2025年《城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)務(wù)》備考重點(diǎn)：土地管理相關(guān)知識(shí)點(diǎn)

《城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)務(wù)》科目為主觀題,考查實(shí)際解決問題的能力和規(guī)則原理的運(yùn)用能力，該科目有一定的難度，因此在備考過程中需要把握備考重點(diǎn)，今天要為大家分享的是土地管理相關(guān)知識(shí)點(diǎn)。

土地管理

1.土地分類：按所有權(quán)，分為國家所有和集體所有，國家所有，包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地，交通設(shè)施：國有鐵路、縣級(jí)及以上公路、電力、通訊設(shè)施用地、軍事用地、河道地方內(nèi)及地方外護(hù)堤用地、縣級(jí)及以上水庫、渠道，國有林場、農(nóng)場中的國有土地;集體所有，農(nóng)場集體農(nóng)用地、村莊等。按規(guī)劃用途，24種一級(jí)類、106種二級(jí)類及39種三級(jí)類。《土地管理法》中的三大類，建設(shè)用地(城鎮(zhèn)村、公路、礦、軍事、旅游)、農(nóng)用地(耕地、林地、草地、農(nóng)田水利等)、未利用地。

2.土地規(guī)劃：國務(wù)院審批：直轄市，省會(huì)城市，人口大于100萬人的城市，其他(除了直轄市以外，其他由省政府審批同意后報(bào)國務(wù)院審批);省政府審批：其他市縣;省級(jí)政府授權(quán)地級(jí)市政府審批：鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

3.土地利用年度計(jì)劃：新增建設(shè)用地指標(biāo)，建設(shè)用地占用農(nóng)用地及未利用地，國務(wù)院及中央軍委的單獨(dú)選址的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目新增建設(shè)用地指標(biāo)不下達(dá)地方，其他項(xiàng)目指標(biāo)一次性下達(dá)地方，水利工程的水面用地不占用計(jì)劃指標(biāo);土地整治補(bǔ)充耕地指標(biāo);耕地保有量指標(biāo);建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)及工礦廢棄地復(fù)墾利用指標(biāo)。

4.轉(zhuǎn)用：將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，改變了用地性質(zhì)。

5.征收：將集體用地轉(zhuǎn)為國有用地，改變了用地權(quán)屬。

6.耕地及基本農(nóng)田保護(hù)：耕地保護(hù)，嚴(yán)控耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)控耕地轉(zhuǎn)為園地、林地，耕地不造林、耕地不建房;耕地不挖湖，耕地不種果樹，基本農(nóng)田不能變?yōu)樽匀槐Ｗo(hù)地(嚴(yán)控占用;不能閑置，保護(hù)質(zhì)量)，占用耕地要?jiǎng)冸x占用耕地的耕作層，國省道兩側(cè)是耕地的，綠化帶寬度不超過5米，縣鄉(xiāng)道兩側(cè)是耕地的，綠化帶寬度不超過3米?；巨r(nóng)田保護(hù)，新劃定的自然保護(hù)地不能占基本農(nóng)田，六種能占用基本農(nóng)田的項(xiàng)目，黨中央、國務(wù)院支持的;軍事;交通，國家規(guī)劃的機(jī)場、國家規(guī)劃的或國務(wù)院投資主管部門認(rèn)可鐵路、國家級(jí)的高速公路及國道、省級(jí)高速公路、連接貧困地區(qū)的省級(jí)公路;國家規(guī)劃的能源;國家規(guī)劃的水利;國務(wù)院投資主管部門認(rèn)可的交通、能源、水利。

7.補(bǔ)充耕地：批次用地，地方政府負(fù)責(zé)補(bǔ)充;單獨(dú)選址，建設(shè)單位負(fù)責(zé)補(bǔ)充;村建設(shè)占用農(nóng)用地，村負(fù)責(zé)補(bǔ)充;補(bǔ)充耕地來源，新開墾，土地整理。

8.用地類型：批次用地，市縣政府統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，具體項(xiàng)目用地找地方市縣政府;單獨(dú)選址，能源、交通、水利等項(xiàng)目。

9.建設(shè)用地供地：城鎮(zhèn)，劃撥(黨政機(jī)關(guān)、軍事、市政設(shè)施、公共設(shè)施、保障性用房用地);出讓(拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式);鄉(xiāng)村，宅基地(內(nèi)部無償長期使用);兩種設(shè)施(村內(nèi)人員或組織使用);經(jīng)營性用地(可以由內(nèi)部或外部人員有償使用，用于工商業(yè)，條件(用地性質(zhì)符合，2/3同意，依法登記，簽訂合同)，可以進(jìn)入二級(jí)市場)。

10.收儲(chǔ)制度：土地來源，征收的土地變?yōu)槭斓卦俪鲎專婪ㄊ栈?到期、違法、閑置2年);收購(不到期給補(bǔ)償收回);優(yōu)先購買(交易者明顯低于市場價(jià)的)。

11.農(nóng)村農(nóng)用地使用：農(nóng)用地，耕林草(集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部家庭承包)，四荒地(可以采用招標(biāo)、拍賣、協(xié)議的方式由內(nèi)部或外部人員從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn));宅基地，集體成員內(nèi)部無償長期使用，不占用農(nóng)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)即可;兩種設(shè)施，鄉(xiāng)審核，向縣局提出申請(qǐng)，縣政府批準(zhǔn);集體經(jīng)營性用地，提規(guī)劃及準(zhǔn)入要求，村編制方案，2/3同意，報(bào)審批，招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議，簽合同，合同備案，繳納稅費(fèi)，辦登記。

12.基本原則：公有制，用途管制，任何情況下占用耕地就要補(bǔ)充耕地(占補(bǔ)平衡)。涉及永久基本農(nóng)田，轉(zhuǎn)用及征收審批權(quán)都在國務(wù)院。

13、基本農(nóng)田的保護(hù)要求：

1.不能破壞：建窯、建房、建墳、挖沙、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物。

2.保護(hù)耕作層：不得已占用時(shí)要把耕作層移走。

3.不能閑置：閑置就收回。

4.怎么使用有要求：優(yōu)先種糧，不能種草、樹、果。

5.設(shè)施農(nóng)用地也不能占：不得已占了不能破壞耕作層(部分省市養(yǎng)豬能占30%)

6.劃好整備區(qū)：基本農(nóng)田1%面積的后備軍。

一書四方案：《用地預(yù)審與選址意見書》、《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》、《征地方案》、《補(bǔ)充耕地方案》、《供地方案》

占用耕地的，耕作層要?jiǎng)冸x以后重新利用圈內(nèi)、圈外都應(yīng)滿足：建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、用途管制、節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，并嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，提高建設(shè)用地使用效率。

耕地耕作層土壤的保護(hù)：縣級(jí)以上地方人民政府可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質(zhì)地或者其他耕地的土壤改良。

圈內(nèi)：

占補(bǔ)平衡(市、縣人民政府負(fù)責(zé))，按照補(bǔ)充耕地方案，補(bǔ)充數(shù)量相等、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，落?shí)建設(shè)占用耕地耕作層土壤剝離利用。

1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：土地性質(zhì)由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。①應(yīng)滿足土地利用年度計(jì)劃的要求，②由市、縣人民政府組織自然資源等部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，分批次報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)(由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn))。③農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目安排，是否符合國土空間規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、補(bǔ)充耕地情況作出說明。④農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施。

2.土地征收：土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，①縣級(jí)以上地方人民政府發(fā)布征收土地預(yù)公告，開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，預(yù)公告時(shí)間不少于10個(gè)工作日。②縣級(jí)以上地方人民政府依據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合土地現(xiàn)狀調(diào)查情況，組織自然資源等部門擬訂征地補(bǔ)償安置方案。③將擬訂的征地補(bǔ)償安置方案在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于30日。④多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為擬訂的征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證。⑤與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。⑥提出征地申請(qǐng)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。⑦縣級(jí)地方人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起15個(gè)工作日內(nèi)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征收土地公告。⑧依法組織實(shí)施。

以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的土地：①建設(shè)單位向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)用地預(yù)審與選址意見書，

出讓：

圈外：

占補(bǔ)平衡(建設(shè)單位負(fù)責(zé))，按照補(bǔ)充耕地方案，補(bǔ)充數(shù)量相等、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，落?shí)建設(shè)占用耕地耕作層土壤剝離利用。

1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：土地性質(zhì)由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。①自然資源主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書。②建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件，向市、縣人民政府提出建設(shè)用地申請(qǐng)。③市、縣人民政府組織自然資源等部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)(將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省級(jí)人民政府批準(zhǔn))。④依法應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的，由省級(jí)人民政府審核后上報(bào)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)對(duì)是否符合國土空間規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、補(bǔ)充耕地情況作出說明，涉及占用永久基本農(nóng)田的，應(yīng)當(dāng)對(duì)占用永久基本農(nóng)田的必要性、合理性和補(bǔ)劃可行性作出說明。⑤農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施。

2.土地征收：土地權(quán)屬由集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，①縣級(jí)以上地方人民政府發(fā)布征收土地預(yù)公告，開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，預(yù)公告時(shí)間不少于10個(gè)工作日。②縣級(jí)以上地方人民政府依據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合土地現(xiàn)狀調(diào)查情況，組織自然資源等部門擬訂征地補(bǔ)償安置方案。③將擬訂的征地補(bǔ)償安置方案在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于30日。④多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為擬訂的征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證。⑤與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。⑥提出征地申請(qǐng)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。⑦縣級(jí)地方人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起15個(gè)工作日內(nèi)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征收土地公告。⑧依法組織實(shí)施。

農(nóng)村地區(qū)：

1.土地利用年度計(jì)劃內(nèi)的土地：市縣自然資源主管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案，報(bào)原國土空間規(guī)劃審批機(jī)關(guān)審批，村集體負(fù)責(zé)耕地的占補(bǔ)平衡，按照質(zhì)量相等，數(shù)量相當(dāng)?shù)脑瓌t，補(bǔ)充相應(yīng)的耕地。

2.建鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施及公益設(shè)施：只轉(zhuǎn)用，不征收。

3.村外企業(yè)建設(shè)(基站)：需轉(zhuǎn)用、征收，需要，用地預(yù)審與選址意見書，

4.臨時(shí)用地：不轉(zhuǎn)用、不征收，但要簽訂合同，要報(bào)市縣自然資源主管部門批準(zhǔn)，有償用兩年后，到期復(fù)耕。

閑置耕地要收回：

規(guī)劃條件：用地情況(地塊位置、坐標(biāo)，邊界，面積，用地性質(zhì));開發(fā)強(qiáng)度(人口容量，容積率，建筑密度，綠地率，建筑高度);建筑退讓與間距(退四線，退相鄰用地紅線，滿足相鄰建筑日照標(biāo)準(zhǔn)要求);交通組織(機(jī)動(dòng)車出入口方位、允許機(jī)動(dòng)車開口位置，與城市道路的銜接，地面、地下停車位設(shè)置要求);配套設(shè)施(公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施);城市設(shè)計(jì)(體量、形態(tài)、色彩、景觀、尺度);公共安全(防洪、防震、消防、人防);其他特殊要求(歷史文化保護(hù)、節(jié)約集約、保障性住房、地下空間等的要求);規(guī)劃條件的變更：①建設(shè)單位向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃條件變更申請(qǐng);②城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查變更的規(guī)劃條件是否符合控規(guī)要求，不符合控規(guī)要求的，不得受理，確需變更的，應(yīng)先依法對(duì)控規(guī)進(jìn)行修改，報(bào)原審批機(jī)關(guān)審批;③城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將變更的規(guī)劃條件對(duì)社會(huì)公告，組織聽證會(huì)、論證會(huì)等，聽取專家和公眾的意見，征求地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見;④形成專題報(bào)告，根據(jù)需要報(bào)城市、縣人民政府或規(guī)劃委員會(huì)審批;⑤依據(jù)新的規(guī)劃條件，從新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，需要補(bǔ)交土地出讓金差額的應(yīng)補(bǔ)交;⑥新的行政許可等信息及時(shí)對(duì)外公開。

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