔保將來債權(quán)的履行，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權(quán)擔保。

有下列情形之—的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P124。

12、最高額抵押權(quán)確定的情形有(　)。

A.最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓

B.新的債權(quán)不可能發(fā)生

C.抵押人破產(chǎn)

D.約定的債權(quán)確定期限屆滿

E.抵押財產(chǎn)被查封

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。有下列情形之—的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P125。

13、甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務(wù)履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是(　)億元。

A.0.3　　　　

B.0.5

C.0.8　　　　

D.1.0

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。有下列情形之—的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。參見教材P125。

14、【2012年真題】根據(jù)《物權(quán)法》，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)不能轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權(quán)。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的范圍。參見教材P124。 　　

15、《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有(　)。

A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償

B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人

E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。參見教材P125。

16、【2012年真題】同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣抵押房地產(chǎn)所得價款的清償原則有(　)。

A.抵押權(quán)已登記的，按照債權(quán)比例清償

B.抵押權(quán)已登記的，先于未登記的受償

C.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償

D.抵押權(quán)已登記的，按照登記時間的先后順序清償

E.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)發(fā)生時間的先后順序清償

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的清償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。參見教材P126。

17、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。參見教材P126。

抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。

18、抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。參見教材P126。

19、人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應由(　)確定。

A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

B.人民法院

C.抵押權(quán)人

D.人民法院和房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。參見教材P126。

20、人民法院對經(jīng)估價機構(gòu)估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由(　)參照評估價確定。

A.人民法院

B.估價機構(gòu)

C.拍賣師

D.競買人

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。參見教材P126。

21、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是(　)。

A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

B.在建工程抵押時，登記機關(guān)不得核發(fā)《房屋他項權(quán)證》

C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足

D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務(wù)的，就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)。

22、如果抵押房地產(chǎn)是抵押人扶養(yǎng)家屬生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。參見教材P126。

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