2014年注會(huì)考試《會(huì)計(jì)》第七章：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

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　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

　　(一)轉(zhuǎn)換日的確定

　　1.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。

　　3.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

　　注意：處理思路――投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換類型

　　成本模式：

　　1.投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)

　　2.非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)

　　公允價(jià)值模式：

　　1.投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)

　　2.非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)

　　(二)成本模式下的轉(zhuǎn)換：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益;涉及存貨的，不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。

　　1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)：

　　(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)

　　將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。

　　借：固定資產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

　　借：開發(fā)產(chǎn)品(原投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　注意1：房地產(chǎn)公司作為存貨的房地產(chǎn)用“開發(fā)產(chǎn)品”科目;

　　注意2：流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)之間的減值準(zhǔn)備通常不能對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。

　　2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)(存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值)

　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備(已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備)

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品(賬面余額)

　　(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　(三)公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

　　1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

　　應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品(公允價(jià)值)

　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本

　　投資性房地――公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借記)

　　2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。

　　(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益(資本公積――其他資本公積)。

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

　　資本公積――其他資本公積

　　(2)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益);

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　貸：固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

　　注意：

　　公允價(jià)值計(jì)量模式下：

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額都是計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益的。

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的情況下，差額計(jì)入資本公積;公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的情況下，差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，將“資本公積――其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(“其他業(yè)務(wù)成本”科目)。

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