注冊會計師考試《稅法》知識點：契稅法

更新時間：2013-03-14 10:27:09 來源：|0

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摘要契稅的征稅對象是境內轉移土地、房屋權屬。具體包括：土地使用權的出讓、轉讓及房屋的買賣、贈與、交換。

注冊會計師考試《稅法》練習題：契稅法

　　一、征稅對象

　　契稅的征稅對象是境內轉移土地、房屋權屬。具體包括：土地使用權的出讓、轉讓及房屋的買賣、贈與、交換。

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　　(1)以房產(chǎn)抵債或實物交換房屋，視同房屋買賣，由產(chǎn)權承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。以房產(chǎn)抵債的，過戶時按照折價款繳納契稅。

　　例如，甲某因無力償還乙某債務，而以自有的房產(chǎn)折價抵償債務。經(jīng)雙方同意，有關部門批準，乙某取得甲某的房屋產(chǎn)權，在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，按房產(chǎn)折價款繳納契稅。

　　2012新增：已繳納契稅的購房者，權屬變更前退房的，退稅，變更后退房的，不予退還已納契稅。

　　(2)以房產(chǎn)作投資或作股權轉讓

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房

　　買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)，只要發(fā)生房屋權屬變化，就要照章繳納契稅。

　　(四)房屋贈予(非公益性贈與需交土地增值稅)

　　(五)房屋交換(單位之間進行房地產(chǎn)交換應交土地增值稅，個人互換住房不交)

　　(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬的行為，應繳納契稅。

　　(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，應繳納契稅。

　　(六)承受國有土地使用權支付的土地出讓金

　　對承受國有土地使用權支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　三、納稅義務人、稅率和應納稅額的計算

　　(一)納稅義務人

　　契稅的納稅義務人，是境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人。單位包括內外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關，軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。

　　(二)稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

　　自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。

　　(三)應納稅額的計算

征稅對象	納稅人	計稅依據(jù)	稅率	計稅公式
國有土地使用權出讓	承受方	成交價格	3%~5%的幅度內,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實際情況確定	應納稅額=計稅依據(jù)×稅率
土地使用權轉讓	買方
房屋買賣	買方
房屋贈與	受贈方	征收機關參照市場價核定
房屋交換	付出差價方	等價交換免征契稅；不等價交換,依交換價格差額

　　房屋附屬設施納稅規(guī)定。

　　1. 采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　　2. 承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　【經(jīng)典例題】假設普通住宅契稅稅率為1.5%，非普通住宅契稅稅率為3%，非住宅契稅稅率為5%。

　?、偃绻徺I的是一套普通住宅，車位與普通住宅是統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。即：1.5%，如果單獨計價，則普通住宅按1.5%交納契稅，車位按5%交納契稅。

　?、谌绻徺I的是一套非普通住宅，車位與非普通住宅是統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。即：3%，如果單獨計價，則非普通住宅按3%交納契稅，車位按5%交納契稅。

　　對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經(jīng)稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》，稅務機關(或其他征收機關)應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。

　　四、稅收優(yōu)惠

　　(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

　　對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人，配偶以及未成年子女，不同)唯一住房的，減半征收契稅，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

　　5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。

　　(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

特殊行為	具體情況		契稅優(yōu)惠
企業(yè)公司制改造	非公司改造成公司的公司制改造中，整體改建為有限責任公司或股份有限公司，承受原企業(yè)土地、房屋權屬的		免征
	非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司股份占50%以上的新設公司，承受原國有企業(yè)（公司）的土地、房屋權屬的
企業(yè)股權重組	單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移的。		不征
	國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬		免征
	股份合作制改造，承受原土地、房屋權屬的
企業(yè)合并	合并后的企業(yè)承受各方的土地、房屋權屬的		免征
企業(yè)分立	分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原土地、房屋權屬的		不征
國有、集體企業(yè)出售	被售企業(yè)法人注銷，且買受人與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，承受所購企業(yè)土地的		減半征收
	被售企業(yè)法人注銷，且與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，承受所購企業(yè)土地房屋權屬的		免征
房屋的附屬設施	承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室）所有權或土地使用權的		征收契稅
	不涉及土地使用權和房屋所有權變動的		不征
繼承土地房屋權屬的	法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地房屋權屬的		不征
	非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地房屋權屬，屬于贈與行為的		征收契稅
事業(yè)單位按照國家有關規(guī)定改制為企業(yè)	投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權屬		免征
	投資主體發(fā)生變化的	改制后的企業(yè)按照《中華人民共和國勞動法》等有關法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權屬	免征
		與原事業(yè)單位30％以上職工簽訂服務年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權屬	減半
事業(yè)單位改制過程中	改制后的企業(yè)以出讓或國家作價出資(入股)方式取得原國有劃撥土地使用權的		征收契稅
2012新增：婚姻關系存續(xù)期間	房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的		免征
其他	國務院批準債轉股企業(yè)，債轉股后新設公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬的		免征
	政府主管部門對國有資產(chǎn)進行政策性劃撥中土地、房屋權屬轉移的		不征
	企業(yè)改制重組，同一投資主體內部企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃撥的		不征
拆遷居民新置住房	對購房成交價格中相當于拆遷補償款部分的		免征
	超過拆遷補償款部分的		征收契稅

　　五、征收管理

基本要點	主要規(guī)定
納稅義務發(fā)生時間	簽訂合同的當天，或者取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天
申報交稅期限	自納稅義務發(fā)生之日起10日內
申報地點	土地、房屋所在地征收機關
征收管理	國家稅務局決定，各級征收機關要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契稅。