2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第二章

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第二章　房地產(chǎn)及其描述

一、單項選擇題

1、房地產(chǎn)是(　)三者的結(jié)合體。

A、實物、權(quán)益、區(qū)位

B、實物、區(qū)位、擁有者

C、實物、權(quán)益、擁有者

D、權(quán)益、區(qū)位、擁有者

2、對房地產(chǎn)估價來說，土地是(　)。

A、平面的

B、三維立體的

C、陸地表面

D、地下空間

3、在房地產(chǎn)估價中，建筑物(　)。

A、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類

B、僅包括房屋，不包括構(gòu)筑物

C、僅包括構(gòu)筑物，不包括房屋

D、僅僅指房屋

4、某宗土地面積為2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是(　)。

A、建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2

B、建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2

C、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2

D、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

5、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(　)。

A、債權(quán)

B、物權(quán)

C、二者皆可

D、二者皆不

6、(　)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

A、物權(quán)

B、債權(quán)

C、租賃權(quán)

D、所有權(quán)

7、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的是(　)。

A、所有權(quán)

B、土地承包經(jīng)營權(quán)

C、抵押權(quán)

D、租賃權(quán)

8、下列房地產(chǎn)的權(quán)利的種類中，(　)屬于擔(dān)保物權(quán)。

A、地役權(quán)

B、所有權(quán)

C、抵押權(quán)

D、租賃權(quán)

9、區(qū)位因房地產(chǎn)的(　)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。

A、體量龐大

B、價值量大

C、不可移動

D、權(quán)益特性

10、形成每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分是因為房地產(chǎn)(　)特性。

A、不可移動

B、獨一無二

C、流動性差

D、用途多樣

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11、房地產(chǎn)的(　)特性，是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。

A、不可移動

B、供給有限

C、價值量大

D、用途多樣

12、關(guān)于房地產(chǎn)的壽命長久特性，下列說法正確的是(　)。

A、土地的生產(chǎn)力或利用價值有可能喪失

B、土地作為空間是永存的

C、土地上的建筑物會毀滅

D、土地上的建筑物是永存的

13、某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年后，決定土地變性(變更土地使用性質(zhì))，出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。問：該土地受讓人的使用期限不得超過(　)年。

A、70

B、30

C、40

D、60

14、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的(　)特性。

A、不可移動

B、用途多樣

C、相互影響

D、易受限制

15、政府對房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是(　)。

A、限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施

B、因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產(chǎn)

C、對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收

D、在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)

16、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是(　)。

A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升

B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升

C、外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升

D、房地產(chǎn)市場泡沫所引起的房地產(chǎn)價格上升

17、引起房地產(chǎn)價格上升的原因不包括(　)。

A、內(nèi)部經(jīng)營管理

B、通貨膨脹

C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D、外部經(jīng)濟

18、下面各項中，(　)不是由外部經(jīng)濟的原因而引起房地產(chǎn)價格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場、公園、公共綠地

C、調(diào)整城市發(fā)展方向

D、改變城市格局

19、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)屬于將房地產(chǎn)按(　)進行分類中的一類。

A、權(quán)益狀況

B、用途

C、立法用語

D、實物形態(tài)

20、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過(　)層的為高層。

A、7

B、8

C、9

D、10

21、需要說明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件，這是房地產(chǎn)(　)方面的內(nèi)容。

A、建筑技術(shù)

B、土地權(quán)利設(shè)置

C、相鄰關(guān)系

D、土地使用管制

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二、多項選擇題

1、一宗土地的空間范圍可分為(　)。

A、地表

B、地上空間

C、地下空間

D、權(quán)益空間

E、區(qū)位空間

2、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括(　)。

A、設(shè)施設(shè)備

B、土地的形狀

C、建筑結(jié)構(gòu)

D、立體空間

E、建筑物的外觀

3、有關(guān)其他土地附著物，下列描述正確的是(　)。

A、屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物

B、與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟的物或者實體

C、與土地分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害的物或者實體

D、放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者實體

E、僅僅與土地、建筑物毗連的物或者實體

4、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括(　)。

A、所有權(quán)

B、建設(shè)用地使用權(quán)

C、地役權(quán)

D、抵押權(quán)

E、永租權(quán)

5、屬于受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利是(　)。

A、設(shè)立了抵押權(quán)的房屋所有權(quán)

B、設(shè)立了租賃權(quán)的房屋所有權(quán)

C、設(shè)立了抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)

D、設(shè)立了租賃權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)

E、被人民法院查封的房地產(chǎn)所有權(quán)

6、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于物權(quán)的有(　)。

A、所有權(quán)

B、建設(shè)用地使用權(quán)

C、地役權(quán)

D、抵押權(quán)

E、租賃權(quán)

7、下列行為屬于某宗房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟的是(　)。

A、在其鄰近建化工廠

B、調(diào)整城市發(fā)展方向

C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所

D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地

E、改善城市格局

8、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過(　)特權(quán)來實現(xiàn)的。

A、罰款權(quán)

B、管制權(quán)

C、征稅權(quán)

D、征收權(quán)

E、充公權(quán)

9、房地產(chǎn)的特性主要有(　)。

A、不可移動、獨一無二

B、壽命長久、供給有限

C、價值量大、保值增值

D、用途多樣、相互影響

E、易受限制、容易變現(xiàn)

10、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有(　)。

A、對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B、房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C、通貨膨脹

D、外部經(jīng)濟性

E、建造成本提高

11、房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為(　)。

A、自由的房地產(chǎn)

B、生地

C、毛地

D、熟地

E、現(xiàn)房

12、下列不屬于土地使用管制的事項有(　)。

A、甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B、建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C、取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

D、某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E、某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他相關(guān)定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位的結(jié)合體。參見教材P46。

【該題針對“房地產(chǎn)的定義”知識點進行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是一個空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。參見教材P46。

【該題針對“土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義”知識點進行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解，指用建筑材料構(gòu)筑的空間和實體。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設(shè)施，如煙囪、水塔、圍墻、道路、橋梁等。參見教材P48。

【該題針對“土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P50。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

5、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護物權(quán)。參見教材P52。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

6、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。物權(quán)是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。參見教材P51。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)。參見教材P52。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。參見教材P52。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)的不可移動而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。參見教材P53。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

10、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是不可移動。由于不可移動，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設(shè)施等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。參見教材P59。

【該題針對“不可移動”知識點進行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是不可移動。不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的主要之處。參見教材P58。

【該題針對“不可移動”知識點進行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是壽命長久。土地雖然可能塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化、鹽漬化等，但它在地表上所標(biāo)明的場所、作為空間是永存的。參見教材P60。

【該題針對“壽命長久”知識點進行考核】

13、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是壽命長久。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。應(yīng)該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質(zhì)改變，成為商業(yè)用地，所以該用地的最高土地年限是40年。參見教材P60。

【該題針對“壽命長久”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是相互影響。房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。參見教材P62。

【該題針對“相互影響”知識點進行考核】

15、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是易受限制。管制權(quán)，政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產(chǎn)的利用做出限制。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。參見教材P64。

【該題針對“易受限制”知識點進行考核】

16、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是保值增值。房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P66。

【該題針對“保值增值”知識點進行考核】

17、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是保值增值。引起房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良;②外部經(jīng)濟;③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加;④房地產(chǎn)使用管制改變;⑤通貨膨脹。參見教材P65。

【該題針對“保值增值”知識點進行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。參見教材P65。

【該題針對“保值增值”知識點進行考核】

19、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。將房地產(chǎn)按權(quán)益狀況進行分類可以分為20類，其中就包括房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)這一項。參見教材P71。

【該題針對“按權(quán)益狀況劃分的種類”知識點進行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況描述。10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P75。

【該題針對“房地產(chǎn)實物狀況描述”知識點進行考核】

21、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。土地使用管制情況說明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件。參見教材P77。

【該題針對“房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。一宗土地的空間范圍：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。參見教材P46。

【該題針對“土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義”知識點進行考核】

2、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物的規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。房地產(chǎn)實物可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完成的功能等方面。參見教材P49。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。其他相關(guān)定著物是指附屬或結(jié)合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。參見教材P48。

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。參見教材P50。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。一宗房地產(chǎn)上可以同時存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，常見的是設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。參見教材P49。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

6、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見教材P52。

【該題針對“房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義”知識點進行考核】

7、【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是相互影響。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。參見教材P63。

【該題針對“相互影響”知識點進行考核】

8、【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是易受限制。政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)。參見教材P63。

【該題針對“易受限制”知識點進行考核】

9、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是難以變現(xiàn)。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個特性。參見教材P64。

【該題針對“難以變現(xiàn)”知識點進行考核】

10、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P66。

【該題針對“保值增值”知識點進行考核】

11、【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地;毛地;熟地;在建工程;現(xiàn)房。參見教材P68。

【該題針對“按開發(fā)程度劃分的種類”知識點進行考核】

12、【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。土地使用管制情況：說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括土地用途;容積率或建筑控制規(guī)模;建筑高度;建筑密度;綠地率;其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。參見教材P77。

【該題針對“房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述”知識點進行考核】

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