注冊會計師考試《稅法》知識點：應稅收入與扣除項目

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　　第三節(jié)　應稅收入與扣除項目

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

　　土地增值額=轉讓房地產收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

　　計算公式：應納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

　　1、稅率、扣除率

　　2、增值額、扣除項目金額

　　【經典例題】某房地產開發(fā)企業(yè)出售房地產，取得收入4000萬元，扣除項目金額1000萬元。

　　計算步驟：

　　(1)收入總額=4000

　　(2)扣除項目金額=1000

　　(3)增值額=4000-1000=3000

　　(4)增值率(增值額÷扣除項目金額×100%)=3000÷1000=300%找稅率第四級60% ;35%

　　(5)第四檔稅率60%

　　(6)應納土地增值稅稅額=3000×60%-1000 ×35%=1450

　　一、應稅收入

　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

　　二、確定增值額的扣除項目

　　(一)對于新建房地產轉讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

　?、侔凑铡粗腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉的規(guī)定，以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，為所支付的土地出讓金。

　?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵嗟?，為轉讓土地使用權時按國家有關規(guī)定補交的土地出讓金。

　?、垡赞D讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。

　　(2)按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費。

　　2.房地產開發(fā)成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用

　　取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本按照實際發(fā)生扣除。

　　3.房地產開發(fā)費用(適用新建房轉讓)

　　房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內。

　　房地產開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　　第二：不包括加息、罰息

　　(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

　　房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內

　　(2)房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　(3)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金

　　(1)營業(yè)稅：銷售收入×5%，轉售房(銷售收入-購置房)×5%

　　(2)城建稅：營業(yè)稅×(7、5、1%)

　　(3)教育費附加：營業(yè)稅×3%

　　(4)印花稅(房地產開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰)：銷售收入×0.5‰

　　財稅[2010]103號的規(guī)定，對外資企業(yè)2010年12月1日(含)之后發(fā)生納稅義務的增值稅、消費稅、營業(yè)稅征收城市維護建設稅和教育費附加。

　　【解釋】

　　(1)房地產開發(fā)企業(yè)：內資扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)。

　　(2)2010年12月1日之后，內外資房地產企業(yè)扣“兩稅一費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加)。

　　(4)2010年12月1日之后，內外資非房地產企業(yè)扣“三稅一費”(營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加)

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%

　　(二)對于存量房地產轉讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　舊房及建筑的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

　　3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

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